Vivienda nueva

Tengo un piso valorado en 33mill. Y solo me queda pagar 3mill. De hipoteca. Mi deseo es vender el piso y comprar una parcela de unos 15mill. Y construir una casa de 150m2. Me gustaría saber cuales son las mejores fórmulas para poder hacer el cambio. ¿Vendo primero, me voy de alquiler y con ese dinero compro la parcela y voy pagando la obra? O hay alguna posibilidad de hacer otro tipo de hipoteca o ampliar la que tengo, ¿qué te parece?
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Tendrías una excelente forma de hacerlo si pides una segunda hipoteca sobre tu piso actual por el importe de la compra de parcela, no tienes que vender y te puedes financiar esa compra. Después, cuando tengas el proyecto y la licencia de construcción podrás pedir un crédito a la construcción sobre la parcela que te permita construir. Después vendes la actual y actualizas las hipotecas.
Así no necesitas irte de alquiler y cambiar varias veces de casa.
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Sin ninguna duda tienees que ampliar la hipoteca actual, con lo que te ahorraras unos durillos. Con el dinero de la ampliación compras la parcela y construyes la vivienda. Cuando termines la casa, vendes el piso hipotecado y con el dinero de la venta cancelas la hipoteca.( Todo esto es suponiendo que el valor de venta de tu piso sea superior a la construcción del nuevo, de no ser así, indícamelo para ofrecerte una nueva posibilidad, basada en un préstamo con carencia hasta la venta de tu piso.
Lo primero gracias por responder.
El valor del terreno más la construcción calculo que se irá a 35-40 mill.
Tengo otra duda, si pido la ampliación de la hipoteca para el terreno (15 mill.) Creo que solo me pueden dar el 60%. ¿De dónde puedo sacar el otro 40%? ¿En las hipotecas con carencia me darían para comprar el terreno y la construcción?
Muchas gracias.
Si amplias tu hipoteca para comprar un solar, o un coche o lo que quieras, siempre te concederán el 80 % de valor de tasación de tu piso. Otra cosa es que hipoteques solamente el terreno entonces si te darán el 60-70 %.
Si solicitas un préstamo con carencia hipotecaras ambas cosas, tanto la vivienda actual como el terreno y la construcción, la carencia entre 1 y 3 años, te dará ese plazo para terminar tu casa y vender la actual. En el momento en que vendas tu casa el banco cancelar la parte correspondiente de hipoteca y continuaras con la del terreno y la construccin
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Tienes varias soluciones, pero dependen de muchas cosas, como puede ser tu solvencia, capacidad de reembolso, etc. Lo normal sería que realizaras una hipoteca por certificaciones. Te darían los 15 millones iniciales para la compra del terreno y luego a medida que fueras entregando certificaciones de obra terminada te irían entregando el capital restante de la hipoteca. Si en ese tiempo has conseguido vender tu casa actual pues fenomenal ya que tendrás que pedir menos capital. De todas formas como te digo depende mucho de tu capacidad de reembolso. Como me indicas tienes la casa prácticamente pagada, así que a lo mejor puedes incluso conservarla y meterte en otra hipoteca, (la del terreno). O a lo mejor únicamente tienes capacidad de reembolso para pagar una hipoteca solamente... eso lo tienes que ver tu mismo. Creo que lo más importante era indicarte que existe la modalidad de crédito por certificaciones para el caso de terreno sin construir, (pienso que es la clase de crédito que deberías pedir). Además infórmate ya que es posible que puedas conseguir uno o dos años de carencia, (pago únicamente de intereses), con lo que tendrías tiempo de vender tu casa actual y no tendrías que devolver capital de la nueva hipoteca hasta pasado dicho periodo de carencia.
Lo primero muchas gracias por tu pronta y extensa respuesta. Solo tengo una duda ¿los 15 millones iniciales para el terreno me los concederían? He oído que el banco solo presta el 60% del valor del terreno. ¿Sabes algo de esto? Muchas gracias de nuevo
Paco Rodríguez
Ahí si que tienes razón. De todas formas esto varia de una entidad a otra. Nada como informarte en tu propio banco. De todas formas por si acaso, ve a un par de bancos más. Los directores no muerden y el cliente eres tu.
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La verdad es que una respuesta tajante a su pregunta es un poco arriesgada, ya que existen otros factores que desconozco y también se deberían tener en cuenta (sueldo, otras disponibilidades de liquidez, premura en la compra del solar, etc.) yo le voy a aconsejar según mi experiencia particular en un caso muy semejante que me ocurrió:
Vender el piso con la opción de quedarme en alquiler en el mismo durante el periodo que aproximadamente tendré terminada la nueva vivienda, ¿con lo cual me ahorro un traslado y con el dinero que? ¿Saco? Compro la finca, empiezo la obra y ya puedo negociar un préstamo hipotecario de una vivienda en construcción.
Otra opción podría ser:
Ampliar la hipoteca al máximo importe que pueda en la vivienda actual y con esto me compro el solar y comienzo la construcción, cuando veo que me hace falta dinero para acabar la obra nueva, pido un préstamo hipotecario sobre la nueva finca, ¿con carencia (solo pago intereses) del tiempo que calculo me queda para finalizar y ya cuelgo el letrero de? ¿Se vende? En la anterior vivienda, para que cuando comience a amortizar en el préstamo nuevo no tener el anterior y poder atender los pagos. Este sistema tiene el inconveniente de los gastos de la ampliación de la hipoteca y a la vez la ventaja de que el comprador no tiene buscar financiación al tenerla ya (puede intentar meterlos en el precio de venta convenciéndole de las ventajas).
Espero haberle ayudado en sus dudas, aunque como ya le he dicho al comienzo, se trata de un traje a medida con unas características muy particulares.
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Puesto que por lo que me dices todavía tienes que comprar el terreno y empezar a construir, y necesitarás vivir en algún sitio, lo ideal sería, si tienes pensado financiar la nueva operación con el mismo banco, que se lo plantearas a ellos, te darán una buena solución.
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Mi consejo es que vendas primero la que tienes, y te explico porque:
1.- Si te quedas con la que tienes y amplías la hipoteca existente, la ampliación de la hipoteca no es desgravable, te podrás seguir desgravando por los 3 mill que te quedan.
2.- No será tampoco deducible la compra del solar puesto que no es tu primera vivienda.
3.- No se tus relaciones con la entidad bancaria pero son bastante reacios a las ampliaciones de hipoteca. Suelen poner menos pegas cuando se trata de hipotecas nuevas.
4.- Ahora, es muy importante que reinviertas el importe de la venta en la compra de tu nueva casa, si no los beneficios fiscales los pierdes.
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Desde el punto de vista financiero, te debes guiar por lo que te salga más barato o te reditúe mayores ganancias.
Mi recomendación es que con el dinero que tienes canceles totalmente la hipoteca que tienes, la pongas en venta (porque demora no siempre hay postores a la orden del día), y a la vez adquieras la parcela de 15mll, y seria fabuloso que el que te compre te diera como inicial los 15mll, así tu costo financiero seria cero, es decir no pagarías un solo centavo en intereses por la hipoteca, sino que con la inial que recibas compras la nueva parcela.
Pero que pasa si no te dan la inicial deseada, pues lo que tienes que hacer es cobrarle al comprador los mismo intereses que te cobra el banco, así los intereses que pagues los estarás trasladando al comprador de tu piso actual. Espero no haberte aturdido con esta explicación, en todo caso si tienes dudas, puedes seguir consultado que con gusto te aclarare las preguntas que tengas. Suerte
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Cuando una persona obtiene un incremento de patrimonio, por la venta de su vivienda habitual, y la cantidad obtenida de la venta de la vivienda, se reinvierta en comprar una nueva vivienda habitual, este incremento no tributa, pero para ello, esta reinversión debe cumplir los requisitos siguientes:
1.- Debe tratarse de vivienda habitual, entendiendo por esto, la vivienda en que el sujeto habita, en una plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición.
2.- Una vez ocupada, debe ser habitada por el sujeto, por un plazo de tres años.
¿Cuánto dinero se reinvertiría?
Pues sería el obtenido por la venta de la vivienda habitual. La reinversión puede ser total o parcial.
Si se reinvierte toda la cantidad que hemos obtenido de la venta de nuestra vivienda, no pagaremos ningún impuesto por ello. Si la reinversión es parcial, es decir si el importe reinvertido es solo una parte del obtenido en la venta, solo estará exenta la parte proporcional del incremento que corresponda a la cantidad reinvertida.
La reinversión es incompatible con la deducción por compra de vivienda habitual, pero si la cantidad reinvertida es superior a la cantidad que percibimos por la venta, esta diferencia si podrá ser objeto de deducción por compra de vivienda habitual.
Por este motivo, debido a los porcentajes correctores que se aplican en la venta de un inmueble, deberemos ser sumamente cautelosos a la hora de optar por la exención por reinversión, o por la deducción por compra de vivienda.
Con referencia a lo anteriormente dicho, sería el caso de que fuera vivienda habitual tanto la que usted quiere vender, como la que posteriormente va a adquirir. Tendría usted un plazo de 2 años para hacer la reinversión.
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Por lo que me dices, no se si a lo que te refieres es a la situación fiscal de la operación. No obstante, te indico que si de la primera vivienda has deducido en declaraciones de la renta un valor de 30 millones, esos treinta no los podrás deducir en la segunda, siempre deducirías el gasto a partir de lo ya deducido, pero intuyo que no es eso lo que quieres preguentar. Se más concreto.
Lo que quiero saber es de que forma puedo hacer el cambio de vivienda. Para ser más claro:
¿De que forma lo harías tú si tuvieras un piso de 33 mill, 3 mill en el banco y quisieras comprar una parcela de 15 mill y construir por un valor de 20 mill.?
En principio necesitaría saber que ganancia patrimonial me genera esa venta para que pueda quedar exenta por reinversión en la que vas a construir. Necesito que me facilites el precio exacto de adquisición de la vivienda que quieres vender, la fecha y los gastos que te generó la misma(notaría, registro, etc), después de ese calculo te cuento como lo haría yo.

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