Vivienda construida en terreno rustico y terreno rustico sin escrituras

Me gustaría saber si alguien me puede ayudar a resolver este gran problema: tenemos una vivienda construida en una parcela de suelo rustico sin escriturar (900 m cuadrados) que pertenece a una finca rural de secano que en su día se realizo una sola segregación del 6% del total. El 94% restante se realizaron parcelaciones ilegales y ahora queremos legalizar nuestra situación puesto que en el registro de la propiedad solo constan como propietarios de la finca 2; uno el del 6% que también tiene una vivienda ilegal y el anterior propietario al que pertenece el 94% y nos reclama ahora el IBI. Con el anterior propietario cada uno de los parcelistas tenemos un contrato privado... Así pues lo que quisiera saber es ¿si se puede dividir en parcelas esta finca rural?, si no es así ¿Se podría hacer una comunidad de propietarios y escriturar todos juntos? Y si fuera así ¿cómo afectaría a cada una de las viviendas?

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Lo primero que puede hacer es elevar a Público ese contrato privado. Si el propietario de la finca mayor le vendió una parte, esa parcela de 900 metros, tienen que ir al Notario a elevar a público el contrato y a segregar su finca de la finca mayor, inscribiendo ya su finca como finca independiente. Si el propietario se niega, puede demandarle judicialmente para que lo haga. El comprador de una finca por contrato privado tiene derecho a elevar a público ese contrato; y eso es necesario para poder segregar e inscribir su finca en el Registro de la Propeidad.

Dividir "en parcelas" no es algo que corresponda a Ud. ni al propietario antiguo. Uds. lo que han de hacer es simplemente segregar la finca, así: vende "porción de terreno de 900 me, que linda... etc". La "parcela" es un concepto urbanístico: Si el suelo es rústico, no es una parcela.

¿Se podría hacer una comunidad de propietarios y escriturar todos juntos?

No es necesario hacer una comunidad de propietarios: Ud no necesita a nadie más para hacer lo que le he dicho. Pero en todo caso, si los demás están por la labor, pueden presionar al propietario para que eleve ya los contratos privados a escrituras públicas, para que cada uno tenga su finca en el registro.

Y si fuera así ¿cómo afectaría a cada una de las viviendas?

Si inscribiera su "porción de terreno" en el registro, la realidad es que Ud. tiene construida una casa encima: eso ya es un tema urbanístico. Es decir, nada tiene que ver el echo de que Ud. ya inscriba su finca, con el hecho de que encima de ella haya construido una casa, cuando no podía hacerlo.

Pero si tiene una casa (y parece que los demás también, construida en suelo rústico, pues me parece que se trata de una situación "consolidada", en el sentido de que las casas están ahí, cuando el Planeamiento dice que no deberían estar, pero están ahí. En el futuro se vería si el Ayuntamiento opta por incoar expedientes de demolición, o, lo más normal, siga pasando el tiempo mientras las casas siguen ahí, hasta que llegue un día en que cambie la calificación del terreno re rústico a urbano, y Uds. tengan que legalizar.

www.lopezcollado.es

Jaime López Collado Abogado Barcelona. Avda Diagonal 469
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Muchas gracias lo primero, el hecho de hacer el contrato privado a publico y poder inscribir nuestra parcela o porción de terreno en el Registro de la propiedad ya lo intentamos pero resulta que según la legislación de Andalucia una unidad mínima de cultivo no puede dividirse o segregarse (2,5 hectáreas o 25.000 metros cuadrados nuestro caso). Así pues vuelvo a plantearte otra pregunta ; si el Ayuntamiento no cambia la calificación del suelo rural ¿podríamos juntar nuestras porciones de terreno y hacer las escrituras en conjunto como copropietarios?, y si por no llegar a un acuerdo o no juntar las 2,5 hectáreas necesarias no pudiéramos hacerlo...¿ nos quedaría otra salia para intentar regularizar esta situación?, muchísimas gracias de antemano para nosotros esto es un callejón sin salida y toda ayuda es bien recibida.

¿Podríamos juntar nuestras porciones de terreno y hacer las escrituras en conjunto como copropietarios?.

La agrupación de esas "fincas" varias significará que el Registro inscribirá una única finca, y registralmente Uds. tendrán inscrita una cuota, un porcentaje, de propiedad sobre esa finca, pero no quedará definido registralmente sobre qué concreta superficie recae su cuota. Es decir, independientemente de que Uds. tengan delimitadas las fincas, físicamente, esa delimitación no se reflejará en el Registro.

En caunto a la regularización, lo lamento pues no conozco la normativa de urbanismo de andalucía, ni con ello las posibles operaciones dentro de la normativa para lograr su propósito

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