Como escriturar una finca repartida familiarmente

En los Años 80 mi Madre compro mediante contrato privado y en conjunto con otros compradores una parte de el total de una finca rustica de unos 30.000 mil metros cuadrados, cada comprador compro la cantidad de metros que les intereso y así hasta que el vendedor vendió el total de la finca, cuyas ventas no se llegaron a escriturar has que el vendedor consiguió vender el total conjunto de la finca, ya que así lo acordaron ambas partes, una vez que ya estaba vendida la finca por completo ya era momento de elevar a escritura publica dicha compra-venta, pero como pasaron varios años hasta completar la venta en su totalidad resulto que falleció el vendedor, luego algunos de los compradores también fallecieron, otros que habían comprado mas tarde vendieron lo que habían comprado, total que fueron pasando los Años pero ya por fin llego el momento en el que todo ya esta dispuesto para que cada comprador pueda escriturar la parcela que adquirió y es ahora donde empieza mi gran problema el cual tratare de explicar. Mi Madre compro unos 1.000 metros cuadrados de parcela de aquella finca y los dividió de tal forma que saco 9 pequeñas parcelas de terreno de unos 70 metros cuadrados mas 9 aparcamientos y varios metros mas los cuales se destinaron para uso y disfrute de las 9 pequeñas parcelas y nos regalos una de estas parcelas a cada uno de nosotros ( sus 8 Hijos) y ella se quedo con otra parcela igual, a la que nos regalo total 8 hijos y una madre 9 personas y 9 parcelas, pasado el tiempo algunos hijos no hacían uso de la parcela regalada y/o donada por la Madre de ambos y otros como en mi caso se nos quedaba pequeña la parcela, por lo que realizamos entre los hermanos algunas compra-ventas y/o donaciones de tal forma y manera que al día de hoy yo tengo un total de 4 parcelas y otros 2 hermanos míos y mi madre el resto de las parcelas, es decir al día de hoy somos propietarios 3 hermanos y la Madre de ambos ya que los demás hermanos se desentendieron vendiéndonos su parte, actualmente tenemos un total de 4 vivienda construidas una de cada hermano y una casa de la Madre de ambos, desgraciadamente nuestra Madre esta incapacitada desde hace unos 8 Años ya que tiene la enfermedad de el alzheimer y como tutora legal esta nombrada una de mis hermanas que no es propietaria de ninguna parcela ya que su parte se la vendió a otro hermano nuestro, y es ahora cuando nos toca hacer las escrituras de la mencionada finca y el problema es que según nos indican la escritura a de hacerse a nombre de nuestra Madre ya que es ella la compradora figurante en el momento de la adquisición original la cual le recuerdo que fue en los Años 80, teniendo que abonar todos los gastos ella, y no dispone de ningún dinero para hacer frete a semejante escritura, ademas como nosotros hemos construido pequeñas viviendas pues mas aumenta el valor ya que es el suelo mas los construido, el resto de los hermanos que no son propietarios ya que nos vendieron su parte no quieren saber nada de esto, pero tampoco quieren hacer algo adecuado para facilitar esta gestión y es que estamos obligados a escriturar ya que sino lo hacemos el resto de los compradores que junto a mi madre adquirieron el total conjunto de la finca tampoco podrían escriturar es decir que estamos obligados y de no hacerlo nos embargarían la finca, nos an ampliado el plazo para que solucionemos nuestro problema, pero en Marzo 20213 tenemos que dar una solución,. Los hermanos propietarios actuales estamos dispuestos a pagar incluso la parte de la Madre de ambos ya que el resto de los hermanos no quieren pagar la parte que nos correspondería a todos nosotros (los 8 hermanos) por la propiedad de la Madre de ambos, y si pagamos la parte de nuestra Madre el día que nuestra Madre fallezca el resto de los hermanos que no son propietarios y que se niegan a parar tendrían el mismo derecho a la finca ya que están todos ellos negados a pagar o a que hagamos algún otro tipo de documento para que el día de mañana no tengamos que continuar con el problema de la herencia. Le aclaro que entre las compras-ventas que hicimos estré nosotros los hermanos existen contratos privados en los cuales figuran claramente que aquella parte de terreno que la Madre dono fue también donada por quien la recibió a otro hermano y que el propietario actual es quien recibió y que ya no es propietario el que dono y/o vendió pero los demás datos tales como la exactitud de la ubicación de la finca así como otros aspectos importantes pues no están aclarados en dichos contratos los cuales si están firmados por la parte vendedora y la compradora incluso algunos también están firmados por la Madre de ambos como consentidora en la compra-ventas, y otros contratos que se hicieron estando ya mi Madre enferma pues están firmados por algunos de los hermanos como testigos mas la parte compradora y la vendedora, por lo que no están bien hechos,

El caso es que no soy capad de encontrar una solución adecuada a esta situaciòn.

La finca esta en el termino municipal de Santander, cantabria, y figura que es una finca rustica.

En fin, quedo a la espera de sus noticias y para cualquier consulta y/o aclaración estoy a su entera disposición.

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29.700 pts. Abogada en ejercicio desde el año 2004, con experiencia...

Uno de los principios básicos del Registro de la Propiedad es el Tracto Sucesivo, que significa que si tu madre y/o tu hermano te vendió un terreno para que pueda registrase a tu nombre debe figurar previamente inscrito a nombre de tu madre y/o tu hermano.

En aquellos casos en los que el tracto sucesivo se ha visto interrumpido (como es tu caso), se puede reanudar mediante:

1. Acta de Notoriedad: Se acude al Notario y éste hace constar la notoriedad del hecho de que eres titular de un inmueble, son necesarios testigos y documentos. Los testigos lógicos deberían ser quienes de vendieron/donaron esas fincas.

2. Expediente de Dominio: En este caso se inicia un procedimiento judicial y se aportan las pruebas de que se dispongan para acreditar la titularidad, y el Juez está obligado a llamar al procedimiento a todos aquellos que puedan ser interesados (nuevamente quienes te vendieron o donaron sus fincas).

En el primero de los supuestos la colaboración sería obligatoria, y en el segundo caso los llamaría al juzgado por lo que en principio están obligados a personarse si tienen algo que objetar.

Lo que dudo mucho es que en el segundo caso pueda estar resuelto antes de marzo, sólo te queda intentar el Acta de Notoriedad, plantéalo en la notaria en la que está prevista la firma.


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Hola,carmeno 74, comprendo claramente la parte que me a contestado, pero me seria interesante que me aclarase estos otros aspectos.

1ª seria obligado que la finca se tendría que escriturar en este momento a nombre de mi Madre, (le recuerdo que esta incapacitada y que su tutora legal es una de mis hermanas que no es propietaria puesto que vendió su parte a otro de mis hermanos y que ademas pretende por todos los medios de que sea la Madre de ambos la única propietaria) ya que es ella ( la Madre) la que compro la finca en los Años 80 y que una vez comprada la dividió a partes iguales para regalar a cada uno de los 8 hijos una pequeña parcela de igual tamaño mas 1 parcela que es la suya es decir de mi madre.

2ª podríamos los 3 hermanos que actualmente somos los que junto con nuestra Madre los únicos propietarios, y que los 5 restantes hermanos que actualmente ya no son propietarios puesto que nos vendieron y/o donaron sus partes de terreno las cuales recibieron al igual que nosotros 3 la donación y/o regalo por parte de la Madre de ambos cuando aun por aquel entonces nuestra Madre estaba en plenas facultades mentales, le recuerdo que estos 5 restantes hermanos que ya no son propietarios no quieren ni pagar ni firmar nada, estos lo que pretenden es que nosotros 3 paguemos los gastos de toda escritura al completo eso si escriturando a nombre de la Madre de ambos, con el fin de que en la futura herencia dicha finca sea a repartir a partes iguales entre los 8 hermanos.

Atentamente.

Miguel Angel.

Como te he dicho las únicas excepciones al tracto sucesivo del Registro de la Propiedad, es decir la única manera de escriturar directamente a vuestro nombre sin tener que hacer escritura a nombre de tu madre, de tu hermano y luego al tuyo son las dos vías que te he indicado anteriormente.

En el caso del Acta de Notoriedad, te recomiendo que acudas a la Notaria para ver qué testigos consideran que es obligatorio que vayan a firmar, yo entiendo que deberían ser aquellos hermanos que con posterioridad también te vendieron a ti sus propias fincas.

Si estamos ante el supuesto de hermanos que se niegan a firmar no te queda más remedio que acudir a un procedimiento judicial y el juez resolvería y por lo tanto podrías otorgar la escritura.

Tu situación es bastante complicada y más si tenemos en cuenta el escaso margen de tiempo del que dispones, desgraciadamente sin examinar toda la documentación sólo puedo responderte de forma genérica, te aconsejo que acudas a un despacho de abogados cuanto antes, pues te reitero que el problema es complejo.

Recuerda cerrar y valorar la respuesta.

Los profesionales que sin ningún animo de lucro trabajan y colaboran tratando de hacer la vida mas fácil a los demás en mi humilde opinión son merecedores de una larga y pura vida.

Muchísimas gracias para ti y para el resto de el equipo humano que tratarais día a día que la vida nos sea mejor a todos.

Aatentamente.

Miguel Angel.

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