¿Qué significa que los derechos serán cancelados por rango registral posterior según el 674.2 LEC?
Una finca tiene un procedimiento de ejecución hipotecaria y antes una anotación de embargo letra E a favor de la Comunidad de vecinos por reclamación de la cuota de varios meses y le comunica el Registrador de la Propiedad, que ha expedido una certificación de dominio y cargas, y que de proseguirse la ejecución hasta la transmisión del inmueble a un tercero los derechos de la comunidad serán cancelados en razón de su rango registral posterior a la inscripción 12ª de hipoteca.
1 Respuesta
Intentaré explicarlo de forma fácil. Ten en cuenta que es una respuesta genérica y no concreta sobre tu caso y sus pormenores:
1. El Registrador os avisa de que se ha pedido una certificación con finalidad de subastar el bien.
2. Si se llega a hacer la subasta, con el dinero que se obtenga se pagarán las deudas que haya inscritas sobre el bien subastado.
3. Este dinero se aplicará por orden desde la anotación de deuda mas antigua en adelante y hasta dónde llegue el dinero.
4. Cuando el dinero de la subasta se termine, todas las deudas inscritas a las que no haya llegado dinero serán canceladas del registro y ya no cobrarán de ese inmueble. Quedarán fuera, y el inmueble limpio de deudas para el propietario que se haya quedado el inmueble.
Lo que os dice (y lo dice a todos los que tienen deudas inscritas) es que los derechos que queden fuera del cobro por ser de rango posterior (es decir de fecha de inscripción posterior y no les llegue el dinero) serán cancelados del registro. Entre otras circunstancias, también puede pasar que se cubran todas las deudas hasta después de la vuestra o que la subasta quede desierta
Deberás averiguar si los que quieren subastar son anteriores o posteriores a vosotros y estar atentos a si se hace o no finalmente la subasta.
Espero haberte ayudado, quedo a tu disposición
¿Y qué ocurre si la subasta se celebra y queda desierta? ¿Paga la deuda el banco? Gracias nuevamente por su atención.
Si no se hace subasta queda todo igual, paralizado, hasta que alguien se lo quede por subasta o por compra.
Si se lo queda el banco por subasta y vuestro crédito está inscrito antes que el suyo (no creo), cobraréis toda la deuda inscrita, mas la anualidad de cuotas del año en curso en que lo adquiere, y mas la anualidad anterior.
Si se lo queda el banco y lo que "paga" por la subasta solo cubre su crédito y no los siguientes (incluido el vuestro) tendréis dos formas de cobrar:
1) La anualidad de cuotas pendientes correspondiente al año en curso (que se adjudica el bien) mas la anualidad anterior, la debe asumir el nuevo propietario.(El párrafo 31º del art. 9.1.E) LPH).
2) Las otras deudas que tengáis inscritas en el registro que no sean las anualidades que he mencionado, sólo las podréis reclamar en un procedimiento a parte llamado tercería de mejor derecho (art 614 de la LEC). Pero en éste caso debe valorarse hasta que punto merece la pena reclamar por esa vía (gastos y costas judiciales vs cantidad que os deben).
Mi consejo es que comuniquéis al abogado que os tramitó la deuda inscrita que habéis recibido la carta del Registro para que valore (con los pormenores de vuestro caso) el camino a seguir para la reclamación, teniendo en cuenta que para la reclamación correspondiente al punto 2 (614 LEC) tenéis un plazo de reclamación que termina después de la subasta (art 615 LEC).
