Anónimo
Avalista en vivienda que sale a subasta
Tengo fecha de subasta de mi vivienda, que por varios motivos tuve que dejar de pagar. Mi duda es que mi padre avaló con su casa el 20% de dicha vivienda, y él como persona física durante la duración del préstamo.
En la notificación del juzgado nos indican que salen a subasta mi casa, el garaje de la misma y la casa de mi padre, cada uno de ellos con un precio de tasación (en el caso de la casa de mi padre por el valor de lo que avaló, ¿56.000? Y no por el precio real de la casa).
He estado informándome por varios medios sobre el tema de las subastas, pero no termino de entenderlo. A ver si pueden ayudarme a aclarar cómo funciona todo esto. De todo esto, lo que me importa es que mi padre no pierda su casa, aunque ello signifique que me embarguen a mi de por vida.
Lo que he entendido es esto, a ver si es correcto:
Con la subasta se intenta cubrir la "deuda total", que se refiere a HIPOTECA + COSTAS JUDICIALES + INTERESES.
PRIMER PASO
- De la "deuda total", se intenta cubrir subastando primeramente mi casa y nada más que mi casa.
- Si se queda "desierta" la subasta, entonces el banco puede quedarse con ella, pero siempre por el precio de tasación que ha indicado el banco, y nunca por menos.
- La puja por mi casa debe ser por el importe tasado o por menos importe, pero nunca por más del total de la "deuda total".
SEGUNDO PASO
- Si no se ha podido cubrir la "deuda total" con el primer paso, entonces subasta el garaje y nada más que el garaje.
- Igualmente, si se queda "desierta" esta segunda subasta, el banco puede quedarse con ella, en las mismas condiciones que el primer paso.
- También es igual en el precio de puka, que debe ser por el importe tasado o menos, pero nunca por más de lo que quede de deuda.
Tercero paso (para mi el más importante)
- Si sigue si haberse cubierto la "deuda total", entonces subastan la casa de mi padre, por el importe que reste de "deuda total".
- Si mi padre acude a la subasta por el importe que quede de deuda total, entonces su casa queda completamente libre y se olvida del tema (es lo que quiero que haga).
- Nadie puede ir a pujar "más dinero" e intentar quitarle la casa a mi padre. Es decir, ¿si se deben todavía de la "deuda total" 60.000?, con que mi padre pague esa cantidad, quedaría todo zanjado, o por el contrario ¿entraríamos en la dinámica de "el mejor postor"? (La casa de mi padre, ¿evidentemente vale muchísimo más que 60.000?).
CASOS POSIBLES Y DUDAS
- Si en los pasos primero y segundo, la subasta queda desierta y el banco no quiere hacerse cargo de la vivienda ¿qué ocurre? ¿Tendría mi padre que hacerse cargo de TODA la deuda para que no le subaste su casa o al "renegar" el banco, pederían los derechos de cobro?
Sé que es un poco extensa mi pregunta, pero necesito tener las cosas claras para poder actuar en consecuencia, y por más que pregunto a uno y otro, nadie me lo explica en claro (y los abogados me quieren cobrar un dinero que no dispongo para aclarar mis dudas).
En la notificación del juzgado nos indican que salen a subasta mi casa, el garaje de la misma y la casa de mi padre, cada uno de ellos con un precio de tasación (en el caso de la casa de mi padre por el valor de lo que avaló, ¿56.000? Y no por el precio real de la casa).
He estado informándome por varios medios sobre el tema de las subastas, pero no termino de entenderlo. A ver si pueden ayudarme a aclarar cómo funciona todo esto. De todo esto, lo que me importa es que mi padre no pierda su casa, aunque ello signifique que me embarguen a mi de por vida.
Lo que he entendido es esto, a ver si es correcto:
Con la subasta se intenta cubrir la "deuda total", que se refiere a HIPOTECA + COSTAS JUDICIALES + INTERESES.
PRIMER PASO
- De la "deuda total", se intenta cubrir subastando primeramente mi casa y nada más que mi casa.
- Si se queda "desierta" la subasta, entonces el banco puede quedarse con ella, pero siempre por el precio de tasación que ha indicado el banco, y nunca por menos.
- La puja por mi casa debe ser por el importe tasado o por menos importe, pero nunca por más del total de la "deuda total".
SEGUNDO PASO
- Si no se ha podido cubrir la "deuda total" con el primer paso, entonces subasta el garaje y nada más que el garaje.
- Igualmente, si se queda "desierta" esta segunda subasta, el banco puede quedarse con ella, en las mismas condiciones que el primer paso.
- También es igual en el precio de puka, que debe ser por el importe tasado o menos, pero nunca por más de lo que quede de deuda.
Tercero paso (para mi el más importante)
- Si sigue si haberse cubierto la "deuda total", entonces subastan la casa de mi padre, por el importe que reste de "deuda total".
- Si mi padre acude a la subasta por el importe que quede de deuda total, entonces su casa queda completamente libre y se olvida del tema (es lo que quiero que haga).
- Nadie puede ir a pujar "más dinero" e intentar quitarle la casa a mi padre. Es decir, ¿si se deben todavía de la "deuda total" 60.000?, con que mi padre pague esa cantidad, quedaría todo zanjado, o por el contrario ¿entraríamos en la dinámica de "el mejor postor"? (La casa de mi padre, ¿evidentemente vale muchísimo más que 60.000?).
CASOS POSIBLES Y DUDAS
- Si en los pasos primero y segundo, la subasta queda desierta y el banco no quiere hacerse cargo de la vivienda ¿qué ocurre? ¿Tendría mi padre que hacerse cargo de TODA la deuda para que no le subaste su casa o al "renegar" el banco, pederían los derechos de cobro?
Sé que es un poco extensa mi pregunta, pero necesito tener las cosas claras para poder actuar en consecuencia, y por más que pregunto a uno y otro, nadie me lo explica en claro (y los abogados me quieren cobrar un dinero que no dispongo para aclarar mis dudas).
1 respuesta
Respuesta de Luis Ramon Diaz chiron suarez
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Yo no se lo que le quieren cobrar los abogados, pero por evitar que le subasten la casa, ¿Cuánto pagaría?
La cuestión en el procedimiento hipotecario es muy previsible y otorga derechos también al deudor que debe saber. No obstante, antes de proceder a explicarle, necesito conocer datos concretos del problema con independencia de sus valoraciones.
1.- Mire la escritura de préstamo, examine las condiciones del préstamo y dígame cuanto fue le préstamo original, con que Entidad Financiera.
2.- Busque el último recibo de préstamo pagado. ¿Qué saldo tenía? De la cuota, ¿puede dicrme que correspnde a capital y que a intereses?
3.- Tasación de la finca, en el edicto de subasta se indica su valor. Si hoy vendiera su casa con garaje, ¿qué valor real cree que tiene? ¿Y la de su padre?
4.- Cual es la fecha de subasta.
Me da la sensación que su padre no solo avaló, si no que hipotecó su casa por el 20 % del importe total con todas las responsabilidades. Si no espabila, le subastarán ambos inmuebles, cuando puede evitarlo.
La cuestión en el procedimiento hipotecario es muy previsible y otorga derechos también al deudor que debe saber. No obstante, antes de proceder a explicarle, necesito conocer datos concretos del problema con independencia de sus valoraciones.
1.- Mire la escritura de préstamo, examine las condiciones del préstamo y dígame cuanto fue le préstamo original, con que Entidad Financiera.
2.- Busque el último recibo de préstamo pagado. ¿Qué saldo tenía? De la cuota, ¿puede dicrme que correspnde a capital y que a intereses?
3.- Tasación de la finca, en el edicto de subasta se indica su valor. Si hoy vendiera su casa con garaje, ¿qué valor real cree que tiene? ¿Y la de su padre?
4.- Cual es la fecha de subasta.
Me da la sensación que su padre no solo avaló, si no que hipotecó su casa por el 20 % del importe total con todas las responsabilidades. Si no espabila, le subastarán ambos inmuebles, cuando puede evitarlo.
Hola!
Siento no poder darte datos concretos, por desgracia no tengo ninguno de los documentos que necesito para poder dártelos, aunque podría pedir duplicados imagino. De todas formas, intentaré responderte con lo que sé, por si sirve un "más o menos" (sino, dímelo y me muevo a ver si puedo conseguirlos).
1º.- ¿El préstamo original era de 248.000? A 35 años, con Caja Navarra.
2º.- Estuve pagando durante 4 años, así que prácticamente todo eran intereses y nada de amortización.
3º.- ¿La finca la han tasado en 213.400?, ¿El garaje en 11.500? ¿Y la casa de mi padre marcan como 56.000?. Los valores de la finca y garaje son bastante reales (en el estado que está ahora mismo el mercado), ¿en cambio la casa de mi padre tiene un valor aproximado de 360.000? (Es decir, que imagino que en la tasación que ha marcado el juzgado han indicado sólo la parte que "avala" y no el valor real).
4º.- El 18 de Marzo.
Te añado que el motivo de este "problema" es que me detectaron una enfermedad y me jubilaron (absoluta 100%) y pasé de tener unos ingresos bastante buenos, ¿a una pensión que no llega a los 800? (Era autónomo) y por eso no pude hacerle frente, aunque intenté negociar con la caja.
Siento no poder darte datos concretos, por desgracia no tengo ninguno de los documentos que necesito para poder dártelos, aunque podría pedir duplicados imagino. De todas formas, intentaré responderte con lo que sé, por si sirve un "más o menos" (sino, dímelo y me muevo a ver si puedo conseguirlos).
1º.- ¿El préstamo original era de 248.000? A 35 años, con Caja Navarra.
2º.- Estuve pagando durante 4 años, así que prácticamente todo eran intereses y nada de amortización.
3º.- ¿La finca la han tasado en 213.400?, ¿El garaje en 11.500? ¿Y la casa de mi padre marcan como 56.000?. Los valores de la finca y garaje son bastante reales (en el estado que está ahora mismo el mercado), ¿en cambio la casa de mi padre tiene un valor aproximado de 360.000? (Es decir, que imagino que en la tasación que ha marcado el juzgado han indicado sólo la parte que "avala" y no el valor real).
4º.- El 18 de Marzo.
Te añado que el motivo de este "problema" es que me detectaron una enfermedad y me jubilaron (absoluta 100%) y pasé de tener unos ingresos bastante buenos, ¿a una pensión que no llega a los 800? (Era autónomo) y por eso no pude hacerle frente, aunque intenté negociar con la caja.
Ya me hago un cuadro de la situación. De todos modos, usted habrá recibido información del juzgado y podrá localizar los datos en la primer documentación que le llegó.
Qué ingresos tiene su padre. ¿Pueden pagar una hipoteca bancaria con poco más de lo que hay actualmente?
Qué ingresos tiene su padre. ¿Pueden pagar una hipoteca bancaria con poco más de lo que hay actualmente?
Hola!
Gracias de verdad por seguir con el tema ayudándome.
Mi padre y mis hermanos estarían dispuestos a hacerse cargo, pero no podrían con todo (hipoteca + gastos generados + intereses), por eso estábamos pensando en esperar a la subasta, ver que pasa con el piso (si alguien lo compra, se lo queda la caja y quita parte de la deuda) y hacernos cargo del resto.
¿Es eso posible o corremos el riesgo de que alguien "aparezca" y se lleve la casa de mi padre (por ejemplo pujando más por la casa de mi padre o algo así) sin poder hacer nada?
En definitiva, ¿Qué tenemos que hacer para que en todo este "lio" la casa de mi padre, y mi padre en sí, salgan limpios? Si existen varias posibilidades, me gustaría conocerlas todas. Con ellas, acudiré a mi padre y hermanos para que las estudiemos y veamos cuál es la "menos mala" y hacerla.
De nuevo, muchísimas gracias, estás siendo realmente muy amable.
Gracias de verdad por seguir con el tema ayudándome.
Mi padre y mis hermanos estarían dispuestos a hacerse cargo, pero no podrían con todo (hipoteca + gastos generados + intereses), por eso estábamos pensando en esperar a la subasta, ver que pasa con el piso (si alguien lo compra, se lo queda la caja y quita parte de la deuda) y hacernos cargo del resto.
¿Es eso posible o corremos el riesgo de que alguien "aparezca" y se lleve la casa de mi padre (por ejemplo pujando más por la casa de mi padre o algo así) sin poder hacer nada?
En definitiva, ¿Qué tenemos que hacer para que en todo este "lio" la casa de mi padre, y mi padre en sí, salgan limpios? Si existen varias posibilidades, me gustaría conocerlas todas. Con ellas, acudiré a mi padre y hermanos para que las estudiemos y veamos cuál es la "menos mala" y hacerla.
De nuevo, muchísimas gracias, estás siendo realmente muy amable.
Usted tiene una hipoteca con doble garantía. Cada finca responde por una cantidad de dinero, aunque formen parte del mismo crédito.
Lo que creo que le merece la pena hacer es, actualizar el crédito, derecho que le da el artículo 693.3 de la LEC y a continuación vender su casa. La hipoteca que está gravada en la casa de sus padre se seguirá pagando, pero será de manera independiente.
Esta es la opción menos mala. Otra posibilidad es pagar la totalidad de la carga de la vivienda de su padre, esperar que el Banco ejecute la suya, de modo que la vivienda de su padre esté fuera de alcance.
La desventaja es que el Banco se adjudicará el inmueble al 50% y deberá un montón de dinero.
Desde mi punto de vista, la primera, es la mejor opción.
Lo que creo que le merece la pena hacer es, actualizar el crédito, derecho que le da el artículo 693.3 de la LEC y a continuación vender su casa. La hipoteca que está gravada en la casa de sus padre se seguirá pagando, pero será de manera independiente.
Esta es la opción menos mala. Otra posibilidad es pagar la totalidad de la carga de la vivienda de su padre, esperar que el Banco ejecute la suya, de modo que la vivienda de su padre esté fuera de alcance.
La desventaja es que el Banco se adjudicará el inmueble al 50% y deberá un montón de dinero.
Desde mi punto de vista, la primera, es la mejor opción.