Sobre subasta

Soy segunda acreedora de una hipoteca, que se ejecuta mañana. La ejecución del banco (1ª hipoteca), ya está en curso, pero lleva aproximadamente un año de retraso con respecto a la mía.
Si mañana se queda la subasta desierta, y me adjudico la casa por el importe de mi deuda, quiero saber qué pasaría con la otra hipoteca.
Yo intentaría vender la casa, pero si no lo consiguiera y se celebrara la subasta del banco, quiero saber:
Si se vuelve a quedar desierta, o no se cubre el total de la deuda, ¿respondería yo con el resto de mis bienes, o el banco se quedaría la casa y ya está? Tengo versiones contradictorias, mi abogado dice que yo respondería, pero un subastero profesional que no tienen ni interés ni relación con esta subasta me dijo que "No asumes la deuda anterior, solo la carga sobre la propiedad que adquieres" con lo que entiendo que entonces si se volviera a subastar la casa y no se cubriera la deuda, el banco se quedaría con la casa, pero yo no debería nada más, ¿es así?
No sé si me he explciado bien, así que con un ejemplo:
Pongamos que la casa está tasada en 250000 euros.
La primera hipoteca es por 150000 del banco.
La segunda es por 50000, mía.
Yo me adjudico la vivienda mañana, e intento venderla por 200000, para recuperar mi deuda y pagar al banco. Pero si no lo consigo, dentro de 8 meses, por ejemplo, el banco ejecuta su hipoteca y se vuelve a subastar la casa.
- Si hubiera alguien que puje, por 80000 euros, ¿yo le debería los 70000 restantes al banco, los debería el actual deudor, o no los debería nadie?
- Si la subasta se quedara desierta, y el banco decidiera adjudicársela por la mitad del valor de tasación (125000), ¿le debería yo los 25000 restantes?

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Lo ideal es que usted se adjudique la vivienda y que hasta la venta de la misma pague usted la hipoteca. Por lo pronto usted asume el coste de la hipoteca principal con todos los conceptos (intereses ordinarios, moratorios y costas).
Si usted no paga la hipoteca el Banco le reclamará la totalidad. ¿Qué negocio está haciendo entonces? ¿Dónde es la subasta?
La subasta es en Málaga. Yo no quiero tener que pagar la hipoteca anterior, entre otras cosas porque no puedo, lo que quiero es recuperar mi dinero. Si me adjudico la vivienda y no pago la hipoteca, y en la subasta del banco no se cubre todo la deuda, ¿respondería yo por la deuda restante, o me quedaría sin la casa y ya está?
Por favor, conteste al ejemplo para que me quede más claro.
Apegandome a su ejemplo, a la primer acuestión, ¿sería usted la responsable del pago total por todos los conceptos y si hubiera pendiente de cobrar después de la subasta 80.000? Los debería abonar usted.
Si se quedara desierta y el banco se lo adjudicara por un 50% del alor, usted respondería de la diferencia.
Podría intentar otras soluciones para evitar la subasta del banco, pero para ellas deberá tener asesoramiento profesional.
Me acaba de decir otra abogado, que dado que la hipoteca noestá a mi nombre, es la finca la que tiene una carga, y que yo no respondo por la deuda puesto que no es mía y yo no he firmado nada. ¿Es esto correcto? Porque en ese caso yo no debería la diferencia al banco, perdería la casa y ya está...
Usted me dice que mañana sale a subasta la casa por su deuda, ¿es correcto? La vivienda que puede adjudicarse tiene una carga anterior que está vigente. ¿Es así? Usted mediante subasta judicial, "compra la vivienda" con cargas anteriores.
La Ley de enjuiciamiento civil establece que después de la subasta las cargas posteriores se cancelan, pero las anteriores no.
Pensemos con lógica. La vivienda ya no será de su propietario actual, como consecuencia,¿cree usted que se le puede exigir el pago de la hipoteca sin tener su casa?
¿Usted cree que se puede adquirir una propiedad con cargas y no responsabilizarse de ella? Lo más seguro es que el abogado a quien ha consultado no ha entendido lo que ha expuesto.
Obviamente la hipoteca la firmó el anterior propietario y la responsabilidad de devolución principal sigue siendo de el. No obstante usted adquiere una finca con cargas y eso lo sabe con todas las consecuencias. Haga lo que crea más conveniente. Lo mejor es adjudicándose la vivienda tratar de cobrar y no perder más dinero. ¿No le parece?
Es que me han dicho que la que tiene las cargas es la casa, no yo. Estoy pensando adjudicrme la casa para intentar venderla, recuperar mi dinero y que se le pague al banco, pero si no consigo venderla, el banco ejecuta su hipoteca y no se cubre la deuda, quiero asegurarme de que entonces no le debería más dinero al banco. Yo me quedaría sin casa, pero no debería dinero, ¿es correcto?
Tendría que consultar la jurisprudencia al respecto. Usted cuando compra la casa en subasta, acepta las condiciones preexistentes y se subroga a la hipoteca. Si esto lo admite el Banco, la subrogación podría abarcar la responsabilidad personal, lo que conllevaría la exigencia posterior.
De todos modos, habría que indagar en la jurisprudencia. Estoy convencido que el abogado que ha contratado para ejecutar la reclamación podrá hacerlo. De todos modos se ha podido evitar este embrollo...
¿A qué se refiere con consultar la Jurisprudencia? Mi abogado me dice que es la casa la que tiene la carga, que yo no respondería, pero quiero una segunda opinión, porque en le LEC pone:
Artículo 670. Aprobación del remate. Pago. Adjudicación de los bienes al acreedor.
5. Quien resulte adjudicatario del bien inmueble conforme a lo previsto en los apartados anteriores habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos.
Así que no lo veo claro y no quiero arriesgarme a deber dinero a nadie, ahora me lo deben, no quiero pasar a hacer deudora...
¿Cómo lo podría haber evitado?
Un saludo
Usted ha citado un precepto adecuado. Lea "subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos". Este artículo habla claramente de lo que le explico anteriormente. No obstante, hay que leer en las sentencias (jurisprudencia) el alcance de su aplicación. Este es un trabajo que debe hacer su abogado. Este es un foro de consultas y para los trabajos de campo, yo normalmente cobro.
Si la situación patrimonial suya es la que es el camino que ha elegido es el peor. No obstante, ya está al final de él y no merece la pena volver. En todo caso y en el futuro, si se encuentra en la reclamación judicial del banco, hay modos de enfrentarse al problema para evitar la situación a la que usted tiene miedo.

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