Terreno rustico

No se muy bien que pasos hemos de seguir. Le comento. Tenemos un terreno rústico, la mitad del terreno comprado a un familiar y la otra mitad de la madre de mi marido, fallecida lamentablemente hace poco. Ella no ha hecho testamento, pero los 2 hermanos están de acuerdo que mi marido se quede con dicho terreno. El terreno está entero a nombre de mi suegra. El problema viene porque escriturado están 907 m2, y al ir a adecentarlo nos damos cuenta que faltan metros exactamente unos 180m.
Hemos mirado en el catrasto y la finca es rectangular, y en el propio terreno hace un triángulo. Ahí viene mi duda ¿qué pasos debemos dar ahora para recuperar el terreno? Y al no estar a nombre de mi marido, doy por hecho que lo primero será ponerlo a su nombre, pero como la madre no ha dejado testamento, ¿es tan fácil como cambiar el nombre?
¿Y con los vecinos colindantes? Qué hacemos, porque obviamente no vana reconocer que nos han quitado terreno. ¿Cuánto pueden costar las costas de un abogado?
En espera de sus noticias.

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Lo que plantea es un caso complejo porque implica actuaciones muy diversas. En primer lugar debe tramitar la sucesión hereditaria de su suegra, lo cual se hace mediante una escritura denominada de Partición de Herencia, en la que se hace inventario de lo que dejó a su fallecimiento y se reparte entre los hijos. Si todos los hermanos están de acuerdo, hay que acudir al notario y otorgar la escritura. Aunque su marido se quede el terreno, los demás hermanos también deben recibir como mínimo la legítima.
Una vez haya otorgado la escritura de partición de herencia la lleva al Registro de la Propiedad y ya el terreno aparecerá a nombre de su marido.
Por otro lado, ya que hay una diferencia entre la superficie que debe ocupar el terreno según el registro de la propiedad y la que realmente ocupa, es necesario contratar a un perito para que haga un informe y determine, a partir de toda la información que pueda recopilar, el DESLINDE de la parcela. Deberá tener en cuenta la descripción del registro de la propiedad, del catastro, de los organismos de información cartográfica, organismos agrícolas, preguntar a vecinos, a habitantes del lugar, etc... Si a partir de dicha información resulta que algún vecino ha invadido el terreno y no acepta devolverlo, habrá que acudir a los tribunales y presentar una DEMANDA DE DESLINDE Y REIVINDICATORIA de la propiedad. Es un procedimiento complejo.
¿Cuánto cuesta cada actuación? Cada abogado puede cobrar lo que le parezca oportuno. Si quiere hacerse una idea nosotros le habríamos cobrado por la partición unos 600 euros y por el procedimiento judicial unos 2000. Pero si se aplican los baremos de los Colegios de Abogados, orientadores de honorarios, estos se calculan a partir del valor de la herencia y del terreno, lo cual puede encarecerlos muchísimo. Y muchos abogados los aplican.
Solo una duda más, resulta que no tenemos las escrituras del terreno. ¿Dónde podríamos encontrarlas? O en su defecto, si no hubiese. Tan solo la madre ha dejado un testamento muy antiguo donde su abuelo la deja el terreno.
Un saludo
Puida en el registro de la propiedad una certificación LITERAL de la última transmisión del dominio de la finca inscrita. En ella se transcribe literalmente el contenido de la escritura, entre cuyas menciones está obviamente el notario ante el que se autorizó la misma. Si el notario todavía vive, allí podrá pedir una copia de la escritura. Si no vive, entérese qué notario le ha sucedido en la notaría, puesto que dicho nuevo notario conserva el protocolo (escrituras) de su antecesor. Para enterarse llame al Colegio de Notarios de su localidad.
Si no hubiese escrituras, lo que deberá tramitar es un procedimiento mediante el cual acredite que su madre llegó a ser propietaria de la finca. Dicho procedimiento se tramita en el juzgado y se llama Expediente de Dominio.
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En primer lugar, para poder inscribir el terreno a nombre de su marido, lo cual es básico a la hora de interponer cualquier posterior procedimiento judicial, deberían otorgar las correspondientes escrituras de declaración de herederos y aceptación de herencia, entendiendo hay otros bienes, sería cuestión de como manifestó su suegra dicho terreno se adjudicase a su marido.
En cuanto a los m2 que faltan, puede en primer lugar tratarse de un defecto de cabida, es decir que haya inscritos más metros de los que realmente siempre han existido, lo cual deberían proceder a inscribir, mediante la aportación de una medición procedente con todos sus requisitos, y escritura a tal efecto, quizás ello se podría hacer en la propia escritura de adjudicación de herencia, es una posibilidad.
Ahora, si están seguros de que el terreno tenia esos metros en realidad, entiendo primero deben intentar acuerdo extrajudicial con los vecinos, y sino proceder a la interposición de un procedimiento de deslinde.
Dada la complejidad del asunto, le recomendamos acuda a un profesional de su confianza, con los datos que nos aporta, no le podemos dar aproximado de costes, pero le recomendamos firme Hoja de Encargo profesional.
Esperamos haberle sido de ayuda, agradeceríamos su valoración de la respuesta.
Ya hemos solicitado la nota simple, viene a nombre de su bisabuela. Lo raro es que viene escriturado como terreno urbano y con un edificio. ¿Podemos hacer algo al respecto? Quiero decir, que prevalece lo de ahora (rustico) o lo escriturado (urbano). ¿Qué pasos hay que dar?
Un saludo
La prevalencia, es del planeamiento vigente en la actualidad, para mayor serguridad al respecto, le recomiendo, pida un certificado en el Ayuntamiento, en dicho sentido, solicitando le indiquen la catalogación actual del mismo, en el planeamiento urbanístico vigente.
Esperamos haberle sido de ayuda, agradeceríamos valore la respuesta.

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