Firma de contrato

En cuanto a tu posible responsabilidad por los daños causados en la vivienda o a terceros como consecuencia de instalaciones de suministro, tal y como viene declarando la jurisprudencia como la sentencia de la Audiencia provincial de Barcelona "el arrendatario demandado no es responsable de los daños producidos, responsabilidad que en todo caso sería predicable de la propietaria del local ya que, de conformidad con el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, corresponde al arrendador la obligación de conservar las instalaciones en perfecto estado para servir al uso convenido, instalaciones entre las que se encuentran las referidas al suministro de agua, máxime cuando las mismas no discurren por el interior de dicho local sino por fuera y además empotradas bajo el suelo, no estando a la vista. En este punto no se puede considerar que el deterioro sea imputable al arrendatario porque, además de que ninguna prueba existe al efecto, lo cierto que la ubicación de las tuberías y el año escaso que llevaba ocupando el local permiten excluir cualquier actuación culposa al efecto o un deterioro motivado por el uso del arrendatario"
"Frente a todo lo anterior no cabe oponer las cláusulas décima y decimocuarta del contrato de arrendamiento suscrito por el demandado, conforme a las cuales «son de cuenta y cargo del arrendatario los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan en cristales, cerraduras y demás útiles y utensilios de las instalaciones y su adecuado entretenimiento. Los gastos de conservación y reparación de las instalaciones de agua... " y «El arrendatario se hace directa y exclusivamente responsable y exime de toda responsabilidad a la propiedad y al Administrador, por los daños que puedan ocasionarse a personas y cosas y sean derivadas de las instalaciones para servicios y suministros del local arrendado, así como de propia actividad ejercida en el mismo.».
Y no cabe oponerlas porque lo que se deriva de las mismas es que a lo que e obliga el arrendatario es a la conservación y mantenimiento del local y sus instalaciones a partir del momento del arrendamiento, asumiendo el deterioro consecuencias que el uso normal de las mismas provoque, pero no, como el caso que nos ocupa, los daños causados a terceros por una causa imputable al defectuoso estado de una tubería, circunstancia de la que no es responsable y de lo que no podía tener conocimiento, al no encontrarse dentro del local y discurrir empotrada bajo el suelo. El supuesto ahora analizado no puede entenderse incluido en la previsión genérica contenida en la segunda de las cláusulas citadas porque, al margen de la validez de la misma, lo cierto es que en el mismo contrato se establece también que «Es objeto del arrendamiento exclusivamente la superficie situada dentro de las paredes del local, quedando especialmente excluida la fachada, partes laterales de la entrada, azotea y vestíbulo de la escalera», de lo que puede concluirse que cuando con posterioridad la referida cláusula se refiere a «las instalaciones para servicios y suministros del local arrendado, se está refiriendo a las que se encuentran en el interior del mismo o a las que, estando fuera de él, tenga acceso directo el demandado, como lo podría ser la llave del paso de agua al local, pero no a las restantes instalaciones. En consecuencia, y por lo razonado, procede, al no ser el demandado responsable de los daños, desestimar la demanda interpuesta contra el mismo y contra su compañía aseguradora, ya que lo que ésta aseguraba era la responsabilidad civil del arrendatario y, no concurriendo dicha responsabilidad, no existe causa alguna por la que tenga que hacer frente a los daños producidos."
En caso de producirse un daño por estas causas deberá estarse al caso concreto para determinar a quien le es imputable la responsabilidad, sin que la firma de dicha cláusula exima sin más al propietario
En cuanto a la actualización de la renta el art 18 de la ley (de aplicación imperativa) señala:
1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.
2. A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior.
3. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado.
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
Cosa distinta de la renta son los gastos generales a que deba hacer frente el arrendatario, según el art 20:
1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En edificios en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.
En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.
Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.
2. Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere al apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta, conforme a lo dispuesto en el artículo 18.1.
3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.
4. El pago de los gastos a que se refiere el presente artículo se acreditará en la forma prevista en el artículo 17.4.
Pero estos gastos son distintos de la renta, y el arrendatario solo debe abonarlos si expresamente se han pactado en el contrato