Anónimo
Pago de plusvalía para nudo propietario.
El asunto es que mi madre falleció dejando en herencia el 50% de una propiedad que compartía con el cónyuge y que pagaban a partes iguales. La primera duda es que no sé si estaré obligado a pagar al ayuntamiento la plusvalía de ése 50 % de la propiedad que me ha correspondido por herencia, habida cuenta también que el cónyuge se va a quedar de usufructuario hasta su fallecimiento. La siguiente duda es que queda una deuda del préstamo hipotecario y quiero amortizar mi parte cuanto antes, ¿cómo se podría hacer eso sin tener que hacer una subrogación?
1 Respuesta
Respuesta de fgongar
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Hay que pagar la plusvalía por la nuda propiedad del 50%, pero eso no significa que Ud deba pagar plusvalía por el 50% de la casa, ya que hereda la nuda propiedad sin el usufructo.
Para saber qué parte de la plusvalía debe pagar, deberá calcular que parte del 50% del valor de la casa pertenece al usufructo y que parte pertenece a la propiedad. De la plusvalía por la parte heredada, nudo propietario usufructuario/a pagarán la parte de plusvalía proporcional al valor de su usufructo/nuda propiedad. Para poder calcular los valores, se deberá aplicar una fórmula basada en la edad de la cónyuge de su padre: el valor del usufructo se obtiene restando de 89 la edad de la persona que ostenta el usufructo en el momento de efectuar la liquidación (es decir, si la cónyuge viuda tiene 68 años: 89 - 68 = 21 %), teniendo en cuenta que nunca puede ser inferior al 10 %. El valor de la nuda propiedad será el porcentaje resultante de restar 100 menos el valor porcentual del usufructo.
Respecto a pagar sin subrogación, Ud puede pagar al banco la totalidad de la hipoteca (aceptando las condiciones que se hubieran aplicado a su padre si la hubiera cancelado). Para los detalles, será necesario que contacte directamente al banco, ya que cada banco y contrato de préstamo tienen sus peculiaridades.
Para saber qué parte de la plusvalía debe pagar, deberá calcular que parte del 50% del valor de la casa pertenece al usufructo y que parte pertenece a la propiedad. De la plusvalía por la parte heredada, nudo propietario usufructuario/a pagarán la parte de plusvalía proporcional al valor de su usufructo/nuda propiedad. Para poder calcular los valores, se deberá aplicar una fórmula basada en la edad de la cónyuge de su padre: el valor del usufructo se obtiene restando de 89 la edad de la persona que ostenta el usufructo en el momento de efectuar la liquidación (es decir, si la cónyuge viuda tiene 68 años: 89 - 68 = 21 %), teniendo en cuenta que nunca puede ser inferior al 10 %. El valor de la nuda propiedad será el porcentaje resultante de restar 100 menos el valor porcentual del usufructo.
Respecto a pagar sin subrogación, Ud puede pagar al banco la totalidad de la hipoteca (aceptando las condiciones que se hubieran aplicado a su padre si la hubiera cancelado). Para los detalles, será necesario que contacte directamente al banco, ya que cada banco y contrato de préstamo tienen sus peculiaridades.
Estamos hablando que el usufructuario, que no tiene parentesco conmigo y que compartió durante doce años su vida con mi madre, es dueño del 50% de la TOTALIDAD de la propiedad por haber pagado a partes iguales conjuntamente con mi MADRE hasta su fallecimiento el pago de la hipoteca correspondiente. Yo puedo pagar la mitad de la deuda que queda, porque entre otras cosas es lo que me corresponde, el problema es que hasta que no se cancele al 100%,(y para eso necesito la colaboración del usufructuario), mi madre siempre va a aparecer como deudora, puesto que cuando vivía, la hipoteca la pagaba conjuntamente con su compañero; Si por alguna circunstancia no se pudiera pagar dicha hipoteca durante el tiempo que esté en usufructo ¿a quién le corresponde hacer los pagos mensuales? Por otra parte sé que tengo derecho a pedir un inventario del inmueble quiero saber ¿cómo, cuándo y quién se encarga de dicho inventario y quién asume estos costos?. Agradezco su respuesta
Ud. Estará obligado a pagar algo menos del 50% de la plusvalía, aunque entiendo que lo que más le preocupa es la deuda (hipoteca)... Si tras aceptar Ud la hipoteca, no se pagara la deuda, Ud sería coresponsable solidario del total de la deuda. Para evitar ésto, 1. podría acordar el que se cancele la deuda total (y si se quiere, se vuelva a pedir crédito por el mismo importe total, pero de forma separada) 2. o puede solicitar la venta de la casa y el reparto del dinero.
Respecto al inventario, éste lo deberá hacer el albacea. El albacea es una persona designada por el testamento, o si no lo nombrara el testamento, por los herederos legales o, si no hubiera acuerdo y a instancia de algún heredero, por un juez; para cumplir la última voluntad del fallecido y custodiar los bienes de una persona fallecida (el caudal hereditario).
Si desea que nuestro despacho se encargue de llegar a un acuerdo con el cónyuge de su madre para cancelar la deuda y hacer el inventario; o que nos encarguemos (si no es posible el acuerdo) de solicitar judicialmente la venta de la casa (y reparto del precio) y/o solicitemos judicialmente el nombramiento de un albacea, no dude en contactarnos en el email [email protected] o llamando directamente a nuestras oficinas.
Javier Gonzalez, Abogado especialista en Sucesiones. Tel 656560672 www.hayadefensa.es
Respecto al inventario, éste lo deberá hacer el albacea. El albacea es una persona designada por el testamento, o si no lo nombrara el testamento, por los herederos legales o, si no hubiera acuerdo y a instancia de algún heredero, por un juez; para cumplir la última voluntad del fallecido y custodiar los bienes de una persona fallecida (el caudal hereditario).
Si desea que nuestro despacho se encargue de llegar a un acuerdo con el cónyuge de su madre para cancelar la deuda y hacer el inventario; o que nos encarguemos (si no es posible el acuerdo) de solicitar judicialmente la venta de la casa (y reparto del precio) y/o solicitemos judicialmente el nombramiento de un albacea, no dude en contactarnos en el email [email protected] o llamando directamente a nuestras oficinas.
Javier Gonzalez, Abogado especialista en Sucesiones. Tel 656560672 www.hayadefensa.es