Impuestos al invertir parte ganancias
Os cuento: compré un chalet en octubre de 2005 escriturado en 130.000 euros. Ha estado alquilado un año por 600 euros al mes. Lo podemos vender por 276.000 euros. La pregunta es cuanto habría que pagar a hacienda teniendo en cuenta que de la ganancia de la venta del chalet vamos a coger 60.000 euros para cambiar la vivienda habitual por otra más grande.
1 respuesta
Respuesta de dleto
1
En este caso se trata de vender una vivienda que NO ES HABITUAL, lo que supone que no puedes acogerte a la exención por reinversión. En este caso lo que se producirá es una ganancia patrimonial normal por la que tendrás que tributar si posibilidad de reducción.
La ganancia producida en este caso será:
GANANCIA = VALOR DE VENTA - VALOR DE COMPRA
----
Valor de venta:
Precio de venta menos todos los costes de la venta (inmobiliaria, impuestos locales, notario, registro,...)
----
Valor de compra:
Es la suma de:
+ Precio de compra en escrituras
+ Gastos de la compra (inmobiliaria, registro,...)
+ Impuestos (ITP ó IVA)
+ Otros gastos de la compra.
Esta suma habrá que actualizarla por el coeficiente correspondiente a 2005, que es el 1,0404
Vamos a suponer que el total de gastos e impuestos es el 10% de los 130.000, esto es: 13.000.
Valor de compra: 130.000+13.000=143.000
Valor de compra actualizado: 143.000 x 1,0404 = 148.777,2
----
Como el piso ha estado un año alquilado debes descontar del valor de compra la AMORTIZACIÓN del piso por el año que estuvo alquilado. Esta amortización es el 3% del valor del piso descontado el precio del suelo.
Suponemos que el precio del suelo supone un 30% del precio del chalet (consulta las escrituras), eso supone que el chalet (vuelo) amortizable es: 70% x 130.000 = 91.000
La cuota de amortización es el 3% x 91.000 = 2.730 euros/año
Si el chalet estuvo alquilado en 2006 hay que actualizar la amortización por el coeficiente de ese año: (1,02), esto sería: 2.730 x 1,02 = 2.784,6
*****
En el caso de que el alquiler corresponda a los años 2005 y 2006 sería cuestión de prorratear la cuota de amortización por el periodo correspondiente a cada año y actualizar cada parte según su coeficiente.
En resumen:
Valor de venta:
Precio de venta menos todos los costes de la venta (inmobiliaria, impuestos locales, notario, registro,...)
* Aproximadamente: 276.000
Valor de compra:
148.777,2 - 2.784,6 (amortización) = 145.992,6
Ganancia:
276.000 - 145.992,6 = 130.007,4
Sobre esta ganancia deberás pagar el 18% de impuesto.
La única opción que tienes para reducir este pago es aprovechar para compensar pérdidas de otras operaciones (venta de acciones, fondos,...) que minoren esta ganancia, pero al no ser una vivienda habitual no puedes acogerte a la exención por reinversión.
La ganancia producida en este caso será:
GANANCIA = VALOR DE VENTA - VALOR DE COMPRA
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Valor de venta:
Precio de venta menos todos los costes de la venta (inmobiliaria, impuestos locales, notario, registro,...)
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Valor de compra:
Es la suma de:
+ Precio de compra en escrituras
+ Gastos de la compra (inmobiliaria, registro,...)
+ Impuestos (ITP ó IVA)
+ Otros gastos de la compra.
Esta suma habrá que actualizarla por el coeficiente correspondiente a 2005, que es el 1,0404
Vamos a suponer que el total de gastos e impuestos es el 10% de los 130.000, esto es: 13.000.
Valor de compra: 130.000+13.000=143.000
Valor de compra actualizado: 143.000 x 1,0404 = 148.777,2
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Como el piso ha estado un año alquilado debes descontar del valor de compra la AMORTIZACIÓN del piso por el año que estuvo alquilado. Esta amortización es el 3% del valor del piso descontado el precio del suelo.
Suponemos que el precio del suelo supone un 30% del precio del chalet (consulta las escrituras), eso supone que el chalet (vuelo) amortizable es: 70% x 130.000 = 91.000
La cuota de amortización es el 3% x 91.000 = 2.730 euros/año
Si el chalet estuvo alquilado en 2006 hay que actualizar la amortización por el coeficiente de ese año: (1,02), esto sería: 2.730 x 1,02 = 2.784,6
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En el caso de que el alquiler corresponda a los años 2005 y 2006 sería cuestión de prorratear la cuota de amortización por el periodo correspondiente a cada año y actualizar cada parte según su coeficiente.
En resumen:
Valor de venta:
Precio de venta menos todos los costes de la venta (inmobiliaria, impuestos locales, notario, registro,...)
* Aproximadamente: 276.000
Valor de compra:
148.777,2 - 2.784,6 (amortización) = 145.992,6
Ganancia:
276.000 - 145.992,6 = 130.007,4
Sobre esta ganancia deberás pagar el 18% de impuesto.
La única opción que tienes para reducir este pago es aprovechar para compensar pérdidas de otras operaciones (venta de acciones, fondos,...) que minoren esta ganancia, pero al no ser una vivienda habitual no puedes acogerte a la exención por reinversión.
Luego puntúo, pero es que en la pregunta se me olvidó mencionar que para la compra del chalet pedimos una hipoteca de 130.000 euros, de los que nos quedan por pagar 125.500.No se si eso varia en algo la situación. La cosa sería vender el chalet ( 276.000 ), cancelar la hipoteca del chalet( 125.500) y de la ganancia destinar 60.000 a comprar una vivienda más grande que la que tenemos ( vendiendo esta vivienda, claro, que es la nuestra habitual, por unos 260.000 ). Muchas gracias.
La cuantía de préstamo pendiente sólo se tiene en cuenta (fiscalmente) a la hora de la exención por reinversión, que no es el caso.
Lo que sí que tienes que tener en cuenta es como gasto necesario de la venta (por lo tanto menor precio de venta y menor ganancia) todos los gastos derivados del levantamiento de la hipoteca: comisiones de cancelación, notario, registro,...
Lo que sí que tienes que tener en cuenta es como gasto necesario de la venta (por lo tanto menor precio de venta y menor ganancia) todos los gastos derivados del levantamiento de la hipoteca: comisiones de cancelación, notario, registro,...
