Vender una vivienda no habitual

En 1991 compré una vivienda por 4.200.000 pts + iva. En la actualidad no es mi vivienda habitual porque hace unos años compre otra vivienda que es donde resido. Ahora he decidido vender esta vivienda que compre en 1991, ¿por 165.000?. Mis preguntas son las siguientes:
1.- ¿Qué cantidad aproximada tendré que pagar por ganancia patrimonial?
2.- ¿Me puedo acoger a la exención por reinversión si ese mismo año compro con el dinero de la venta un bajo comercial?
3.- ¿Hay algún tipo de beneficio si vendes y compras durante el mismo año una vivienda que no es la habitual?.
Rogaría me contestaras a las tres preguntas por separado. Me seria muy clarificador.
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Pregunta 1:
Compras en 2001 por 4.200.000 (+ IVA), lo que supone en euros: 27.009,50 aproximadamente
El valor actualizado es: 27.009,50 x 1,1040 = 29.818,49
GANANCIA: 165.000 ? 29.818,49 = 135.181,51
Por esta ganancia tributarás el 15%, lo que supone: 135.181,51 x 15% = 20.277,23 euros.
Pregunta 2:
No te puedes acoger a la exención por reinversión porque es una figura destinada EXCLUSIVAMENTA A LA VENTA DE LA VIVIENDA HABITUAL. En este caso ni vendes una vivienda habitual ni compras una nueva vivienda habitual por lo que no es posible la exención.
Pregunta 3:
No, no hay ningún beneficio, la única forma de pagar menos es compensar esa ganancia por pérdidas patrimoniales generadas en más de un año, como por ejemplo por la venta de unas acciones.
Un saludo, lamento no poder darte mejores noticias pero esto es lo que hay.
dleto revisame de nuevo la actualización del valor de compra de mi vivienda. Me has hecho el calculo desde 2001 y era desde 1991. Gracias.
Buena puntualización porque eso cambia bastante el cálculo. Al ser un inmueble adquirido antes del 31 de diciembre de 1994 se aplica el régimen transitorio de los coeficientes de reducción.
Valor de compra: 27.009,50 euros
Valor de venta: 165.000 euros
GANANCIA PREVIA: 165.000 - 27.009,50 = 137.990,50 euros
A esta ganancia hay que aplicarle los coeficientes reductores, para el caso de la vivienda es del 11,11% por año.
Los años son los transcurridos desde la compra (1991) hasta el 31/12/1996, esto supone 6 años.
6 x 11,11% = 66,66%: Este porcentaje de la ganancia está exento de tributar.
GANANCIA REDUCIDA: 137.990,50 x (100%-66,66%) = 46.006,03 euros
Por tanto, la Ganancia por la que debes tributar es 46.006,03 y la cuota a pagar a Hacienda por esta ganancia sería en el IRPF:
46.006,03 x 15% = 6.900,90
Por lo menos aunque tengas que pagar la deuda es menor ahora.
NOTA: En el caso que durante algún año la vivienda hubiera estado alquilada sería necesario alterar estos cálculos (y pagar más).

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