Comprador que se subroga en mi hipoteca
Un inversor está interesado en comprarme la vivienda por el importe que reste al subrogarse en la hipoteca.( Es decir, voy a perder todo lo que he pagado hasta ahora. ). La forma que tienen de trabajar, según me han comentado, es que durante el primer año seguirán ingresando el importe de la hipoteca en mi cuenta para que se siga cargando de la misma forma, intentarán que el cargo se haga posteriormente desde su cuenta particular y posteriormente pactarán con el banco la subrogación, una quita o el pago del 100% de la hipoteca. Estiman que necesitan para todo esto unos 15 meses y mientras tanto alquilarán la vivienda, ya que todo esto lo hacen para invertir.
Mi duda es que, claro, yo al banco no le voy a decir nada, se enterarán cuando el comprador se ponga en contacto con ellos. ¿Qué pasaría si el banco se negase en la subrogación?
- En el caso de que al poco tiempo dejasen de pagar la vivienda, ¿podría el banco obligarme a mí a hacer efectivo el importe?
- Si alquilan la vivienda y al pasar los 15 meses no consiguen pactar con el banco y la propiedad revierte a mí nuevamente (por una condición suspensiva que se pondría en la escritura), ¿qué postura tendría yo ante los inquilinos? ¿Podría rescindirles el contrato de arrendamiento si ellos son un tercero de buena fe?
-¿Qué otros problemas puede traerme?
Son muchas dudas ante algo que puede aliviarme un poco o amargarme la vida, ya que hasta que el banco acepte voy a estar con el alma en vilo. No conozco de ningún caso similar por lo que ruego que me ayuden con la mayor brevedad posible ya que al inversor le urge firmar cuanto antes.
3 Respuestas
La forma de trabajar de estos inversores no es la habitual en modo alguno, y te puedes encontrar con el problema, de que alquilen tu piso, cobren ellos el alquiler, y encima tu sigas pagando la hipoteca, no es ciencia ficción, en este despacho, hemos llevado casos como este. Mi recomendación es que no lo aceptes, lo normal seria que ellos acordaran la subrogación con el banco lo primero, o te compraran pagando al tiempo la hipoteca, pero no lo que te proponen.
Hay dos consecuencias cuando usted firma un contrato con el banco. Responde con todos sus bienes presentes y futuros (garantía personal) y responde su piso.
Cuando el inversor compra, se puede hacer cargo de la hipoteca o no, lo que subsiste es su garantía personal. ¿Elude usted responsabilidades con la compra? No, en caso de impago y que el inversor deje de pagar la hipoteca, usted responde de cualquier cantidad que quedara pendiente.
Si ese piso se alquila, usted no disfruta de los frutos, si recupera la posesión, el inquilino tiene prioridad en la adquisición en caso de recompra. Si usted con todo recupera la posesión de su casa, deberá respetar el contrato de arrendamiento firmado.
Si se ha subrogado perfectamente y existe falta de pago por el inversor a ti no te pasaría nada, tienes que ver que la subrogación se ha hecho correctamente, si han alquilado la casa legalmente y no subrogan tu tendrás que asumir el contrato de alquiler, pídele al inversor que lo haga por año y no por cinco como se suele hacer
Espero haberte sido de ayuda, y ten cuidado con estos inversores, hay muy pocos honestos...
El inversor no se subrograría en el momento de la firma de la compraventa ante notario, sino a posteriori personalmente daría a conocer la situación al banco e intentaría subrogarse.
Hasta ese momento él sería el propietario de la vivienda y yo el deudor ante el banco por lo que, si no paga, iría el banco a por mí reclamándome el importe total de la vivienda o una novación, es así?
Pues si de ser así si, pero no veo bien eso de que sea el el dueño y tu el deudor, no me cuadra...
¿Qué vas a hacer la venta sin el cobro? Es que no debes trasmitir el bien hasta que se subrogue sino te tendrá donde quiere...
SEGÚN ÉL se subrogaría con el capital pendiente de pago pero a posteriori, no en el momento de la compraventa ante notario. Me ingresaría por un tiempo el dinero en mi cuenta para que se cargasen la hipoteca. Lo hace así, según dice, para luego negociar con el banco una quita o un menor precio si lo pagase de golpe..
Si no va nadie del banco a la notaría no tengo forma de cubrirme las espaldas.. él sería el titular de la propiedad y yo el titular de una deuda ante el banco.. y puede arrendar, vender etc.. que yo soy el obligado del pago. Y lo que es peor, si éste deja de papar la hipoteca el banco se encabrona y no acepta la subrogación, el dueño deja de ingresarme el dinero y encima el banco me obliga a pagar el 100% de la hipoteca (cancelarla).
Hay alguna fórmula para que el banco acepte la subrogación tácita?
Esto puede ser una opción para un inversor y alguien que quiera deshacerse de una casa pese a que sepa que va a perder dinero... pero puede también traerle la ruina a una persona, ya que por mucha garantía que se haga ante notario no sirve de nada ante el banco.
Tu lo dices, que sea ante notario no quiere decir nada, solo que el notario da fe de lo que ve, la subrogación la tiene que aceptar el banco, no hay nadie que le le obligue a ello, el banco lo que quiere es cobrar, y a día de hoy casi todos quieren el dinero en efectivo, si el inversor le demuestra solvencia el banco no se va a negar...