Hipoteca sobre donación

Constituí mi actual hipoteca por 190.000 euros aprox.(actualmente me quedan 171.000 euros de hipoteca pendientes)
Mis padres me van a hacer el favor de venderme su vivienda de Madrid (más grande y bonita que la mía), por el capital que me queda pendiente de mi hipoteca (171.000 euros), ya que ellos se jubilarán en la casa del pueblo.
Nuestra intención era saber si ellos pueden donármela (para pagar menos impuestos), y que el banco luego me pase lo que me queda de hipoteca de mi piso al suyo, para poderme yo quedar definitivamente pagando por la casa de mis padres, dejando libre de cargas mi actual piso, y poderlo vender después, para poder darle a mis padres el dinero que obtenga por él.
La vivienda de mis padres es mayor y en mejor zona que la mía, por lo que una tasación de la de mis padres, supongo que siempre sería algo que nos favorecería.
Mi consulta es como me recomienda que lo hagamos o cual sería la forma más adecuada de hacerlo.
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Si lo que pretende es vender su vivienda actual, no mueva las hipotetcas, porque gastará mucho dinero innecesariamente. No obstante es libre de plantear al Banco lo que me ha explicado.
La respuesta del Banco dependerá del valor de tasación de la vivienda y de sus ingresos. No conozco nada de esto y no puedo opinar más que lo que he dicho ya.
La primera cuestión que plantea es la Donación, la cual es la mejor forma, sin duda, de heredar en vida y ahorrarse una pasta.
La Donación y la hipoteca son negocios diferentes, que en este caso no están relacionados.
Muchas gracias por su respuesta, pero me queda una duda porque creo que no me expliqué demasiado bien:
¿Es posible pedir una hipoteca sobre un bien donado que no tenga cargas (la casa que me darían mis padres), pero por el que quieres pagar un dinero a tus padres?
Aunque mis padres me donen la vivienda (que está tasada en unos 300 mil euros), yo he quedado con ellos en darles al menos 180 mil, para que puedan disfrutar de su vejez, y no ser yo una rémora en su actual jubilación.
Mi caso es ese, el que si vendo mi vivienda en lo que me queda de hipoteca (porque ahora mismo no creo que me den más), no podría pagar a mis padres lo que quiero darles, a menos que un banco me conceda una hipoteca sobre un bien sin cargas.
¿Qué me recomienda?
Muchas gracias por anticipado, y un cordial saludo
Raúl
El principal problema es que no le darán una hipoteca teniendo otr avigente, salvo que usted sea muy solvente o pueda demostrar que el piso donde usted vive, este alquilado.
La única opción, si quiere hipotecar el donado es que aporte más garantes para el crédito o venda el actual piso cancelando la hipoteca.
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En este caso lo mejor y más barato, es que tus padres te hagan una donación de la vivienda, al ser de padres a hijos esta prácticamente exenta y no tributa ni se paga tanto como en una compraventa. Esto se hace en un notario y el os asesorara en todo. Una vez tengas la casa tendrás que hipotecar esta para poder cancelar la hipoteca de la otra vivienda. Puedes hacerlo con el banco en el que tienes la hipoteca ahora o en cualquier otro. Ya que tendrás que abrir hipoteca nueva y cerrar la otra. Busca el banco que te de las mejores condiciones.
Estimada Aurora:
Muchas gracias por su respuesta, pero me queda una duda porque creo que no me expliqué demasiado bien:
¿Es posible pedir una hipoteca sobre un bien donado que no tenga cargas (la casa que me darían mis padres), pero por el que quieres pagar un dinero a tus padres?
Aunque mis padres me donen la vivienda (que está tasada en unos 250 mil euros), yo he quedado con ellos en darles al menos 180 mil, para que puedan disfrutar de su vejez, y no ser yo una rémora en su actual jubilación.
Mi caso es ese, el que si vendo mi vivienda en lo que me queda de hipoteca (porque ahora mismo no creo que me den más), no podría pagar a mis padres lo que quiero darles, a menos que un banco me conceda una hipoteca sobre un bien sin cargas.
¿Qué me recomiendas?
Muchas gracias por anticipado, y un cordial saludo
Raúl
Si, creo que te lo dije antes, como contesto a tanta gente. Una vez tengas ese piso a tu nombre (una vez realizada la donación) ese piso es tuyo para todos los efectos. Ahora bien, en la primera pregunta que me hiciste la intención era pedir una hipoteca sobre esta casa para cancelar la hipoteca de la tuya y así quedarte con una hipoteca sola y vender el piso. Una vez vendido de lo que sacaras pagarle a tus padres. Esa es una opción. Ahora me comentas que quieres hipotecar este segundo piso para pagarles a tus padres, pero entonces te quedarías con dos hipotecas que pagar. Si el banco te lo concede y puedes hacer frente al pago de dos hipotecas puede hacerse, pero creo que es asumir una obligación que puede traerte problemas ya que pones en riesgo dos propiedades. La mejor opción que yo te recomiendo, es primero una donación con un acuerdo privado entre tus padres y tu en el que te comprometes a pagarles esa cantidad en un periodo de tiempo X. Hacéis la donación, después hipotecas este piso libre de cargas y con la hipoteca que te den cancela la hipoteca anterior y te quedas un dinerillo para adelantarle a tus padres. Te quedas pagando una sola hipoteca y vendes el otro piso. De esta venta es de lo que le pagaras el resto a tus padres. Ten en cuenta de que si dejas tu anterior vivienda como habitual cuando la vendas no tendrás que pagar a hacienda si reinviertes esa cantidad en tu actual viviendan (cosa que podrías demostrar con la nueva hipoteca o por lo menos gran parte del dinero) Esta seria la mejor opción y más barata si tus padres no tienen prisa por cobrar. De todas formas asesorate bien antes de hacer nanda y sobre todo haz números de cuanto te va a costar cancelar la hipoteca, los gastos de todo y que concidiones te darán en la nueva hipoteca. Puedes preguntarle todo a un gestor cuando tengas toda la información.
Muchísimas gracias Aurora. Con todo lo que me has contado en este mensaje, creo que me ha quedado clarísimo. Aunque deduzco de tu respuesta que se podría también hacer al revés, no estoy completamente seguro de ello, y por último te quería preguntar:
¿Es posible vender antes mi vivienda (ya que para el 1% de gastos de cancelación de la hipoteca, si tengo), procurando que al menos sea en el valor al que la compré (o algo más bajo, pero que esa diferencia más los gastos de cancelación, pueda pagarlos), y después de haber dejado lo de mi piso zanjado, que mis padres me hagan la donación de su casa, para posteriormente pedir yo la tasación e hipoteca sobre la misma, y tras la concesión de la hipoteca pagar a mis padres?
Te lo pregunto (aunque se entendiera tácitamente en tu anterior respuesta) porque mi gran duda era si se podía pedir una hipoteca sobre un bien donado y exento de cargas, como deduzco que tu respuesta a esto ha sido afirmativa (corrígeme por favor si he entendido mal) me ha dejado muy tranquilo, porque como lo pensaba hacer era como te he descrito.
Muchas gracias otra vez y otro beso para ti
Hipotecar un piso libre de cargas siempre puede hacerse, si el banco te da la hipoteca claro. Da igual si el piso "llego" a tus manos por una donación, por una compra venta o en una herencia. Si el piso ya es tuyo, lo puedes hipotecar. La opción que planteas es la mejor, ya que así tanto fiscalmente pagarías menos (ya que la venta seria de tu vivienda habitual) y por otro lado ya tendrías la seguridad y tranquilidad de que el piso se ha vendido. Pones el piso a la venta y hablas con el banco, les comentas que lo vas a vender pero que por otro lado tus padres te donaran uno suyo y quieres hipotecarlo, que el banco vaya mirando el concederte la hipoteca de este piso. Una vez lo tengas vendido, cancelas la hipoteca de este y procedes a hacer la donación e hipoteca al mismo tiempo. En este punto deberás ir al notario, a este le puedes preguntar todas las dudas que te surjan, el debe asesorarte. El tramite es el mismo que si quisieras comprar otro piso más grande para cambiarte y vender el tuyo. Con la diferencia de que este piso no lo tienes que pagar.
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Yo te puedo informar principalmente del tema de la hipoteca. La hipoteca no la puedes pasar de un piso a otro, automáticamente. Debes de cancelar la hipoteca que tienes en tu piso y constituir una nueva en el piso que te donen tus padres. De las hipoteca puedes traspasar el deudor (que otra persona se quedara con la tuya) pero no de una finca a otra.
El tema de la donación, no conozco a fondo la fiscalidad, lo deberías de consultar pero mira si no te sale a cuenta (por tema de impuestos) realizar una compra-vena del piso de tus padres por el menor precio posible (el importe del valor catastral incrementado algo). Este importe te lo debería de indicar el notario.
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Todo dependara de la tasación que hagan del piso de tus padres. Pero esa operación conlleva muchos gastos de notaria.
A demás los impuestos para tus padres en el IRPF son bastante gravosos.
La mejor opción es que tus padres te donen (aunque el IRPF de tus padres sera alto), tu vendes tu piso y con el dinero amortizas la hipoteca, pero ojo negocia con el comprador el pago en A y en B para que a ti en IRPF no te salga muy caro.
Estimado David:
Muchas gracias por su respuesta, pero me queda una duda sobre el tema:
En el supuesto de que yo venda mi vivienda (liquidándola, ya que la compre por 180 mil euros y por lo que he visto y me han dicho como mucho la vendería en 160 mil euros), y que posteriormente mis padres me donen su vivienda,
¿Podría pedir una hipoteca sobre la casa de mis padres?, o dicho de otro modo, ¿se puede pedir una hipoteca sobre un bien donado y sin cargas (la casa que me donarían mis padres)?
Le pregunto esto porque aunque mis padres me donen la vivienda (que está tasada en unos 300 mil euros), yo he quedado con ellos en darles al menos 180 mil, para que puedan disfrutar de su vejez, y no ser yo una rémora en su actual jubilación.
Mi caso es ese, el que si vendo mi vivienda en lo que me queda de hipoteca, no podría pagar a mis padres lo que quiero darles, a menos que un banco me conceda una hipoteca sobre la casa que me donen. ¿Qué me recomienda?
Muchas gracias por anticipado, y un cordial saludo
Raúl
No, no se puede pedir una hipoteca sobre un bien donado.
Disculpa David. ¿Estás completamente seguro de que no se puede pedir una hipoteca sobre un bien donado?
Te lo pregunto porque la otra persona a la que he consultado esto me respondió lo siguiente:
"Si, claro que puedes hipotecar la vivienda donada. Ya que en el momento que lo hagan ya es de tu propiedad y puedes libremente disponer de ella.
Aunque escuches ahora que el mercado de las hipotecas está muy mal y no se concede ninguna, no deberías tener problemas ya que vas a hipotecar una vivienda de 300.000 euros en 180.000, no deberías tener problemas, pero piensa que igual deberías hipotecarla en algo más por el tema de los gastos, si es que quieres financiarlos."
Gracias otra vez y un saludo
Raúl
Un préstamo hipotecario no, un crédito personal, poniendo como garatia la vivienda, eso claro que si
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La idea que planteas es buena y es la más interesante, pero existe un problema que hace que no sea posible llevarla a cabo.
La hipoteca recae sobre tu finca y no puedes trasladarla a ninguna otra. Para ello, has de cancelar la que tienes y pedir una nueva sobre la de tus padres pagando así los gastos que conlleva todo esto.
La opción que te doy es quedarte con la hipoteca que tienes actualmente y que tus padres te donen la suya. Eso es lo más barato que te puede salir.
Muchas gracias por su respuesta, pero me queda una duda sobre el tema:
En el supuesto de que yo venda mi vivienda (liquidándola, ya que la compre por 180 mil euros y por lo que he visto y me han dicho como mucho la vendería en 160 mil euros), y que posteriormente mis padres me donen su vivienda, ¿Podría pedir una hipoteca sobre la casa de mis padres?, o dicho de otro modo, ¿se puede pedir una hipoteca sobre un bien donado y sin cargas (la casa que me donarían mis padres)?
Le pregunto esto porque aunque mis padres me donen la vivienda (que está tasada en unos 300 mil euros), yo he quedado con ellos en darles al menos 180 mil, para que puedan disfrutar de su vejez, y no ser yo una rémora en su actual jubilación.
Mi caso es ese, el que si vendo mi vivienda en lo que me queda de hipoteca, no podría pagar a mis padres lo que quiero darles, a menos que un banco me conceda una hipoteca sobre la casa que me donen. ¿Qué me recomienda?
Muchas gracias por anticipado, y un cordial saludo
Raúl
Si, claro que puedes hipotecar la vivienda donada. Ya que en el momento que lo hagan ya es de tu propiedad y puedes libremente disponer de ella.
Aunque escuches ahora que el mercado de las hipotecas está muy mal y no se concede ninguna, no deberías tener problemas ya que vas a hipotecar una vivienda de 300.000 euros en 180.000, no deberías tener problemas, pero piensa que igual deberías hipotecarla en algo más por el tema de los gastos, si es que quieres financiarlos.
Un saludo y espero haberte ayudado.
PD. Me alegro que siga habiendo gente digna que no se aproveche de la demás gente, aunque sean sus padres.
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Con respecto a la transmisión de la vivienda, es mejor que consultes con un abogado o notario, me parece que el impuesto de donación es el mismo que el impuesto de compra-venta con lo que no sale más barato.
Pero con respecto a la hipoteca, mi consejo es no moverla de tu piso. Me explico: las viviendas se pueden vender con hipoteca, y en el mismo momento que estáis en el notario, vendiéndola, se puede liquidar con el dinero que te den los compradores. Esto es muy habitual. Creo que es un gasto innecesario pasar la hipoteca a la vivienda de tus padres. (Siempre que todos estéis de acuerdo).

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