Subrogación y ampliación hipoteca

Hombre no es por fastidiar, pero subrogarte para pedir luego el 100% olvidate.
Esto o lo haces ahora o nunca, es cuando compras una nueva vivienda, cuando te pueden conceder el 100% de la tasación, pero ojo, deberás aportar por lo menos los gastos de la firma (sobre un 12% del valor de esrituración) de no ser así se complican las cosas puesto que debes a su vez financiar un préstamo el del coche.
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Dos meses es un plazo absolutamente normal para obtener financiación, menos es una burrada y para buscar y negociar bien necesitas unos cuatro meses, seis meses en la situación actual del mercado. Y lo de que el promotor pueda amenazarte con rescindir el contrato es algo que cabria discutir, aunque habría que mirar el contrato y ver las clausulas que te ha metido.
Respecto al tema de la financiación mucho me temo que hoy por hoy no vas a encontrar ningún banco que te financie el 100%. Las empresas de tasación están tirando a la baja siguiendo instrucciones directas de los bancos, con lo que tampoco creo que puedas encontrar una tasación que supere ampliamente la que tienes. El momento es malo para encontrar financiación.
La subrogación es un derecho que tienes que nadie te puede quitar, pero si estas planteándote eso debes negociar duramente las mejores condiciones posibles con la CAM de cara a subrogarte, es decir, comisión por cancelación anticipada muy reducida y nada de penalizaciones. Como ellos saben que estas pillado va a ser difícil que lo consigas, tu posición negociadora es débil.
El nuevo banco siempre se fijará en su propia tasación, pero si has firmado hipoteca hace un mes lo normal seria que no aceptaran la operación porque no hay margen para la revalorización del piso, dentro de un año sí que lo harán y ademas tu piso se habrá revalorizado un poco, la situación no será la actual y será más fácil lograr una tasación más alta.
La subrogación es muy habitual, todas las refinanciaciones de juntar todos los pagos en una sola cuota vienen a ser eso, ampliaciones de hipoteca cambiando de banco. No es normal ver una subrogación después de una semana o un mes de haber firmado, los gastos son enormes y es, simplemente, un mal negocio.
El tema es que te faltan 26mil euros. Si tuvieras otra propiedad se podrían sacar de ahí... necesitaría mucha información personal tuya para ofrecerte una solución razonable si es que la hay y no es este el medio adecuado para eso.
Yo me estoy encontrando con esto a diario, el grifo se ha cerrado, los bancos no se fían entre ellos para dejarse dinero, nuestros clientes que se dedican a la intermediación inmobiliaria están acojonados y el tema está realmente jodido, fíjate que ahora los bancos se han lanzado a captar pasivo, es decir pasta fresca, y se nota en que la oferta de planes de pensiones, depósitos... etc, es mucho mayor que hace siete meses. Normalmente como tenemos confianza con muchos directores de sucursales de nuestra zona, siempre encontramos alguna manera de colarle al encargado de riesgos del banco la operación, pero cada vez es más difícil y el limite del 80% empieza a resultar insalvable.
Te recomiendo que negocies con la CAM pensando en subrogarte de aquí a 1 ó 2 años, que aunque parezca mentira pasan volando.
Puedes probar a solicitar un préstamo personal por 20mil euros diciendo que es para reformas en la casa, pides presupuesto a alguien y se lo adjuntas al banco. Obviamente el préstamo personal tiene un plazo más corto y unos intereses mayores, tú debes evaluar si puedes soportarlo financieramente. Díselo al banco y que te hagan números. Yo te recomiendo que esperes, si no puedes entonces sé sincero con el banco, expón tu problema y a ver si te ofrecen alguna solución. Calcula que no puedes gastar más del 50% de lo que cobras pagando plazos, de lo contrario el banco te dirá que no casi con total seguridad.
Insisto en que según el contrato que hayas firmado quizás tengas derecho a solicitar una prorroga o a poder retrasarte en el pago hasta que se te requiera judicialmente o mediante acta notarial, cosa que te da un par de semanas más de margen.
Siento no poder darte una solución satisfactoria, pero la amenaza de crisis va en serio. Piensa que hasta mediados del 2008 no se sabrá exactamente que bancos van a ser más afectados por la crisis de las hipotecas subprime en EEUU, con lo que por lo menos hasta esas fechas no se normalizara el mercado interbancario. Hasta ese momento los bancos cierran el grifo.
Al banco le interesa hacer negocio, habla con ellos y haz números.

Lo puedes hacer sin problemas, lo que ocurre es que te encuentras con un problema administrativo. Es decir, si firmas con la CAM hasta al menos dentro de dos meses no tendrás tu escritura, con lo que algún banco si le pides la subrogación, te pedirá la escritura ya inscrita en el Registro. Pero si estás dispuesto a asumir el gasto no hay problema.
Otra cosa es en lo que se fijan los bancos. Cuando es una obra nueva, el banco se fija sobre todo en el precio de la vivienda. Te puede resultar más complicado el hecho de que quieras incluir el préstamo del coche en la hipoteca (es lo que se llama reunificación de deudas). Yo haría dos cosas:
1º Ir a los bancos en los que estás mirando y meterles prisa en el sentido de que si no te contestan rápido firmarás con la CAM.
2º Firmar con la CAM y si obtienes un banco que te preste más dinero, pero a un tipo de interés similar y que no te suponga mucho gasto, cuando tengas la escritura ya inscrita hacer la subrogación.
Si te aviso que va a ser muy raro que en una obra nueva y con los tiempos que corren ningún banco haga una tasación diferente. Al hacer la tasación se miran dos cosas: lo que cuesta hacer el piso, y al ser nuevo, está todo muy claro y reciente. Y lo que cuestan pisos de similares características por la zona, con lo que el tasador va a poner el precio de venta de los pisos del bloque, que son los ´más parecidos.

Lo que planteas es hacer una hipoteca nueva en otro banco, eso lo puedes hacer cuando quieras si bien los gastos notariales y de registro son muy caros, ademas de la comisión de cancelación que firmes en la CAM.
Por la experiencia acumulada las hipotecas del 100%, las dan normalmente con buenos avalistas que tengan propiedades o hipotecando los bienes del avalista hasta el 20% que tu solicitas.
Si es obra nueva dudo que alguien te la tase más alto, ya que la crisis inmobiliaria ha hecho que las tasaciones estén a la baja y además con la crisis de las hipotecas americanas, los bancos piden más garantías.
Suerte y saludos.