Anónimo
Rehabilitar casa en Sant Andreu (Barcelona)
Estoy interesado en adquirir una casa de dos plantas en el barrio de Sant Andreu (Barcelona). La planta baja hace unos 70m y la primera unos 50m.
Entre las reformas que necesita, me gustaría subir una planta adicional abuhardillada sobre la primera. Implicaría subir la cubierta para hacer habitables unos 30m y el resto dejarlo como solarium.
¿Cuál sería el coste teniendo en cuento permisos, proyecto... Y lógicamente habilitar la planta 1 para la colocación de escaleras?
Otra duda que me inquieta es que la casa se encuentra en una calle donde muchas casas se encuentran afectadas por urbanismo. ¿He consultado la web del ayuntamiento y en el plano urbanístico la casa respeta los límites de calificación (línea negra) pero todas las casa a la derecha de esta no. Puede esta línea cambiar en cualquier momento y afectar también a esta casa? ¿Qué implicaría?
Entre las reformas que necesita, me gustaría subir una planta adicional abuhardillada sobre la primera. Implicaría subir la cubierta para hacer habitables unos 30m y el resto dejarlo como solarium.
¿Cuál sería el coste teniendo en cuento permisos, proyecto... Y lógicamente habilitar la planta 1 para la colocación de escaleras?
Otra duda que me inquieta es que la casa se encuentra en una calle donde muchas casas se encuentran afectadas por urbanismo. ¿He consultado la web del ayuntamiento y en el plano urbanístico la casa respeta los límites de calificación (línea negra) pero todas las casa a la derecha de esta no. Puede esta línea cambiar en cualquier momento y afectar también a esta casa? ¿Qué implicaría?
1 Respuesta
Respuesta de Ignacio BD
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En rehabilitación es muy difícil establecer los costes de un proyecto. Además, hoy en día aún se hace más complicado por la dura competencia que se ha originado por la crisis en el sector de la construcción.
Lo habitual era que el coste de la construcción en unifamiliares estuviera situado entre 700-900 e por metro cuadrado construido. En rehabilitación depende mucho de si se tiene que tocar estructura o sólo se trata de reformas de pequeño nivel. Hacer tejado nuevo, subir estructura y forjado nuevo... etc. bien te puede salir por los mismos 700 e que te comentaba. Pero sobre todo lo más sencillo para conocer los precios de una reforma es preguntarle a un constructor (mejor a más de uno) de la zona por sus propios precios.
A partir de ese precio, el proyecto de un arquitecto te costará sobre un 10-13% del presupuesto de la obra (o del presupuesto que elabora el propio arquitecto, que suele ser más bajo para que te ahorres dinero). El aparejador cobra el equivalente al 30% de los honorarios del arquitecto. El ayuntamiento alrededor del 4-5%
En cuanto a las alineaciones, son líneas marcadas a una opción de futuro. Es por donde quieren que vaya la calle. Sobre si puede cambiar la línea en cualquier momento, la respuesta es sí, aunque improbable. Sólo decirte que no creo que en todo el barrio de Sant Andreu haya cambiado ninguna alineación desde que fueron establecidas en los años 70.
Cuando la alineación cambia y afecta a viviendas antiguas, éstas quedan "fuera de ordenación" lo que implica que no se le conceden más licencias de obras (mayores) hasta que no se retrasa la alineación a la nueva. Sobre todo sirve para que cuando se rehacen los edificios (por ejemplo para edificar más plantas), tienen que respetar la nueva alineación y así poco a poco ir configurando las nuevas calles.
Un buen ejemplo de ésto lo tienes allí en el Carrer Gran de Sant Andreu, donde verás aún unos cuantos edificios que sobresalen de los nuevos, que han tenido que situarse en la nueva alineación puesto que esta calle está prevista que amplíe sus dimensiones originales. Poco a poco se ha ido reformando y ahora casi toda la calle ya se encuentra con su ancho definitivo. Además de saberlo lo he vivido, puesto que me he criado precisamente en ese barrio.
Por último comentarte que deberías consultar lo de la buhardilla, puesto que es posible que no esté permitida. Si me das una dirección exacta puedo indicarte si es posible hacer la obra que pretendes. Naturalmente entonces podemos clasificar la pregunta como privada para evitar que otros puedan acceder a esa información sobre una propiedad en la que tú estás interesado. O si prefieres enviar esa información a mi mail ( ibadiARROBAya.com), después yo podría responderte por aquí o por allí... bueno, lo dejo a tu criterio.
Lo habitual era que el coste de la construcción en unifamiliares estuviera situado entre 700-900 e por metro cuadrado construido. En rehabilitación depende mucho de si se tiene que tocar estructura o sólo se trata de reformas de pequeño nivel. Hacer tejado nuevo, subir estructura y forjado nuevo... etc. bien te puede salir por los mismos 700 e que te comentaba. Pero sobre todo lo más sencillo para conocer los precios de una reforma es preguntarle a un constructor (mejor a más de uno) de la zona por sus propios precios.
A partir de ese precio, el proyecto de un arquitecto te costará sobre un 10-13% del presupuesto de la obra (o del presupuesto que elabora el propio arquitecto, que suele ser más bajo para que te ahorres dinero). El aparejador cobra el equivalente al 30% de los honorarios del arquitecto. El ayuntamiento alrededor del 4-5%
En cuanto a las alineaciones, son líneas marcadas a una opción de futuro. Es por donde quieren que vaya la calle. Sobre si puede cambiar la línea en cualquier momento, la respuesta es sí, aunque improbable. Sólo decirte que no creo que en todo el barrio de Sant Andreu haya cambiado ninguna alineación desde que fueron establecidas en los años 70.
Cuando la alineación cambia y afecta a viviendas antiguas, éstas quedan "fuera de ordenación" lo que implica que no se le conceden más licencias de obras (mayores) hasta que no se retrasa la alineación a la nueva. Sobre todo sirve para que cuando se rehacen los edificios (por ejemplo para edificar más plantas), tienen que respetar la nueva alineación y así poco a poco ir configurando las nuevas calles.
Un buen ejemplo de ésto lo tienes allí en el Carrer Gran de Sant Andreu, donde verás aún unos cuantos edificios que sobresalen de los nuevos, que han tenido que situarse en la nueva alineación puesto que esta calle está prevista que amplíe sus dimensiones originales. Poco a poco se ha ido reformando y ahora casi toda la calle ya se encuentra con su ancho definitivo. Además de saberlo lo he vivido, puesto que me he criado precisamente en ese barrio.
Por último comentarte que deberías consultar lo de la buhardilla, puesto que es posible que no esté permitida. Si me das una dirección exacta puedo indicarte si es posible hacer la obra que pretendes. Naturalmente entonces podemos clasificar la pregunta como privada para evitar que otros puedan acceder a esa información sobre una propiedad en la que tú estás interesado. O si prefieres enviar esa información a mi mail ( ibadiARROBAya.com), después yo podría responderte por aquí o por allí... bueno, lo dejo a tu criterio.