Información sobre forma aplicación Art. 17 Ley PH "... El Juez, ..., resolverá en equidad..."

¿De qué forma se aplica dicho Artículo? ¿De qué forma se acude o accede al Juez? ¿Es necesario contratar abogado y/o procurador?

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247.625 pts. Pontevella Administradores es una administradora de...

Esto es un "rara avis", es decir que es muy raro que se dé, y por ello habría que estudiar muy bien el caso para saber si realmente se puede acudir al juicio de equidad.

Necesitaría más datos.

El juicio de equidad se remite escrito al juzgado de lo civil, explicando el caso con todos los datos es decir acta en la que se ha votado el acuerdo y se ha empatado por decirlo de alguna manera y con las bases de cada una de las partes para que el juez diga que hay que hacer.

En una Comunidad Propietarios con 2 portales (X: 8 pisos e Y: 16 pisos) y 4 locales, los Estatutos originales establecían que en los gastos de los portales tenían que participar (por cuota) todos los propietarios, indistintamente del portal al que perteneciesen los pisos o que la propiedad fuese uno de los locales.

Se modificaron los Estatutos de la Comunidad general por unanimidad para que los gastos de cada portal corrieran a cargo de los propietarios de pisos del portal correspondiente; y para que los propietarios de los 4 locales quedaran exentos de los gastos de los portales a cambio de:

A/ financiar la mitad del presupuesto de un salvaescaleras en la que sería Subcomunidad Propietarios portal Y de 16 propietarios (no era factible la bajada de ascensor a nivel de calle): obra ya realizada.

B/ ceder el espacio necesario para realizar la obra de bajada de ascensor a nivel de calle (actualmente parte de un rellano al que se accede por 11 escalones) en la que sería Subcomunidad Propietarios portal X de 8 propietarios (coincide que 2 de estos propietarios son también propietarios de 2 de los locales): obra pendiente de ejecución.


En Junta de Abril-2013 de la Subcomunidad Propietarios portal X para eliminar las barreras arquitectónicas a la que asistieron 6 de los 8 propietarios de los pisos, se aprobó poner ascensor nuevo (el actual está fuera de norma con requerimiento de Industria de subsanar defectos importantes) y realizar la obra de bajada del ascensor a nivel de calle: 4 votos a favor (1 con MINUSVALÍA reconocida oficialmente) y 2 votos en contra (los de los 2 propietarios que son también propietarios de 2 de los locales). Comunicado el Acuerdo a los 2 propietarios que no asistieron, uno votó en contra y el otro no se pronunció, con lo que el resultado final fue: 5 votos a favor y 3 votos en contra.

En Junta de Octubre-13 de la Subcomunidad Propietarios portal X para inicio de la obra y establecimiento de fechas de pago, los 3 votos en contra del Acuerdo plantearon la posibilidad de ejecutarlo en dos fases:

1ª: sustitución del ascensor actual por uno nuevo con el recorrido actual.

2ª: realizar la obra de bajada del ascensor a nivel de calle en plazo a determinar y consultar a otra empresa presupuesto más económico.

A esta propuesta se sumó el propietario que no se pronunció en su momento. Como manifestaron no estar dispuestos a asumir el Acuerdo de otra forma y para evitar, por parte de los 4 propietarios a favor del Acuerdo ya aprobado, enfrentamientos e intentar llegar a una solución sin conflictos, se convocó nueva Junta con ese orden del día.

En Junta de Noviembre-13 de la Subcomunidad Propietarios portal X, por parte de los 4 propietarios favorables al acuerdo se contempló la posibilidad de aceptar cambios en las características del ascensor aprobado, a cambio de que los otros 4 propietarios contrarios al acuerdo facilitasen la ejecución de la obra de eliminación de barreras arquitectónicas en fecha a determinar. Sin embargo, los 4 propietarios contrarios al Acuerdo se negaron en todo momento a establecer una fecha o un plazo para la ejecución de ese Acuerdo de obra de Abril-13 (¿1 año? ¿3, 5, 10, ...?: "cuando se pueda; cuando venga bien; cuando mejoren las cosas; ..."), por lo que no hubo posibilidad de nuevo Acuerdo.


El siguiente paso ha sido la convocatoria por esos 4 propietarios contrarios al Acuerdo de Junta de Enero-14 de la Subcomunidad Propietarios portal X para, según orden del día:

1º/ revocación total del Acuerdo anterior de Abril-13

2º/ cumplir con los requerimientos de Industria en el ascensor actual

3º/ estudiar otras posibilidades de eliminar las barreras arquitectónicas


El punto 1º/ se votó 4 a favor y 4 en contra. Los 4 a favor de la revocación entendían que, al tener un pequeño porcentaje más de cuotas de participación, tenían mayoría y quedaba revocado el Acuerdo. El Administrador-Secretario les explicó que no cumplían con el requisito de "mayoría de propietarios".
El punto 2º/ (querían "hacer lo que pide Industria, el mínimo") quedó en el aire (4 votos a 4: sin "mayoría de propietarios"), al explicarles el contrasentido de gastar dinero en el ascensor viejo cuando está aprobado cambiarlo.
En el punto 3º/ manifestaron que su intención era, una vez hecho el mínimo del punto anterior, que pasaran los 4 años hasta que tocase revisión del ascensor y entonces valorar el cortar parte de los 11 peldaños y salvarlos hasta el rellano con un elevador y ahí hacer transbordo y pasar a coger el ascensor (debido a las características del portal, no se puede poner rampa ni salvaescaleras).

Proponen convocar nueva Junta con esa propuesta y la información que la avale para adjuntarla en la citación/convocatoria y que la tengan 4 de los propietarios no presentes (que votaban por representación). Está pendiente de celebrar.


En resumen, que tenemos el Acuerdo de Abril-13 aprobado por 5 votos a favor y 3 en contra, pero a la hora de ejecutarlo estamos con 4 votos a favor y 4 en contra.

Ante la evidencia de que todo el interés de los 4 propietarios en contra del Acuerdo de Abril-13 existente es anularlo (para lo que intentan que se adopte algún Acuerdo nuevo que lo sustituya, cada vez con propuestas más limitadoras: no ascensor nuevo, no obra bajada ascensor a nivel de calle, ...), y como no se alcanza la doble mayoría necesaria, ni seguramente se alcanzará en la nueva Junta pendiente, planteaba la cuestión del Juicio de Equidad contemplado en el Art. 17-Ley PH y su acceso y aplicación para que el Juez resuelva con equidad, sin que suponga un quebranto a la economía de quienes consideramos que tenemos la razón.

Como es lógico, los 4 propietarios favorables al acuerdo nos sentimos toreados y engañados:

- los 2 propietarios de piso y propietarios a su vez de local en la votación unánime de modificación de Estatutos quedaron exentos de los gastos del portal y ahora se oponen a la obra que motivo ese acuerdo de modificación (para optar por el elevador/salvaescaleras, tendría que haberse contemplado en los Estatutos y, al igual que en el otro portal Y, haberse financiado por los propietarios de los 4 locales el 50%).

- los 4 propietarios contrarios al Acuerdo Abril-13 ofrecen "darnos" el sustituir el ascensor por otro nuevo con el recorrido actual (aunque con modificaciones restrictivas de amplitud, acceso de puertas, seguridad, ...), y la obra de bajada a nivel de calle "ya se hará" (en todo momento se niegan a establecer fecha de ejecución).

- finalmente ya reconocen que todo su interés es gastar el mínimo dinero para cumplir con la Ley, aunque admiten el beneficio de revalorización del importe de sus propiedades que supondría la ejecución del Acuerdo (aquí es importante señalar que PARA ESOS 4 PROPIETARIOS CONTRARIOS AL ACUERDO SUS PISOS NO CONSTITUYEN 1ª VIVIENDA. Incluso 2 los tienen alquilados).

- la actitud de esos 4 propietarios al Acuerdo es de prepotencia y desprecio: "pues a ver por dónde tiráis, no pensamos poner un duro. Si queréis gastaros un dineral en abogados, vosotros veréis. A ver con qué pagáis luego la obra.", "con la de niños que hay muriendo de hambre en el mundo y vosotros pensando en tirar el dinero", "para cuatro días que vengo, me viene bien subir escaleras", "si me lo pagáis vosotros, adelante", "aquí eso no se va a hacer, y no hay más que hablar", ...

En fin, que al atasco de la Subcomunidad Propietarios portal X no se le ve solución. Insisto: de ahí nuestro interés en el JUICIO DE EQUIDAD. Gracias por el interés y la dedicación al conflicto, y por el intento de aportar información.

Pero de fácil respuesta si lo he entendido.

Tras la nueva reforma de la ley de Propiedad Horizontal en 28 de junio, las obras de accesibilidad son obligatorias en las comunidades si estas no exceden en su importe de 12 mensualidades, y las solicitan personas mayores de 70 años o minusválidas que viven en el edificio.

Es decir que no cabe hacer junta ni nada, se solicita a la comunidad y se hace y quedan afectos al pago todos los que entren en esos gastos.

No he entendido muy bien todo lo redactado, pero si es eso lo que pregunta no cabe juicio de equidad.

Espero haber entendido lo que redacto.

Un saludo.

Pd: como cita tienen un administrador, hable con él y pregúntele, puesto que él conocerá mejor las particularidades y podrá darle una mejor respuesta.

Al ser el presupuesto de la obra superior al importe de 12 mensualidades, para que todos los propietarios estén obligados al pago se necesita la doble mayoría, lo que se consiguió en el Acuerdo de Abril-13: 5 votos a favor y 3 en contra (con mayoría de cuotas de participación).

Sin embargo, uno de los votos a favor se ha pasado con posterioridad a los votos en contra y se produce empate a 4 votos a la hora de ejecutar esa obra (y esos 4 votos en contra intentan por todos los medios anular el acuerdo).

Creo que ese sería el resumen al largo proceso explicado con anterioridad.

Gracias por interesarse por la solución al problema planteado.

La obra se debe hacer obligatoriamente, lo único que tienen que discutir es como pagar la derrama, es decir si pasa de 12 mensualidades todos los propietarios pagan hasta esas 12 mensualidades y el resto el que solicitó la obra.

Es complejo entender todo, puesto que habría que ver las actas y hacer un estudio meticuloso de estas, como se redactaron los acuerdos y los puntos del orden del día.

Pero indistintamente de esto se debe hacer la obra, sino como todo se acudiría al juzgado con abogado y procurador y este mandaría ejecutar la obra.

Con relación a las derramas, si estas no sobrepasan el pago anual de 12 mensualidades pagan todos, con esto quiero decir que si el proveedor del ascensor fracciona en pago anualmente para que se pague menos de 12 mensualidades de derrama cada año.

Un saludo.

Pd: nuevamente, y perdone mi insistencia debiera hablar con su administrador que para eso lo tienen contratado y es su trabajo, y conoce mejor su comunidad.

Apreciado Pontevella:

Me confunde el tema de las 12 mensualidades.

Según el Art. 17, punto 2, de la Ley de Propiedad Horizontal:

"Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes."


Entiendo que se aprobó legalmente (doble mayoría) el Acuerdo de la Subcomunidad de Abril-13 (con 1 minusválido) y que obliga a todos los propietarios, aunque el importe de la obra supere las 12 mensualidades. El problema ha surgido a la hora de ejecutar la obra y establecer las derramas, que no salimos del empate a 4 votos. De ahí la intención de recurrir al JUICIO DE EQUIDAD, que era el origen de todo lo planteado.

De todas formas, como bien dice, apretaré (todavía más) al Administrador para intentar buscar una solución.

Gracias por su dedicación.

El problema es la redacción del punto del orden del día, si la obra ya se aprobó o es obligatoria, se tiene que hacer y la derrama, lo único que se tiene que discutir, y votar es si se hace en un pago único, en dos, en tres o en cuatro, el acuerdo no puede quedar desierto, y en caso de empate se hace en un pago. No cabe discusión de si hacer la derrama o no porque ya se aprobó la obra.

Aún así nuevamente decirle que la ley de propiedad horizontal es muy confusa y con la nueva redacción aún no hay jurisprudencia ni doctrina para dar mejor respuesta a lo que nos va surgiendo.

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