Alquiler de local y reformas

Hola y gracias de antemano. Estoy pensando en montar una ludoteca y estoy mirando locales para alquilar. Mi duda surge de que la mayoría de los locales están con acabado de obra, en bruto o tan solo tienen suelo y las paredes enlucidas, pero no tienen más. ¿Cómo funciona el tema? Yo alquilo el local y lo acondiciono, pago yo todas las obras. ¿Cuándo yo deje ese local, todas las obras, instalaciones de calefacción, aire acondicionado, baños, cocina, todo se lo queda el arrendador para obtener un mejor alquiler al próximo que llegue?