Requisitos para comprar un piso de forma segura

Buenas tardes!
Me dirijo a usted como experto inmobiliario para exponerle mis dudas al respecto ya que tengo relativamente poco conocimiento en la compra de una vivienda.. No es una cosa que se haga todos los días, y como es mi primera vez me gustaría informarme y aclararme en lo posible..
Le expongo mi caso:
Soy un chico del sur; pero mi chica es del norte de España. El piso que nos gusta se sitúa en Vizcaya (desconozco que difieran las leyes forales con las estatales). ¿Nos vale unos 70 m2 útiles por unos 260.000?.. Algo caro desde mi punto de vista; pero es más o menos el precio medio de una vivienda allí.. La compra si se realiza se hará de particular a particular, y es una vivienda de 2 mano (no se que peculiaridad tiene de diferente eso con las viviendas de nueva construcción). Se que como comprador creo que tengo que pagar el 7% del valor del piso por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Iva creo que no se paga. Y desconozco que trámites burocráticos u otros impuestos hay que hacer o pagar a parte.. Me gustaría que me ayudaran el lo posible.
El banco nos ofrece el 100% del valor de tasación, que si concuerda con el precio del vendedor será la operación viable o no..
La tasadora irá a tasarlo el próximo martes, supongo que no sabré el resultado de la operación hasta dentro de 2 semanas..
Si la Operación es viable, tendría yo que pedir una nota simple en el registro de la propiedad, ¿no? ¿Cuál es el siguiente paso? ¿Dar la señal? Supongo que el banco me preguntará en que notaria se podría ir a firmar, ¿no? (Es que tenemos un notario conocido, y que mejor que un conocido para hacer esto.) ¿Qué se realiza en el notario? Lo desconozco por completo.. Y mi gran duda: ¿El contrato de compra/venta del piso quien lo prepara? ¿Dónde se firma? (Me gustaría estar seguro de lo que hago, y si tengo que contratar a un abogado o no para que me ayude. O si lo hace delante del notario o no, es mi primera vez y soy un inculto en estos temas.).
Por otra parte si la Operación no es viable, se pierde el dinero de la tasación y se paraliza todo... ¿no?
Finalmente, para una buena compra segura, ¿Qué le debo exigir al vendedor? Por que no estoy del todo seguro.. Según tengo entendido:
· Nº Finca --> Para pedir nota simple.
· Estar al corriente de la comunidad.
· Memoria de calidades.
· Toma de luz, agua,.. Correctas..
No se si tengo que pedir planos o no.. Ni que ocurre con las escrituras..
Le pediría por favor que me ayudara en todo lo posible, se lo agradecería eternamente.
Un cordial saludo, Alberto. Muchas gracias.
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4 respuestas

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Respuesta de
Para realizar la tasación, la sociedad tasadora necesitará una Nota Simple (o escrituras) y o bien la pide esa sociedad o se las solicitarán al banco o a ustedes.
Una vez acuerden la compra (supongo que pendiente de la viabilidad de su parte) lo habitual es depositar una señal pactada.
En el Notario se formalizará el contrato de compra-venta elevándolo a público, en principio el banco no debería ponerles ningún impedimento por decidir ustedes el notario.
El contrato se puede hacer privado y elevar a público en el notario o lo puede redactar directamente el notario; se firma en presencia de este.
Si el banco entiende que piden una cantidad superior a la que garantizan los bienes hipotecados puede solicitar más bienes o avales o denegar la concesión de hipoteca, pero el precio de la tasación, si se ha contratado sí debe ser satisfecho.
Si pide una Nota Simple tendrá conocimiento, antes de solicitar la tasación, de las cargas que soporte esa vivienda, le puede ser útil; pero no es obligatorio.
Si puede hable con el administrador de la Comunidad de Propietarios para informarse del estado de pago de cuotas, y en el contrato deje claro que las asume desde el momento de la compra del piso.
La memoria de calidades no tiene especial valor y más que los boletines de las instalaciones (que le serán útiles) le conviene comprobar la cédula de habitabilidad (o documento equivalente)
Los planos los puede consultar en el archivo del ayuntamiento, y el propietario puede que no los tenga.
Las escrituras, una vez recibidas del Notario, tiene que actualizar los datos en el registro de la propiedad, hacienda y catastro.
Ok impresionante respuesta, muchas gracias por todo... me has aclarado mucho!
Pero una cosilla, ¿ante el notario que se firma? Entiendo que el contrato de compraventa haciéndolo público, la aceptación de la hipoteca y los avalistas (los padres), y las nuevas escrituras, ¿no?
Pasado un tiempo cuando el notario nos avise, nos darán la escritura y tendremos que actualizar los datos en hacienda, ¿registro de la propiedad y catastro no?
Perdone mi ignorancia...
Y por otro lado, si nos piden una señal, para tranquilizar al vendedor de que nos quedamos con la vivienda... ¿eso se puede hacer con un simple recibí aunque no se haya realizado un contrato de compraventa? (¿Indicando la causa de esa cantidad por concepto a que se debe... no?).
Un cordial saludo. Mil gracias por todo!
Creo que tiene claro todo excepto el tema de la señal.
La señal se debe acordar entre las partes con un "Contrato de Arras"
El Código Civil (Art. 1.454) establece para los contratos de arras (o señal) que si el comprador incumple el compromiso de satisfacer el resto del pago, se quedará sin la señal y si quien incumple es el vendedor, deberá devolvérsela a la otra parte multiplicada por dos. Aunque se permiten pactos en contra, con lo que se pueden establecer otras condiciones (por ejemplo poniendo una clausula que que garantice que las arras sean devueltas al comprador si no consigue financiación hipotecaria, aunque el vendedor puede no querer esa clausula).
El Contrato de Arras es en realidad un precontrato en el que se asume el compromiso de firmar un contrato en el futuro (el de la venta)
La cantidad habitual de la señal es de entre el 5 y el 15% del total, y en el contrato de arras se debe pactar una fecha para satisfacer el resto (el día de la escritura pública).
El contrato de Arras también conviene que recoja quien asume los gastos (lo normal es que el comprador los asuma todos menos la plusvalía y la comisión de la inmbiliaria)
También es aconsejable que ya en este contrato se advierta de las cargas o servidumbres que soporta la propiedad (si las hubiese)
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Respuesta de
Las cosas fundamentales las debe solicitar usted. Pida una copia de la escritura de compraventa y una Nota Simple. Si está actualizada mejor, aunque si no lo está, puede usted pedirla actualizada.
Si la tasación no cubre el importe a solicitar o directamente no se firma por otro motivo, le cobrarán la tasación.
En cuanto al contrato de compraventa se lo preparará el Notario con el que el Banco trabaja. Todos son de fiar para una compraventa, porque en este caso usted pretende el mismo objetivo que el Banxco. El Banco pondrá toda su experiencia y sabiduría en proteger sus intereses con la hipoteca.
Usted, en la finca ha de ver si hay cargas o no, si es VPO o es libre, si tiene alguna limitación como servidumbre. Pida un certificado de estar al corriente de la comunidad y el de IBI, para saber que eestán pgados todos. Si hay luz, agua, gas, etc. es conveniente saber que están al corriente de pago. Básicamente eso es lo más importante.
¿Pero dónde se pide un certificado de estar al corriente de la comunidad y el de IBI?
El de la comunidad se lo tendré que pedir al particular que me redacte un escrito, ¿no? Pero el del Impuesto de Bienes Iinmueble ni idea de donde se pide eso...
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A parte:
¿Se paga IVA?
¿Qué se otros impuestos se paga?
¿Qué se firma ante el notario?
¿Cuándo puedo estar tranquilo de que la vivienda es nuestra legalmente? ¿En qué registros debe estar el cambio de titularidad?
Gracias por todo, y perdone mi curiosidad e ignorancia...
Todo se lo van a ir explicando a medida que desarrolle el proceso. iense que la escritura la firman ante Notario y les explicarán que Notario será el elegido por la Entidad Financiera.
El certificado de Comunidad, debe pedírselo al Vendedor y el de Ibi también, es así de fácil.
¿IVa? Si es vivienda nueva si, en caso contrario el 7% de ITP. ¿Qué otras cosas paga? El 1% de la responsabilidad hipotecaria, Notaria, Registro y Gestoría (12% del total más o menos todos los conceptos enumerados).
¿Qué firma usted? Compraventa y en caso de hipotecar, escritura de hipoteca.
Tranquilo, lo estará cuando se inscriba su titulo en el Registro de la Propiedad. El Banco en eso pondrá mucho empeño. No se olvide de puntuar la respuesta.
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Respuesta de
Hola:
Si conoces a un notario ya lo tienes todo hecho, cualquier duda se la consultas.
Las tasaciones son rápidas, en el momento en que sepas si el banco te da o no el crédito firmarías un precontrato y entregarías una señal a modo de anticipo, en ese precontrato tiene que figurar el precio final, el anticipo a cuenta que entregas y el vendedor tiene que manifestar si el piso está libre de cargas o no en ese caso tendrá que indicar cuales son, ademas se fija un plazo para escriturar (tú eres el encargado de citar al vendedor en el notario que quieras), normalmente este precontrato se suele formalizaren la agencia inmobiliaria. La tiene que firmar el propietario del piso y tú.
Una vez que tengas amarrada la compra inicias las gestiones, Comunidad (al tanto de recibos y obras previstas dentro de los próximos meses y cuota que te corrrespondería, si el vendedor te ha engañado con algo de ésto podrías ajustarlo en el momento de la escritura, tú pones el notario, que te asesore).
El hecho de que la vivienda sea de 2ª mano quiere decir que el que te la vende no es el promotor, desconozco cual es la antigüedad del edificio, no lo indicas.
Toda la venta se regula según el código civil español.
Le pides también al vendedor copia de los últimos recibos para que puedas ir a las compañías a subrogarte los contratos en vez de dar de baja y nueva alta, que es más caro en general.
En cuanto a la nota simple puedes pedirle al notario que la pida, es su obligación, junto con ello remite al registro una comunicación de que hay una venta en curso, de forma que te garantizas tu derecho frente a cualquier otro que pueda solicitarlo posteriormente, hay gente que firma varios compromisos de compraventa seguidos, con esa gestión te aseguras que tu contrato tiene preferencia.
El registrador, una vez realizada la venta y firmadas las escrituras, también puede y suelen hacerlo, hacerte la gestión de cambio de titularidad en hacienda y registro de propiedad (si quieres puedes hacerlo tú pero es engorroso, hay que hacer autoliquidacioens de tasas e impuestos, con esto sabes que te queda todo correcto), una vez que el notario haya hecho todo lo que le encargues te entregará las escrituras con los sellos del registro y las liquidacioes de impuestos.
De todas formas, si conoces a un notario habla con él.
Atentamente Jose
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Respuesta de
Hola, buenos días. Intentaré ir contestándote punto por punto, para que no se me quede nada en el tintero.
El impuesto que pagarás por la compra de una vivienda de 2ª mano, como tu bien dices, es el 7% de ITP (Impuesto de transmisiones patrimoniales). Además deberás pagar la minuta notarial, el Registro de la Propiedad y el importe que la notaría cargue por la gestión de todo este papeleo. Aproximadamente tienes que calcular que el total de todo esto suele ascender aprox. a un 10-11% del valor total de importe escriturado.
Veo que pides hipoteca sobre el piso para la compra, así que no te preocupes, el banco se va a encargar de revisar si el piso tiene algún tipo de cargas, ellos pedirán la nota registral y en el caso de que aún quede hipoteca de los antiguos propietarios, tu mismo banco se encargará de cancelarla totalmente. Ellos son los primeros interesados en hipotecar algo que esté totalmente limpio de cargas.
Comenta con el banco tu deseo de firmar en la notaría de vuestro conocido. Si lo haces con tiempo no creo que te pongan ningún problema, ya que el único inconveniente es que tendrán que aportar la documentación necesaria del banco a tu notario para firmar (documentación del apoderado del banco...)
Toda la documentación original que el vendedor tiene que aportar el día de la firma de las escrituras es:
- Escrituras originales de su compraventa.
- DNI original del/los propietario/s (sin caducar)
- Cédula de habitabilidad
- Certificado de la comunidad de propietarios diciendo que el inmueble está al corriente de pago.
- Último de recibo de IBI (impuesto de bienes inmuebles o contribución)
De todas formas confirma esta documentación con la notaría, ya que no sé si en todas las comunidades autónomas se pide la misma documentación.
Por otro lado yo te aconsejo que:
- Tomes lectura de todos los contadores de suministros para poder calcular cuando lleguen los recibos lo que pertenece a cada uno.
- Te informes en el ayuntamiento si el piso tiene pendiente algún pago de impuestos de cualquier año. El hecho de que te presente el último recibo de IBI a veces no implica que el resto esté pagado.
- Dependiendo de la edad que tenga la finca que compréis, el propietario guardará o no documentación perteneciente al inmueble, aunque no indispensable, como por ejemplo planos o memoria de calidades. Si dispone de ello perfecto, pero no si no, no supone ningún problema.
Bueno, espero haber contestado a todas tus preguntas, te deseo mucha suerte con la compra y, no te preocupes, todo saldrá perfectamente. Saludos
-
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