Seguro de daños vivienda hipotecada

Primera cuestión:

Su planteamiento supone una innovación y un nuevo reto para mí, por desconocer de antemano lo que pueda opinar sobre dicho asunto, por lo que debo iniciar consultas al respecto.

Hecho lo anterior (sin profundizar, pues no dispongo de mucho tiempo), nos encontramos un compendio de intereses encontrados o contradictorios según se indica:

1º) El código civil prevé los derechos de la entidad financiera frente a la indemnizaciones por el bien hipotecado. (1.877 cc)

2º) De otro lado, como Ud. dice, la Ley Hipotecaria NO obliga la subrogación de derechos a favor de la entidad financiera.

3º) Sin embargo, la Ley de contrato de seguro sí prevé ciertos derechos de la entidad financiera en lo que al seguro se refiere. (ley 50/80 art 40 a 42)

4º) al final, como casi siempre, suele imperar la obligación contractual que impondrá la entidad financiera para otorgar del préstamo.

5º) y para rizar el asunto, la DGSFP no ve con buenos ojos dicha cláusula (es/consulta febrero 2009).
A modo resumen, en mi opinión, si la ley en general prevé el derecho de la entidad financiera a reclamarle al asegurado sobre las indemnizaciones que puedan recaer por los bienes hipotecados, la cláusula de subrogación de derechos no es necesaria, aunque tampoco tiene o tendría el por que ser abusiva. Lo único claro es que beneficia a la entidad financiera porque le ofrece una garantía directa acortando así el camino del recobro de la deuda.
A veces me pregunto pensando en los siniestros de Lorca... ¡Cuánta gente no recibía la indemnización porque la entidad financiera no autorizaba al Consorcio!
Algo más que cuestionable.
Pero luego también me pregunto... ¿y si no hubiese sido necesaria dicha autorización por no existir la cláusula?
(Por su puesto, presuponiendo yo siempre que el problema era la cláusula –que no lo sé a ciencia cierta-)
Creo, al final, a las buenas o las malas el resultado hubiese o debiera ser el mismo (con la salvedad de que sin la cláusula el Consorcio hubiese indemnizado al Asegurado, y éste con dinero en mano, decidir si resolvía o no la hipoteca –cuando la Ley parece obligarle a resolverla-
No sé que es mejor o peor.

Segunda cuestión:

Presupongo puede contratarlo en cualquier momento.

Es decir, si tiene prevista la firma para el día 01 del mes siguiente, pues contrate hoy (sea el día que sea) indicando que tomará efecto a partir del día 01 del mes siguiente.´

Si paga por banco, no le girarán el recibo hasta pasado el día 01 (o eso suele ocurrir), y lo que también le sugiero es que, entre tanto y tanto, si puede revisar la póliza, mejor, pero no la firme hasta que haya firmado la hipoteca y/o comprado la casa

¿Por qué?, porque si la firma, estará obligado al pago, y si no la firma, pues no.

Yo, lo que haría es, una vez emitida la póliza con efecto de la fecha de la firma de compra venta e hipoteca, el último paso firmar la póliza.

Eso no quita que no esté asegurado a partir del día de la compra, pero sí quita que esté obligado a contratar y pagar el seguro si al final la la compra venta o el préstamo no se produce.

Y si no tiene dudas, siempre puede contratarlo, firmarlo y pagarlo hoy mismo.

Si bien no es propietario, sí es interesado, y por consiguiente legitimado (pues es un bien que tiene previsto comprar y lo quiere salvaguardar) -eso creo-.

Tercera cuestión:

No tiene sentido asegurar un bien por un importe superior del que realmente procede, que no es otro que el del -valor de reposición-.

A veces (no siempre, pues a veces ocurre lo contrario) los bancos obligan a asegurar por el valor de la hipoteca, que resulta ser superior al valor del inmueble, y esto ocurre simplemente porque los bancos, en general, no tienen ni idea (o no quiere tenerla) de como funciona un seguro. -Así de simple-.

Por otro lado, la ley parece que lo complica aún más.

Cuando la Ley dice valor de tasación... no aclara a qué tasación se refiere.

Las valoraciones incluyen diferentes tasaciones (valor de mercado, valor de reconstrucción, reposición, etc.).

Los bancos suelen tasar a valor de mercado (porque lo que les interesa es el mercado), cuando un seguro lo que necesita es tasar a valor de reconstrucción (porque es lo que se asegura).

Yo creo que parte de los grandes males de este país es que si las leyes no se aclaran entre sí, los bancos aseguran y hacen seguros pero lo hacen pensando en ellos y no en el asegurado; y un sinfín de absurdeces y contradicciones que podría estar casi todo el día enumerando, no me extraña que dos años hemos pasado de ser un oasis de país, a ser un país sisao (¿lo pillas?).

No puedo seguir hablando... lo siento.

Pdta. Si lo crees conveniente, replantea la pregunta para otro experto.

Suerte.

Cris,.