Herencia con muchos herederos, cómo solucionarla?
En una herencia, 7 herederos poseen el 50% de la finca
Otros dos herederos, tienen el otro 50% de la misma
Los siete herederos no quieren ni necesitan la finca, los otros dos, sí quieren venderal
Como es una finca de muy poco importe, los gastos de atgenci, notaria, registro, plusvalia e irpf nos va a costat más que lo que vamos a cobrar de la venta
Como salir, los 7 herederos de este asunto, sin coste o con poco coste de este tinglado
1 respuesta
I. Hola Luis, siento su pérdida, aunque no conozco la respuesta, deseaba ofrecerme para trasladar su consulta a expertos que si les es posible sabrán orientarle de primera mano, junto a pasarle unos enlaces sobre este tema recogidos desde consultas anteriores y sobre todo una respuesta elaborada por la I.A con la esperanza de que puedan llegar a serle de alguna utilidad mientras le atienden.
Creo que de manera inicial, ustedes podrían solicitar si aún no lo hubieran hecho un Formato CAT de la finca para para poder conocer con gran exactitud toda la información a cerca de la misma.
https://www.catastro.hacienda.gob.es/ayuda/ayuda_descarga_cat.htm
https://www.sedecatastro.gob.es/Accesos/SECAccDescargaDatos.aspx
Le ruego me disculpe por el trastorno de tanta lectura y la manera de responderle. Mucho ánimo.
https://www.youtube.com/shorts/ckJUsAa_qN4
*El 50% de la finca pertenece al grupo de los 7 herederos (quienes tocan a un 7,14% cada uno), mientras que el otro 50% pertenece a los otros 2 herederos (un 25% cada uno).
Al tratarse de un bien proindiviso (copropiedad) y existir un conflicto donde una parte no quiere el bien, la ley establece que nadie está obligado a permanecer en una copropiedad.
Tres soluciones legales aplicables a esta situación:
1. Extinción de condominio (Acuerdo amistoso)
Es la solución más rápida, económica y con menos impuestos a pagar.
Compraventa interna: Los dos herederos que sí quieren la finca pueden "comprar" su parte a los otros siete, compensándoles económicamente según el valor de mercado.
Venta a un tercero: Si ninguno de los nueve herederos quiere quedarse con el 100%, todos firman de mutuo acuerdo y venden la finca a un comprador externo, repartiendo el dinero según sus porcentajes.
2. División de la cosa común (Vía judicial)
Si los siete herederos quieren vender o deshacerse de su parte pero los otros dos se niegan a cooperar, los siete pueden iniciar un procedimiento judicial de división de cosa común.
Si la finca es divisible (por ejemplo, un terreno grande que se pueda partir legalmente), el juez la dividirá en parcelas proporcionales.
Si la finca es indivisible (una casa, un piso o un terreno protegido), el juez ordenará su subasta pública.
El dinero obtenido se repartirá entre los nueve, pero las subastas judiciales suelen bajar notablemente el valor real del inmueble.
3. Venta del derecho de herencia o proindiviso
Si los siete herederos no quieren meterse en juicios contra los otros dos, tienen derecho a vender su porcentaje de propiedad a empresas externas especializadas en comprar proindivisos.
- Nota importante: Los otros dos herederos tienen lo que se llama derecho de retracto. Esto significa que tienen preferencia para comprar esa parte por el mismo precio que ofrezca la empresa externa.
En una herencia donde el porcentaje de la propiedad está dividido de esa forma, estamos ante un proindiviso o comunidad de bienes.
- El primer grupo (7 herederos) posee el 50% de la finca (aproximadamente un 7,14% cada uno), mientras que el segundo grupo (2 herederos) posee el otro 50% (un 25% cada uno).
Si el grupo de los 7 herederos no quiere ni necesita la finca, la ley establece que nadie está obligado a permanecer en una comunidad de bienes.
Te presento las soluciones legales más comunes para resolver esta situación:
- Opción A: Los 2 herederos que sí quieren la finca compran su parte al grupo de los 7. Se les compensa económicamente según la valoración del 50% de la finca.
- Opción B: Vender la finca a un tercero ajeno a la herencia y repartir el dinero a partes iguales (50% para el grupo de los 2 y 50% a repartir entre los 7).
2. Venta del derecho de herencia o cuota
Cualquiera de los 7 herederos puede vender su porcentaje individual a una empresa inversora o a un tercero. Nota: Los otros coherederos tienen el derecho de retracto de coherederos, lo que significa que tienen preferencia para comprar esa cuota al mismo precio.
3. División material de la finca
Si la finca es físicamente divisible (por ejemplo, un terreno grande) y la normativa urbanística lo permite, se puede segregar.
El grupo de los 7 se quedaría con una mitad y el grupo de los 2 con la otra mitad. Después, el grupo de los 7 podría vender su terreno conjunto fácilmente.
4. Vía judicial (División de la cosa común)
Si los 2 herederos que quieren la finca se niegan a comprar o a vender, el grupo de los 7 puede interponer una demanda de división de cosa común. El juez ordenará la subasta pública de la finca. El dinero recaudado se repartirá según los porcentajes, pero esta opción suele conllevar gastos de abogados, procuradores y una pérdida del valor real del inmueble.
Al ser la finca divisible y querer todos venderla, están ante la situación ideal para resolver el problema de forma rápida, ya que existe unanimidad en el objetivo final: deshacerse del terreno y obtener dinero.
-- El plan alternativo si los dos herederos bloquean la firma --
Si los otros dos herederos se niegan a ir a la notaría para firmar la aceptación de la herencia (bloqueando así la venta), los 7 herederos no están desamparados:Se puede recurrir al artículo 1005 del Código Civil para hacer una interpelación notarial. El notario les dará un plazo de 30 días naturales a los otros 2 herederos para que acepten o repudien la herencia. Si en ese plazo no responden, la ley dictamina que la herencia se da por aceptada ("en términos puros y simples"), permitiendo desencadenar el proceso de venta o división judicial.
Al estar todos de acuerdo en vender, el hecho de que sea jurídicamente divisible os da una gran ventaja táctica para negociar o ejecutar la venta. Aquí tenéis las dos mejores vías de actuación para proceder:
1. Venta conjunta del 100% de la finca (La opción más rentable)
Dado que los nueve herederos aceptan vender, la solución más inteligente es no dividirla todavía y poner el terreno entero a la venta.
Mayor valor de mercado: Un terreno grande y único suele tener un valor por metro cuadrado mucho mayor y atraer a mejores compradores (promotores, agricultores o inversores) que si se vende fragmentado.
Ahorro de costes: Se evitan los gastos inmediatos de topógrafos, proyectos de segregación, licencias municipales e inscripciones registrales por separado.
Reparto limpio: Una vez vendido el terreno completo a un tercero, el dinero se ingresa en una cuenta y se reparte estrictamente: un 50% a ingresar a partes iguales entre los 7 herederos (7,14% para cada uno) y el otro 50% a partes iguales entre los otros 2 (25% para cada uno).
2. Segregación o división física (Si hay desacuerdo en el precio o el comprador)
Si los 7 herederos tienen prisa por vender a cualquier precio y los otros 2 prefieren esperar a una oferta mejor, al ser la finca divisible se puede realizar una división horizontal o segregación de fincas.
- El proceso: Un perito topógrafo diseñará un proyecto de división respetando el valor de los porcentajes (no solo los metros, sino también el acceso a carreteras, pozos de agua o calidad del suelo).
- Resultado: Se crearán fincas independientes en el Registro de la Propiedad. El grupo de los 7 puede agrupar sus partes en una sola linde y venderla inmediatamente a quien quieran, mientras que los otros 2 mantendrán sus parcelas independientes para venderlas cuando consideren oportuno.
Al estar el 100% de los propietarios alineados, los pasos a seguir para realizar la venta a un tercero son los siguientes:
1. Aceptar la herencia formalmente (Si aún no se ha hecho)
Antes de poder vender la finca, todos los herederos deben haber firmado la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia ante notario e inscribir la finca a nombre de los 9 herederos en el Registro de la Propiedad.
No se puede vender algo que legalmente todavía figura a nombre de la persona fallecida.
- Consejo de ahorro: Para ahorrar costes y viajes, se puede organizar en la misma notaría la aceptación de la herencia y, acto seguido (incluso el mismo día), la firma de la venta al comprador.
2. Tasación y fijación del precio
Deben acordar un precio de venta de mercado. Lo ideal es pedir una valoración a una inmobiliaria local o a un tasador profesional para evitar conflictos internos sobre si el precio es muy alto o muy bajo.
3. Otorgar poderes. (Para facilitar la firma)Mover a 9 personas a una notaría para firmar los contratos de arras o la escritura final puede ser un caos logístico.
Los herederos que no quieran o no puedan desplazarse pueden otorgar un poder notarial a favor de uno de los herederos (o de un abogado/asesor) para que firme en su nombre.
4. El reparto del dinero.
Cuando se formalice la venta ante notario, el comprador pagará (normalmente mediante cheques bancarios nominativos). El dinero se dividirá estrictamente según los porcentajes de la herencia:
El 50% del total del dinero se ingresará a los 2 herederos que querían vender (un 25% para cada uno). El otro 50% del total se repartirá a partes iguales entre los 7 herederos restantes (aproximadamente un 7,14% para cada uno).
5. Impuestos tras la venta
Recuerda que esta operación generará dos momentos fiscales:
Impuesto de Sucesiones y Donaciones (y Plusvalía Municipal de la herencia): Se paga por heredar la finca. IRPF (Ganancia patrimonial) y Plusvalía Municipal de la venta: Si vendéis la finca por un precio mayor al valor que le disteis en la escritura de herencia, habrá que tributar por esa diferencia en la declaración de la renta del año siguiente.
No se puede vender ni dividir la finca si todavía está a nombre de la persona fallecida.
El primer paso obligatorio e inapelable es tramitar la adjudicación y aceptación de la herencia ante notario para poner el terreno a nombre de los nueve herederos en el Registro de la Propiedad.
Para ahorrar tiempo, dinero y evitar conflictos entre el grupo de los 7 y los otros 2 herederos, la mejor estrategia es realizar lo que legalmente se conoce como un acto simultáneo. A continuación, os detallo la hoja de ruta cronológica para resolver la situación de la manera más económica posible:
1. Tramitación de la Herencia (Paso Obligatorio)
Antes de buscar un comprador, todos los herederos deben firmar la escritura de herencia.
Declaración de herederos y testamento: Se debe acudir al notario con el testamento (o hacer una declaración de herederos si el fallecido no dejó testamento), el certificado de defunción y las últimas voluntades.
Liquidación de Impuestos: Hay que liquidar el Impuesto de Sucesiones y la Plusvalía Municipal. En muchas comunidades autónomas está bonificado, pero es obligatorio presentarlo en un plazo máximo de 6 meses desde el fallecimiento (prorrogable otros 6).
Consejo de ahorro: Para no gastar dinero de vuestro bolsillo en registrar las nuevas partes separadas, no inscribáis el terreno a nombre de los 9 de forma individual si vais a vender rápido. Pasad directamente al paso
2.2. Venta Simultánea en Notaría (El "Truco" Legal)
Para evitar gastar dinero duplicado en escrituras, lo ideal es encontrar primero al comprador del terreno y citar a todo el mundo el mismo día en la notaría para firmar dos escrituras seguidas:
Primera firma (Herencia): Los 9 herederos aceptan la finca y se convierten oficialmente en los dueños legítimos.
Segunda firma (Venta, 5 minutos después): Los 9 herederos le firman la venta al comprador.
De esta forma, el comprador paga los gastos de registro de su nueva finca, y los herederos solo pagan el coste de la aceptación de herencia y los impuestos sucesorios correspondientes.
El dinero de la venta se recibe en ese mismo instante mediante cheques nominativos o transferencias urgentes desglosadas por los porcentajes de cada uno (7,14% para cada uno de los siete, y 25% para cada uno de los dos).
El paso principal es intentar un acuerdo amistoso mediante un inventario claro, tasaciones profesionales y la ayuda de un mediador o abogado especializado.
https://armenterosabogados.com/herederos-no-se-ponen-de-acuerdo
https://www.patrium.es/blog/problemas-entre-hermanos-por-la-herencia-esto-es-lo-que-puedes-hacer/
https://antunaabogados.es/herencias-en-conflicto-que-hacer-cuando-hay-desacuerdo-entre-herederos
Cuando hay un gran número de personas involucradas, el riesgo de bloqueo aumenta por la dificultad de coordinar firmas, opiniones o la venta de bienes indivisibles (como una casa). https://www.infobae.com/espana/2024/06/20/la-herencia-mas-dificil-de-repartir-que-pasa-cuando-los-bienes-heredados-pertenecen-a-varios-herederos
Pasos y soluciones clave:
Recopilar documentación básica: Obtén el certificado de defunción, el certificado de últimas voluntades y la copia del testamento (o tramita la declaración de herederos si no lo hay)
Hacer un inventario y tasación objetiva: Valora todos los bienes y deudas de forma independiente para evitar discusiones sobre cuánto vale cada cosa.
Nombrar un representante o mediador: Acudir a un profesional de la mediación ayuda a reconducir posturas sin llegar a juicios largos.
Opciones de reparto para bienes comunes:Venta a un tercero: Se vende el bien y se reparte el dinero según el porcentaje de cada heredero. Adjudicación o extinción de condominio: Un heredero se queda con la propiedad completa y compensa económicamente al resto.
https://www.quolexabogados.es/se-puede-obligar-heredero-vender/[
Acudir a la vía judicial si hay bloqueo total: Si alguien se niega a firmar o cooperar, se puede solicitar la división judicial de la herencia o la división de cosa común, donde un juez y un contador-partidor decidirán el destino de los bienes.
