Tengo una duda sobre un ejercicio de valoración inmobiliaria

Emisión de un informe de valoración.

Es conveniente adjuntar las operaciones de cálculo realizadas.

Encargo de trabajo, recibido de un matrimonio en proceso de divorcio, que desea una valoración independiente al objeto de un reparto equitativo de los bienes.

El objeto de valoración es una vivienda unifamiliar.

La vivienda pertenece a un municipio de una zona turística de playa y está emplazada en una zona de viviendas unifamiliares próxima a la playa.

Los habitantes censados son 35.000. Se observa tendencia al crecimiento debido a que la mejora de las comunicaciones con la capital de provincia ha permitido que algunos propietarios de viviendas secundarias hayan fijado su residencia en el municipio.

La población de hecho en la época de vacaciones triplica a la población de derecho. La urbanización de la zona se considera consolidada.

Existe una expansión del municipio hacia otra zona alejada de la playa con abundante promoción.

La ocupación en el municipio se centra en los servicios turísticos, con fuerte estacionalidad.

Realizada la inspección ocular se han obtenido los siguientes datos:

Edificio residencial de 2 plantas sobre rasante, construido sobre un solar de 400 metros cuadrados con lindes a la calle y a otras parcelas.

Cimentación sobre pilares, cubrimiento por terraza no practicable.

Superficie útil: 180 metros cuadrados.

Conservación: Regular.

Dependencias:

Planta baja: Salón de 30 metros cuadrados, una habitación de 12 metros cuadrados, una cocina de 10 metros cuadrados, un servicio de 4 metros, pasillos de 6 metros cuadrados, garaje de 28 metros cuadrados, apto para dos automóviles.

Planta primera: 1 habitación de 25 metros cuadrados con baño incorporado, dos habitaciones de 12 metros cuadrados cada una, un baño de 10 metros cuadrados y una terrada de 25 metros cuadrados.

Suelo de cerámica, paredes pintadas en habitaciones y comedor, de cerámica en cocina y servicios.

Todas las dependencias dan hacia el exterior, con buena ventilación.

En el estudio de mercado se han obtenido los siguientes datos:

Abastecimiento de agua: Bueno.

Suministro eléctrico: Bueno.

Suministro de gas: Distribución individual por empresas del sector.

Alumbrado: Suficiente.

Pavimentación: Buena.

Equipamiento asistencial: Ambulatorio.

Equipamiento comercial: Bueno, con gran estacionalidad.

Equipamiento docente: Bueno.

Comunicaciones:

Ferroviario: Excelente.

Autobuses: Comunicación directa, pero defectuosa, con la población de mayor importancia. No existe servicio interurbano.

Servicio de taxis: Defectuoso.

Carreteras: Saturadas en temporada alta y suficientes el resto del año.

En la zona de ubicación del inmueble existen dificultades para el aparcamiento exterior, y la distancia con la estación de ferrocarril es aceptable.

Oferta de inmuebles: Abundante, debido a la edad media de los propietarios. El período medio entre la oferta y la venta efectiva suele ser de cuatro meses.

Demanda: Fluida.

Los valores de venta de la zona oscilan entre un máximo de 3.500 y un mínimo de 1.200 euros/metro cuadrado útil.

Documentación.

Copia simple de fecha xx/xx/xxxx del Registro de la Propiedad número 1 de XXXXX Finca registral número 9325,. Libro 3, Tomo 19. Folio 189. Inscripción 3ª.

La propiedad, “pro indiviso” corresponde a los cónyuges.

No existen cargas.

Las superficies coinciden con las comprobadas.

El edificio tiene una antigüedad de 30 años.

Certificación del catastro: coinciden la superficie y los lindes.

Documentación municipal referente a las características urbanísticas de la zona.

Uso residencial adecuado a la normativa urbanística de la zona.

También se ha obtenido el resto de documentación requerida para efectuar la valoración.

Datos de transmisiones de inmuebles comparables.

A continuación, se incorporan datos de transmisiones efectuadas. Por simplificación de la muestra no se aporta el número mínimo de inmuebles requerido.

De los datos aportados, se ha de descartar uno, argumentando esta decisión.

Inmueble número 1.

Superficie del terreno: 600 metros cuadrados.

Superficie útil: 300 metros cuadrados.

Plazas de garaje: 4

Conservación: Excelente.

Antigüedad: venta en el mercado primario.

Precio de venta metro cuadrado útil: 3.500 euros.

Inmueble número 2

Superficie del terreno: 300 metros cuadrados.

Superficie útil: 180 metros cuadrados.

Plazas de garaje: 1

Conservación: Buena.

Antigüedad: 25 años.

Precio de venta metro cuadrado útil: 2.000 euros.

Inmueble número 3

Superficie del terreno: 150 metros cuadrados.

Superficie útil: 90 metros cuadrados.

Plazas de garaje: 1

Conservación: Deficiente.

Antigüedad: 35 años.

Precio de venta metro cuadrado útil 1.200 euros.

Inmueble número 4

Superficie del terreno: 200 metros cuadrados.

Superficie útil: 120 metros cuadrados.

Plazas de garaje: 1

Conservación: Buena.

Antigüedad: 15 años.

Precio de venta metro cuadrado útil: 1.850 euros.

Inmueble número 5

Superficie del terreno: 500 metros cuadrados.

Superficie útil: 200 metros cuadrados.

Plazas de garaje: 4

Conservación: Excelente.

Antigüedad: 5 años.

Precio de venta metro cuadrado útil: 3.100 euros.

Inmueble número 6

Superficie del terreno: 300 metros cuadrados.

Superficie útil: 150 metros cuadrados.

Plazas de garaje: 3

Conservación: Buena.

Antigüedad: 10 años.

Precio de venta metro cuadrado útil: 2.800 euros.

Ponderaciones.

En el informe, se deberán argumentar las siguientes ponderaciones.

Superficie del terreno: 45%.

Superficie útil: 35%.

Número de plazas de garaje: 8%.

Estado de conservación: 3%.

Se aplicará la siguiente escala de relación:

Excelente: 1,10

Buena: 1,05

Regular: 1,00

Deficiente: 0,90

Antigüedad: 9%