Votación instalación de contraventanas en comunidad de propietarios

Vivo en una calle muy ruidosa por ser zona de bares y más ahora con el tema terrazas covid. Quiero poner una contraventana para reducir el ruido por las noches en la habitación. La ventana sería del mismo material, color y mismas medidas que la existente solo que sobresaldría 5 cm ya que hay que ponerla hacia el exterior, claro. He consultado sobre si se necesita unanimidad en la reunión de propietarios o bastaría con el voto favorable de tres quintos de los propietarios para poder instalarla. He consultado en varias partes y la verdad que no se ponen de acuerdo. ¿Me podría alguién decir qué es lo correcto?

2 Respuestas

Respuesta

La unanimidad, actualmente, ya no se requiere prácticamente nunca. Para realizar actuaciones que alteren la estética del edificio, basta con una mayoría de las 3/5 partes de propietarios y cuotas.

Algunos me dicen que al alterarse la fachada se requeriría unanimidad y que esa alteración está al límite. De ahí tanta duda. Con 3/5 partes de cuotas a qué te refieres?

"Algunos me dicen que al alterarse la fachada se requeriría unanimidad y que esa alteración está al límite. De ahí tanta duda."

La alteración de la fachada no requiere unanimidad. Eso era hace años. Ahora, ya no.

"Con 3/5 partes de cuotas a qué te refieres?"

Me refiero a que en las votaciones siempre se requiere doble mayoría. No basta con número de votos (propietarios). Esos propietarios deben sumar la mayoría de la cuota de participación.

Por ejemplo, cuando se requiere mayoría simple, debe haber mayoría de propietarios, pero éstos deben sumar más de la mitad de la cuota de participación. Cuando se requiere mayoría de las 3/5 partes, debe ser en número de propietarios y a su vez, que sumen más de las 3/5 partes de cuota de participación.

Las cuotas de participación imagino que sabe lo que son, ¿verdad?.

Supongo que es el porcentaje de cada piso, no??

Es un porcentaje, en efecto. Lo puede encontrar en la escritura de la vivienda.

¡Gracias! 

Hola otra vez, ayer ganamos en junta por 18 a favor y 5 en contra. Pero el administrador nos dijo que tenía que ser el porcentaje del total de los vecinos que somos 42. Esto es así? Es decir, deben ser 3/5 de los propietarios presentes en junta o 3/5 del total de propietarios? Yo leí que de este modo es prácticamente imposible y segun cada uno como quier interpretarlo. 

La mayoría es de las 3/5 partes del total de propietarios, al afectar a elementos comunes. Lo que ocurre es que si la obra se hace para toda la comunidad, se entiende que aquellos propietarios ausentes en la junta que, una vez notificado el acuerdo, no se pongan en el plazo de 30 días, se suman a la mayoría. Por tanto, no es necesario alcanzar la mayoría 3/5 en la propia junta. Se alcanza con los que votan a favor en la junta, añadiendo a todos los que no asistieron y no se opongan.
Pero cuando la reforma es para aprovechamiento privativo, no existe el voto presunto del ausente, por lo que la mayoría debe alcanzarse en la junta.

No obstante, en mi opinión (y no soy el único que piensa así), cabe presentar el asunto de otro modo, y sería que la comunidad aprobara la posibilidad de que cualquier vecino pueda ponerse las ventanas. Dado que ya no sería para aprovechamiento privativo, bastaría con conseguir mayoría simple de asistentes en la junta y sumar los votos de los ausentes que no se opongan. Y, en el fondo, es exactamente lo mismo, puesto que si se solicita autorización a nivel individual y se concede, automáticamente se está concediendo el permiso a toda la comunidad.

Muchas gracias! No sé si entiendo bien, en la junta aunque fueron 18 a favor y 5 contra y el administrador dijo que deben ser 3/5 del total de propietarios (presentes y ausentes) con lo que ya no nos dió otra opción.
Dijo que lo de los votos de los ausentes que no se opongan en un mes, etc.. no valdría en nuestro caso y según lo que me dices no debería ser asi. Esa es la gran duda, si es verdad y puedo demostrar con la ley en la mano que tiene que ser como me dices  para poder reclamar esa decisión de alguna forma al administrador. 
Ya tenemos varios vecinos en contra y hubo tensión en la junta. 

¿Cuál es su duda, en estos momentos? Le he explicado la situación, legalmente, y con las posibles interpretaciones. Dígame qué aclaraciones necesita e intentaré resolver sus dudas.

Hola, su explicación es bastante clara, y se lo agradezco mucho! Perdón si no me explico bien. Lo que veo es que la ley es un poco ambigua y depende de la interpretación y quién la interpreta, en mi caso mi administrador.
Y si todo depende de la interpretación, la duda que tengo es si después de haberse celebrado ya la junta y no llegando a las 3/5 partes del TOTAL (de ausentes y presentes) de todos los propietarios aun estoy a tiempo de hacer algo. Si puedo reclamar esa decisión de alguna forma a la comunidad y al administrador con la ley en mano y decir que lo que han hecho no es legaly estoy en mi derecho de poner la contraventana según la ley. No sé muy bien qué psos seguir ahora.

El tema de las interpretaciones es el que le comentaba anteriormente. Si la reforma se considera para aprovechamiento privativo, necesita ganar por mayoría del 60% del total de propietarios y cuotas en la propia junta, puesto que no existe entonces el voto presunto del ausente.

Por tanto, siempre será más sencillo si la reforma puede no considerarse para aprovechamiento privativo. Es decir, que se presente el asunto como autorización a los vecinos para instalar contraventanas (en general, no a nivel particular). Como le comentaba, no es más que una triquiñuela para tratar de eludir el carácter privativo. Pero de lograrse, cambia la forma de alcanzar el acuerdo, puesto que en este caso sí existe el voto presunto del ausente, sumándose los votos de los propietarios que no asistieron y no se manifiestan expresamente en contra del acuerdo, por escrito, en el plazo de 30 días. Por tanto, es más fácil alcanzar el 60% exigido.

Muchísimas gracias! Supongo que hasta la próxima junta no podremos plantearlo de la forma que me dice y que hasta entonces no hay nada más que podamos hacer, ¿no?

Podría impugnar el acuerdo, pero no parece una buena idea.

Respuesta

Se lo resalto en cursiva y negrita

Art.10.3.b. LPH

Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de

Participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio..

Pero tiene un problema para alcanzar el acuerdo de 3/5 del total de propietarios, ya que debe tener la autorización de ese número en la misma junta, (segun art. 17.8 LPH QUE NO se tendtrá en cuenta el presunto voto del ausente) cosa bastante dificil de conseguir

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