Abono de gastos de formalización de hipoteca por entidad bancaria

Con fecha 20 de marzo de 2017, enviamos una solicitud a nuestra entidad bancaria reclamando los gastos de constitución de hipoteca, de acuerdo con la sentencia del Tribunal Supremo 705/2015, de 23 de diciembre. El 7 de mayo de ese año, recibimos contestación por parte del banco comunicándonos el abono de una cantidad de 500€ en concepto de registro de la propiedad y gastos de las copias emitidas por el notario al banco.

El 6 de junio de 2017, remitimos un nuevo escrito de disconformidad al banco por la cantidad ofrecida, contestándonos el 28 de junio, ratificándose en la cantidad ofrecida. Ante esta situación decidimos elevar una queja al departamento de conducta de mercado y reclamaciones del Banco de España.

El 13 de agosto de 2017, el Banco de España nos remite el acuse de recibo, admitiendo a trámite la reclamación y remitiendo a la entidad bancaria toda la documentación para que alegue lo que estimara oportuno.

El 12 de marzo de 2018, nos remite el Banco de España un informe en el que da la razón al banco y por tanto estima oportuno la cantidad de 500€.

El problema es que desde el 13 de agosto de 1017, iba estando atento a la posible contestación por parte del Banco de España, pero según iban pasando los meses lo fui dejando y al final se me olvidó. El Banco de España en ningún momento me notificó (todo se hizo de manera telemática) que tenía una notificación nueva por parte de ellos, por lo que esa reclamación quedó en el olvido. A finales de marzo de este año (2020, y en pleno estado de alarma) me acordé de aquella reclamación y al entrar en la sede electrónica del Banco de España vi la notificación con fecha de 12 de marzo de 2018 (es decir, 2 años después) en el que se le daba la razón al Banco.

Mi pregunta es: ¿Puedo reclamar al banco, la cantidad de 500€ que me ofrecieron, aunque me hayan pasado 2 años desde que el Banco de España les dio la razón?

No vamos a seguir con la reclamación, ya que sería meternos ya en juicios y no merece la pena por esa cantidad.

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Entre los gastos considerados habituales en la contratación de un préstamo hipotecario, se encuentran los denominados gastos de formalización o constitución que, de manera tradicional, han sido abonados de manera íntegra por la persona usuaria (parte prestataria).

En virtud de la Sentencia 705/2015 de 23 de diciembre de 2015, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, se declaró la nulidad por abusivas de las cláusulas incluidas en los contratos de préstamo hipotecario por parte de entidades como Banco Popular y BBVA, que obligaban a las personas usuarias a abonar en su totalidad los importes correspondientes a gastos de formalización o constitución de las hipotecas. Se trata de los gastos:

  • De inscripción en el Registro de la Propiedad.
  • De notaría.
  • De tasación de la vivienda.
  • De gestoría, en los casos en que ésta hubiera sido impuesta por la entidad financiera.

La cláusula cuestionada en la mencionada Sentencia y, por lo tanto, la que habría que comprobar si aparece en el oportuno contrato de préstamo, es la siguiente o similar a la siguiente: “Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación –incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente (…)”.

Se podría, asimismo, incluir como gasto reclamable, la contratación de seguros de protección del bien objeto del préstamo hipotecario, si la persona usuaria ha sido obligada a su contratación por parte de la entidad financiera no habiéndolo aquélla solicitado.

Hay que entender las cláusulas abusivas como todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe, causen, en perjuicio de la persona consumidora, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes derivadas del contrato.

Si bien, en un principio se daba a entender que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), también pudiera quedar enmarcado dentro de los gastos que podrían quedar afectados, la Sentencia de 28 de febrero de 2018, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, se refiere a lo exclusivamente relacionado con el pago del impuesto, con relación a dos recursos de reclamaciones de personas consumidoras contra las cláusulas que atribuían todos los gastos e impuestos generados por la operación a éstas. La mencionada Sentencia estableció que, sobre dicho impuesto, deben distinguirse diferentes escenarios:

  • Por la constitución del préstamo, el pago del impuesto corresponderá a la persona consumidora prestataria, ya que, según el propio Tribunal Supremo, se trata del sujeto pasivo del mismo.
  • Por el timbre de los documentos notariales, el impuesto correspondiente a la matriz se abonará por partes iguales entre la entidad financiera prestamista y la persona consumidora prestataria, y el correspondiente a las copias, por quien las solicite.

En cuanto a este impuesto, puede consultar información sobre el pronunciamiento de 2018 del Tribunal Supremo, así como sobre el Real Decreto Ley aprobado por el Gobierno según el cual a partir de su entrada en vigor serán los bancos los que deban pagar el IAJD en las hipotecas.

¿Cómo reclamar los gastos por formalización o constitución de la hipoteca?

Dada la jurisprudencia del Tribunal Supremo favorable a la persona usuaria a este respecto, se podrá actuar del siguiente modo:

  • En primer lugar, debe ponerse en contacto con la entidad financiera con la que se tenga la hipoteca, y que haya aplicado los gastos considerados abusivos, e intentar llegar a un acuerdo para que abone los gastos. Esto se hace extensible, tanto a las entidades afectadas por la Sentencia, como a las no afectadas, pero que presentan cláusulas similares. Para poder entablar la negociación con el banco, es recomendable que la persona usuaria lea con detenimiento la escritura de préstamo y que se asegure de que incluye la cláusula afectada. A la hora de poner en orden toda la documentación, se deberá contar con:
  1. La escritura de la hipoteca.
  2. Las distintas facturas de notaría, Registro de la Propiedad, tasación y, en su caso, gestoría.
  • Si no se lograra llegar a un acuerdo en la negociación con la entidad bancaria se podrá, o bien solicitarles la hoja de quejas y reclamaciones o bien plantearles directamente una reclamación ante el servicio de atención a la clientela del banco, en cuyo caso, éste dispondrá de un plazo de 2 meses para contestar la reclamación.
  • Si la entidad financiera no respondiera la reclamación la persona usuaria podrá, bien dirigir la reclamación al Departamento de Reclamaciones del Banco de España, bien acudir directamente ante los Tribunales para lo cual será preciso acudir, en su caso, con profesionales de la abogacía y de la procuraduría. Algunas asociaciones de personas consumidoras han planteado demandas colectivas ante los Tribunales de Justicia.

¿Qué es lo que hay que solicitar en la reclamación o demanda que se presente?

En la reclamación que se presente deberá disponer:

  • Los datos personales de la persona consumidora afectada y los datos fundamentales del préstamo hipotecario.
  • La indicación de la cláusula del préstamo hipotecario en que se funda la nulidad propugnada en la Sentencia.
  • Que dicha cláusula no fue negociada individualmente.
  • La consideración como cláusula abusiva en virtud de lo establecido, tanto en la Sentencia 705/2015, como en el Real decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre.
  • Que solicita la nulidad por abusiva de dicha cláusula y que se tenga por no puesta, así como que se solicita la devolución (señalándose los conceptos).
  • Que se acompaña de la oportuna documentación acreditativa de los gastos efectuados que se reclaman.

¿Cuándo debo solicitar la nulidad de las cláusulas declaradas abusivas y reclamar el abono de las cantidades pagadas?

Se recomienda que la reclamación solicitando la nulidad de las cláusulas declaradas abusivas, así como demandando el abono de las cantidades pagadas, se haga lo antes posible.

Dada la especificidad del tema, se aconseja que, para ello, se asesore por persona experta en la materia, o en alguna de las asociaciones de personas consumidoras que hayan iniciado algún tipo de acción al respecto.

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado varias sentencias de 23 de enero a través de las cuales fija doctrina sobre ciertas cuestiones relativas a cláusulas abusivas en contratos con personas consumidoras.

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En principio, si podrían reclamar a la entidad financiera, aceptando la oferta que les realizaron.

Agradecemos valoración de la respuesta.

Buenos días y muchas gracias por su pronta respuesta. Tengo otra cuestión:

¿Existe alguna ley, decreto, orden, etc, en el que se establezcan los tiempos de prescripción o no prescripción de este tipo de reclamaciones?

En el escrito que quiero enviar al banco, querría argumentar que aún puedo aceptar esa cantidad ofrecida aunque hallan pasado "x" años.

Gracias

El otro experto ya le ha contestado ampliamente.

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Creo que deberíais revisar la contestación que os dio vuestra entidad para ver si se especifica una fecha de validez de la misma. En caso que la tenga, deberíais plantear de nuevo dicha reclamación a la que puedes adjuntar la respuesta del banco de España. De este modo, lo más probable es que os abonen esa cantidad sin litigio de por medio en un plazo máximo de 2 meses

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