Valor de construcción de un piso

Nos dice la normativa del IRPF que, a los efectos de calcular la amortización de un inmueble alquilado debemos atender a lo siguiente:

Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores:

• El coste de adquisición (sin incluir el valor del suelo).

• El valor catastral ( sin incluir el valor del suelo.

• Por lo tanto, y teniendo en cuenta que en su caso el valor de adquisición es inferior al catastral, deberá aplicar el 3% sobre éste último ( sin valor suelo) y la cantidad resultante será la que pueda imputar como gasto a deducir de los ingresos.
• Un saludo.

Hola

Muchísimas gracias por su contestación 

Vd dice que en mi caso el valor de adquisición es inferior al catastral. ¿Cómo está hecho este cálculo? No lo cuestiono, es sólo que no lo entiendo…

Si es correcto que 1 € = 166’386 pesetas y el precio de compra de la vivienda en 1998 fue de 24.000.000 ptas. (precio de compra + costas) eso serían EUR 144.242,90 y esto es superior al valor catastral de EUR 135.287,84… si estoy equivocada y no es así como se calcula el cambio del precio en pesetas al precio en Euros, agradecería si me pudiera aclarar cómo se hace el cálculo.

En cuanto al coste adicional de la reforma que se ha hecho en 2018, entiendo que se puede sumar al coste de adquisición (o valor catastral) menos valor suelo para calcular la deducción del 3% ¿correcto?

Muchas gracias nuevamente

Lo siento, interpreté por error en euros el valor de adquisición y los gastos y costas. Como nuestra peseta está ya tan olvidada...

Le voy a efectuar el cálculo:

V. Adquisición 144.242,90€

V. Catastral          135.287,88€

Tomamos el valor de adquisición ya que es el mayor.

Para excluir el valor del suelo efectuamos un prorrateo entre el valor construcción que figura en el IBI y el valor catastral: 18.265,03/135.287,84: 13,50% será el porcentaje valor construcción correspondiente a la adquisición.

De este modo, 144.242,90 ( valor adquisición ) x 13,50% : 19.472,79 ( valor construcción )

Por último sobre el valor de construcción obtenido aplicamos el 3%

19.472,79 x 3% : 584,19 € amortización efectiva a imputar como gasto.

En cuanto al coste de la reforma, es complicado delimitar que es lo que incrementa el valor de construcción y lo que no.

Hacienda considera que incrementan el valor de construcción las obras que redundan en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble o bien en un alargamiento de su vida útil. Para el Tribunal Supremo serían las que implican la modificación de la estructura, configuración o superficie habitable de la vivienda o las que introducen nuevos elementos estructurales o de uso.

Por lo tanto, no incrementan el valor de construcción:
• La colocación de tarima en toda la vivienda,
• Forrado con friso en algunas paredes,
• Remodelación completa en cuartos de baño y cocina,
• Instalación de nuevo cuadro eléctrico,
• Eliminación de gotelé y pintado de paredes,
• Las obras realizadas en el edificio por la Comunidad de Propietarios del edificio donde está sita la vivienda relativas a:
• Reparación de la cubierta, patios interiores o terrazas,
• Rehabilitación de la fachada posterior,
• Reforma del ascensor,
• Sustitución de ascendentes y bajadas generales de agua,
• Pintura de la escalera,
• Reforma del portal de la finca…
Sí incrementan el valor de construcción:
• Los gastos de urbanización de una finca pagados al ayuntamiento, correspondientes a una reparcelación o recalificación y los costes de urbanización de terrenos

.• La instalación de paneles solares o ascensor en la vivienda o en la Comunidad de Propietarios.
• La construcción de pista tenis, piscina.
• Las reformas integrales. En varias sentencias los Tribunales consideraron que, si bien la mera sustitución de un bien o elemento por otro debe considerarse en principio como obra de reparación, cuando la sustitución de los elementos de la vivienda no se limita a uno, sino que se trata de una sustitución integral o total de los elementos de la vivienda, las obras implican una mejora de la misma y un aumento de su valor.

Si suma las mejoras efectuadas al valor de adquisición, no olvide que es imprescindible conservar la factura de las obras para demostrar ante Hacienda su existencia.
En fin, este tema lo dejo a su libre albedrío.