Comunicado de no renovación del contrato de alquiler de una finca rustica.
Hace dos años falleció mi madre, tenía una finca con olivos que dejó a un vecino para que la cuidase a cambio de que recogiese la cosecha para el, este cada año en compensación le daba algo de aceite todos los años. Desde haca algo más de un año la finca se puso en venta mediante un cartel de SE VENDE en la propia finca y anuncios en internet, esta persona por lo tanto era conocedor de que se vendía y no manifestó ningún interés por la misma.
Hace unos días apareció un comprador y al comunicarle que estaba vendida dice que a el también le interesa, se le comenta que el sabia que se vendía y no dijo en ningún momento que le interesaba, dice que el nos la compra, pero que nos paga 1.000 € menos que el actual comprador, y que si se la vendemos al otro tenemos que darle a el 1.300 € por los derechos que tiene sobre la finca.
Debido a lo anterior, hemos decidido comunicarle por burofax que no le renovamos el contrato y queria saber si el comunicado de no renovación tenemos que firmarlo los cuatro herederos y sin el caso de que un heredero no este de acuerdo es suficiente con la mayoría para cancelar en contrato de alquiler.
2 Respuestas
Si los cuatro herederos ya no son tales, puesto que se han adjudicado la finca y por tanto son copropietarios, las decisiones sobre la misma se toman por mayoría que represente más del 50% de cuota de propiedad. Por lo tanto, el contrato de arrendamiento se resuelve. Otra cosa es la compraventa. Ese inquilino les va a poner las cosas difíciles, y en el campo los contratos no funcionan como los arrendamientos urbanos, por lo que se les sugiere que contacten con un abogado de probada experiencia en materia de contratación agrícola, o que le vendan al inquilino.
Hola Juan Carlos:
¿Si somos 4 hermanos, sirve con que firmemos 2 el comunicado de no renovación?, pues queremos enviárselo desde Bilbao y solo vivimos aquí 2, es para hacerlo más rápido.
Gracias por la información.
Si son ustedes copropietarios de esa finca, han de tomar las decisiones por mayoría (3 de 4), aunque esa decisión beneficie a todos.
Por lo que me dice, entiendo que aunque estemos los cuatro propietarios de acuerdo, no sirve con firmar el escrito uno o dos en representación de todos.
Habiendo acuerdo, los papeles no son ningún problema, puesto que lo hecho en representación de otros siempre se puede ratificar. Me había parecido entender que el problema era justamente que no había acuerdo completo.
¿Sigues trabajando la finca? Es decir, ¿sigues recolectando la aceituna para aceite?
La finca la tiene el rentero y sigue recolectando la aceituna, creo que la última la recogió en Diciembre.
Un saludo,
Dice el art. 22.2 y siguientes de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos en lo referente a enajenación de la finca arrendada. Derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente
2. En toda transmisión ínter vivos de fincas rústicas arrendadas, incluida la donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualquiera otra distinta de la compraventa, de su nuda propiedad, de porción determinada o de una participación indivisa de aquéllas, el arrendatario que sea agricultor profesional o sea alguna de las entidades a que se refiere el artículo 9.2, tendrá derecho de tanteo y retracto. Al efecto, el transmitente notificará de forma fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar y le indicará los elementos esenciales del contrato y, a falta de precio, una estimación del que se considere justo, de acuerdo con el apartado 1 del artículo 11 y teniendo en cuenta los criterios establecidos en la disposición adicional segunda de esta ley.
El arrendatario tendrá un plazo de 60 días hábiles desde que hubiera recibido la notificación para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo precio y condiciones, y lo notificará al enajenante de modo fehaciente. A falta de notificación del arrendador, el arrendatario tendrá derecho de retracto durante 60 días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión.
Si el contrato no tuviera precio y el arrendatario no estuviera conforme con la estimación hecha por el arrendador, se determinará por un perito independiente nombrado de común acuerdo por las partes, y, en defecto de acuerdo entre ellas, por la jurisdicción civil conforme a las normas de valoración que establece la legislación de expropiación forzosa.
3. En todo caso, la escritura de enajenación se notificará de forma fehaciente al arrendatario, al efecto de que pueda ejercitar el derecho de retracto o, en su caso, el de adquisición, si las condiciones de la enajenación, el precio o la persona del adquirente no correspondieran de un modo exacto a las contenidas en la notificación previa. El mismo derecho tendrá si no se hubiese cumplido en forma el requisito de la notificación previa. En este caso, el retracto o el derecho de adquisición preferente podrán ser ejercitados durante el plazo de 60 días hábiles a partir de la notificación.
Y ahora me explico:
Usted debería haber comunicado al arrendatario su deseo de vender la finca haciéndole llegar las condiciones en las que se vende (precio, plazos, etc) (IMPORTANTE: Este precio y condiciones debe ser el mismo que aparezca en la escritura que resulte una vez enajenada el terreno)
Una vez notificada su intención al arrendatario, este dispone de 60 DIAS HÁBILES desde que recibe la notificación (por lo que debería hacerselo llegar por BUROFAX o mediante otra forma donde quede constancia fehaciente del contenido de lo remitido) para ejercitar su derecho de adquirir la finca al mismo precio y condiciones que las que usted va a enajenarla a un tercero, es decir, que si la persona que arrienda la finca iguala en precio y condiciones, tiene derecho preferente sobre la misma.
Y usted pensará, pues le mando un documento con precio elevado o condiciones leoninas y se no ejerce el derecho del que habla el art. 22.2 mencionado, ERROR, el art. 22.3 de la misma ley dice que una vez escriturada la enajenación de la finca se hará llegar de forma fehaciente al arrendatario para que compruebe que las condiciones que la enajenación se ha producido en las condiciones iniciales que habíamos comentado en el párrafo anterior (precio y condiciones, me refiero), en caso de que las condiciones hayan cambiado y el arrendatario desee hacerse con la finca, tiene de nuevo 60 días para solicitar el ejercicio de su adquisición preferente.
En su caso, que le ofrezca 1000€ menos no le da ningun derecho preferente sobre la finca o terreno rustico, y los 1300€ no se entiende que derechos pues los pierde al ofrecer menos cantidad.
Mi consejo es el siguiente:
- Hagale llegar al arrendatario su intención de enajenar la finca, por el precio determinado y condiciones que ustedes quieran (o que les ofrezca el otro comprador)
- Esperen los 60 días hábiles - Si aparece con el mismo dinero y cumpliendo las mismas condiciones deberán venderle a el la finca.
- Escrituren la enajenación EN LAS MISMAS CONDICIONES QUE EN EL APARTADO 1 de esta relación, y hagan llegar a esa persona la escritura. (Si las condiciones del apartado 1 y lo escriturado, mencionado en el apartado 3, son las mismas, habrá caducado cualquier acción para hacer valer su derecho de tanteo y retracto)
- Este proceso, entiendo, no reporta ningún tipo de compensación al arrendatario salvo pacto en contrario que ustedes hayan firmado en el arrendamiento de finca rustica.