Como maquillar alquiler con opción a compra?
Hemos firmado una promesa de que dentro de un año haremos un alquiler con opción a compra, por la promesa el interesado me ha entregado 15000€, al firmar la opción de compra otros 15000€ y luego lo típico de esta opción, la sorpresa es cuando he ido a hacienda a informarme y me han dicho que la opción de compra lleva IVA, evidentemente repercutido al comprador y que los alquileres igualmente también, al 21%, así que una opción malísima a todas luces, hemos estado entre las dos partes hablando como orientar esto, por ejemplo dejarlo como arras de una venta, más lo que me entregue al año que viene (otros 15000), pero sería necesario cederles 1 año para mientras tanto vender su vivienda, hay voluntad por las dos partes, ¿pero cómo podría asegurarme que no se me apotronan en la vivienda?, tengamos en cuenta que tendría 30000€, y que para que hacienda no detectara alquiler, podría pedirles el de un año entero por adelantado, para no haber pagos mes a mes, pero no sé como plasmarlo en papel.
2 respuestas
Me parece que se ha metido en una complicación innecesaria.
Con los escasos datos que tengo, no voy a discutir la opinión que le han dado en ¿Hacienda?, pero si me atrevo a poner de manifiesto que el alquiler de vivienda está exento de IVA.
Me parece que la solución más facil sería una compraventa con precio aplazado y condición resolutoria expresa si no se paga el precio, no veo la necesidad de "meterse" en un arrendamiento con opción de compra.
Tenga en cuanta que si el problema es que no paguen y deba desahuciarlos no habrá mucha diferencia en cuanto a tiempo entre un desahucio basado en un alquiler o en la ejecución de una condición resolutoria. Por otra parte no puede legalmente exigir el pago de un año por adelantado.
Le dejo algún enlace que le puede interesar:
La condición resolutoria en las compraventas.
ALTERNATIVA A LA ACTUAL SEQUIA DE CREDITOS INMOBILIARIOS
La eficacia de una condición resolutoria
me es muy valiosa su orientación sobre la compraventa con precio aplazado, legalmente no puedo pedir alquiler un año adelantado (para evitar el iva del alquiler, según hacienda foral), pero ¿podría ser pactar una señal anticipada que puede ser 15000-20000 o el dinero que estimemos?
gracias
Me parece que conviene aclarar los conceptos:
a) El alquiler de vivienda, sea de la cuantía que sea, está exento de IVA.
b) El concepto "señal anticipada" es contradictorio, señal y pago anticipado son conceptos jurídicos distintos y hasta cierto punto incompatibles.
En http://www.pedrohernandezabogado.com/, donde tiene abundante información sobre estos temas, estoy a su disposición por si le puedo ayudar profesionalmente
Lo primero recomendarle se ponga en manos de un experto que le estudie su caso concreto. Tanto el tema fiscal, como el contrato a firmar para evitar problemas futuros.
Si hablamos de una operación de venta de vivienda, no nueva, la operación no esta sujeta a IVA y por lo tanto, tampoco la opción de compra. Si estaría sujeto a AJD/ITP conforme a la normativa de su comunidad autónoma.
es que casualmente nos redactó el contrato un abogado, y una consulta mía a hacienda es la que ha derivado su contestación en que la opción de compra lleva IVA y el alquiler en la opción de compra, también.
Como le hemos indicado hay que estudiar el caso concreto y no todos los abogados tienen suficientes conocimientos de fiscalidad (nosotros no sabemos de todas las ramas del derecho en profundidad pues no las practicamos).
En cualquier caso, hay que estudiar claramente lo que quieren hacer y la fiscalidad concreta conforme a su comunidad autónoma.
Los contratos de arrendamiento de vivienda no tributan IVA (exento), en este tipo de operaciones se incluye una opción de compra siempre que se mantenga al día el arrendamiento y las condiciones pactadas, que tampoco tributa por IVA, pues realmente seria la constitución de un derecho de compra.
En Hacienda no siempre el que le atiende tiene conocimientos suficientes... y en muchos casos, no son ni funcionarios, sino personal laboral que tiera de página web... y más si la consulta la realizo por teléfono.
Agrademos valoración de la respuesta. Gracias