Compra de vivienda o alquiler con opción de compra
Mientras estaba buscando una vivienda para comprar (mediante el correspondiente préstamo hipotecario), me he encontrado que uno de los particulares que vende su vivienda, ante mi petición de reducir el precio para poder acceder al mismo, me ha ofrecido que realicemos un contrato de alquiler con opción de compra.
No entiendo por qué ha vinculado ambas situaciones pues en el banco no me ponen problemas con la hipoteca "que puedo pagar" pero que supone un precio inferior al que desea recibir el vendedor.
¿Qué ventajas tendría para mí? Sospecho que al no utilizar al banco, los intereses cobrados por éste no debo añadírselos al coste de la operación pero eso no tiene por qué repercutir en el coste que yo puedo asumir si todo el "beneficio" quiere apropiárselo el vendedor. Pero otro problema que veo es ¿qué seguridad me ofrece este tipo de contratos ante un divorcio del matrimonio propietario, un fallecimiento, un embargo de sus propiedades, por ejemplo? ¿Podría perder todos los alquileres y me quedaría sin vivienda?
No entiendo por qué ha vinculado ambas situaciones pues en el banco no me ponen problemas con la hipoteca "que puedo pagar" pero que supone un precio inferior al que desea recibir el vendedor.
¿Qué ventajas tendría para mí? Sospecho que al no utilizar al banco, los intereses cobrados por éste no debo añadírselos al coste de la operación pero eso no tiene por qué repercutir en el coste que yo puedo asumir si todo el "beneficio" quiere apropiárselo el vendedor. Pero otro problema que veo es ¿qué seguridad me ofrece este tipo de contratos ante un divorcio del matrimonio propietario, un fallecimiento, un embargo de sus propiedades, por ejemplo? ¿Podría perder todos los alquileres y me quedaría sin vivienda?
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Respuesta de pablovo
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Por lo que me indica parce ser que el problema es que a Entidad le financia por menor importe que por el precio de venta de la vivienda. Ante esta circunstancia y si no dispone del dinero para hacer frente a la diferencia existen distintas soluciones si bien dependerán de su capacidad de pago en un futuro.
-Una opción tal y como le plantea el vendedor es realizar un contrato de alquiler con opción de compra aplicando el dinero del alquiler a reducir el importe de la compraventa. De esa forma usted podría disfurtar de la vivienda pagando el correspondiente alquiler y llegado el plazo estipulado ejercer la opción de compra para adjudicarse la propiedad del bien.
Las ventajas para usted es que sin endeudarse actualmente con la entidad puede disfrutar del bien y las cantidades entregadas se restarán del importe de la compraventa pudiendo llegado el pazo ejercitar o no dicha opción de compra en función de sus intereses.
Las desventajas es que evidentemente el bien no será de su propiedad hasta ejercitar la opción, no podrá acogerse a los beneficios fiscales de la adquisición de vivienda y el futuro es incierto ya que no sabe si le financiarán ni en que cuantía la operción en un futuro.
Respecto a las dudas que plantea si el contrato es redactado correctamente, elevado a público ante notario y los correspondientes impuestos pagados e inscrito su derecho en el registro de la propiedadno debe existir ningún problema en garantía de su derecho si bien tendrá que considerar los costes de llevar a cabo la operación de dicha forma.
-Otra opción sería proceder a la compraventa estableciendo un pago aplazado por el importe restante estableciendo el sistema de pagos que a ambas partes les convenga y garantizando el mismo mediante la constitución de condición resolutoria de pago aplazado en virtud del cual si no cumple los pagos establecidos la venta sería nula retornando la propiedad al vendedor.
Las ventajas para usted sería la adquisición de la vivienda en el acto (si bien supeditada al cumplimiento de los pagos), posibilidad de acogerse a las deducciones fiscales por adquisición de vivienda y cerrar la operación sin depender de futuras valoraciones de la entidad.
Las desventajas serían falta que el vendedor acceda a dicha forma de aplzamiento del pago y además deberá aceptar que su derecho de cobro que pospuesto al de la entidad ya que la entidad no le dará financiación en caso contrario.
También puden garantizar el pago por otros medios.
-Una opción tal y como le plantea el vendedor es realizar un contrato de alquiler con opción de compra aplicando el dinero del alquiler a reducir el importe de la compraventa. De esa forma usted podría disfurtar de la vivienda pagando el correspondiente alquiler y llegado el plazo estipulado ejercer la opción de compra para adjudicarse la propiedad del bien.
Las ventajas para usted es que sin endeudarse actualmente con la entidad puede disfrutar del bien y las cantidades entregadas se restarán del importe de la compraventa pudiendo llegado el pazo ejercitar o no dicha opción de compra en función de sus intereses.
Las desventajas es que evidentemente el bien no será de su propiedad hasta ejercitar la opción, no podrá acogerse a los beneficios fiscales de la adquisición de vivienda y el futuro es incierto ya que no sabe si le financiarán ni en que cuantía la operción en un futuro.
Respecto a las dudas que plantea si el contrato es redactado correctamente, elevado a público ante notario y los correspondientes impuestos pagados e inscrito su derecho en el registro de la propiedadno debe existir ningún problema en garantía de su derecho si bien tendrá que considerar los costes de llevar a cabo la operación de dicha forma.
-Otra opción sería proceder a la compraventa estableciendo un pago aplazado por el importe restante estableciendo el sistema de pagos que a ambas partes les convenga y garantizando el mismo mediante la constitución de condición resolutoria de pago aplazado en virtud del cual si no cumple los pagos establecidos la venta sería nula retornando la propiedad al vendedor.
Las ventajas para usted sería la adquisición de la vivienda en el acto (si bien supeditada al cumplimiento de los pagos), posibilidad de acogerse a las deducciones fiscales por adquisición de vivienda y cerrar la operación sin depender de futuras valoraciones de la entidad.
Las desventajas serían falta que el vendedor acceda a dicha forma de aplzamiento del pago y además deberá aceptar que su derecho de cobro que pospuesto al de la entidad ya que la entidad no le dará financiación en caso contrario.
También puden garantizar el pago por otros medios.
Estimado Pablovo,
Muchísimas gracias por su información. Me ha aclarado muchos puntos pero necesito aclarar otros.
La verdad es que la entidad me aporta la financiación que le solicite (aunque siempre será un 80% del valor de tasación) pero la cantidad solicitada es la que "puedo" soportar sin comprometerme demasiado ante cualquier vaivén en los tipos de interés. El problema es que dicha cantidad es inferior al precio solicitado por el vendedor.
Por cierto, el precio de venta es 30.000 euros superior a un valor de tasación que se realizó hace 4 años y si bien me parece excesiva esa diferencia, eso supondría que yo debería aportar líquido por valor de casi 70.000 euros (entre el sobrevalor de tasación, el 20% que no me cubriría la hipoteca del banco y los gastos de la operación de compra-venta).
Mi resistencia a pagar el precio solicitado se deben tanto a mis dificultades reales de disposición de esa cantidad así como a la actual recesión del mercado inmobiliario (para solicitar esa sobrevaloración).
En ese marco es cuando me ofrece lo del alquiler con opción de compra y yo no entendía qué solución aportaba. Ahora entiendo que lo que pretendía era asegurarse cobrar su sobreprecio sin "esforzarse" en ningún momento en la negociación.
Respecto a sus propuestas, entiendo que son muy interesantes siempre que el precio de compra-venta pactado se redujera (tanto en la opción de compra como en el pago aplazado) pero si no fuera así, supongo que no tiene ninguna ventaja para mí pues como ud. explica, en cualquier caso, yo deberé con posterioridad volver a acudir a una entidad financiera a solicitar un préstamo por la cantidad pendiente de pago (para ejercitar la opción de compra-venta o para pagar lo aplazado).
Espero haberlo entendido todo bien.
Dos últimas cuestiones:
- ¿Los gastos para formalizar y garantizar la posesión en el alquiler con opción de compra son "adicionales a" los que tendrán que realizarse al formalizar la compra-venta? ¿Sabe si son muy importantes?
- En el alquiler se deberá pagar IVA y cuando se deba calcular el precio de compra-venta, al descontar lo que se ha pagado de alquiler, ¿se incluye el IVA o éste lo "perdería"?
Un saludo y nuevamente gracias anticipadas
Muchísimas gracias por su información. Me ha aclarado muchos puntos pero necesito aclarar otros.
La verdad es que la entidad me aporta la financiación que le solicite (aunque siempre será un 80% del valor de tasación) pero la cantidad solicitada es la que "puedo" soportar sin comprometerme demasiado ante cualquier vaivén en los tipos de interés. El problema es que dicha cantidad es inferior al precio solicitado por el vendedor.
Por cierto, el precio de venta es 30.000 euros superior a un valor de tasación que se realizó hace 4 años y si bien me parece excesiva esa diferencia, eso supondría que yo debería aportar líquido por valor de casi 70.000 euros (entre el sobrevalor de tasación, el 20% que no me cubriría la hipoteca del banco y los gastos de la operación de compra-venta).
Mi resistencia a pagar el precio solicitado se deben tanto a mis dificultades reales de disposición de esa cantidad así como a la actual recesión del mercado inmobiliario (para solicitar esa sobrevaloración).
En ese marco es cuando me ofrece lo del alquiler con opción de compra y yo no entendía qué solución aportaba. Ahora entiendo que lo que pretendía era asegurarse cobrar su sobreprecio sin "esforzarse" en ningún momento en la negociación.
Respecto a sus propuestas, entiendo que son muy interesantes siempre que el precio de compra-venta pactado se redujera (tanto en la opción de compra como en el pago aplazado) pero si no fuera así, supongo que no tiene ninguna ventaja para mí pues como ud. explica, en cualquier caso, yo deberé con posterioridad volver a acudir a una entidad financiera a solicitar un préstamo por la cantidad pendiente de pago (para ejercitar la opción de compra-venta o para pagar lo aplazado).
Espero haberlo entendido todo bien.
Dos últimas cuestiones:
- ¿Los gastos para formalizar y garantizar la posesión en el alquiler con opción de compra son "adicionales a" los que tendrán que realizarse al formalizar la compra-venta? ¿Sabe si son muy importantes?
- En el alquiler se deberá pagar IVA y cuando se deba calcular el precio de compra-venta, al descontar lo que se ha pagado de alquiler, ¿se incluye el IVA o éste lo "perdería"?
Un saludo y nuevamente gracias anticipadas
Los gastos de formalizar dicho contrato con opción de compra son adicionales a la formación del ejercicio de dicha opción. La forma que más garantía les ofrecer es formalizar dicho contrato mediante escritura pública, liquidando los correspondientes impuestos (1% en concepto de actos jurídicos documentos sobre el valor de la opción) inscribiendo su derecho en el Registro de la Propiedad para garantizar el mismo. Los gastos serían algo menos elevados a los de efectuar la compraventa.
Respecto al IVA considero que no se debe pagar IVA salvo que el arrendador sea sujeto pasivo del IVA (profesional o empresa) por lo que si el arrendador es una partucular no procede aplicar IVA.
Respecto al IVA considero que no se debe pagar IVA salvo que el arrendador sea sujeto pasivo del IVA (profesional o empresa) por lo que si el arrendador es una partucular no procede aplicar IVA.
