Papeleo y presupuesto para rehabilitar casa antigua o construir una nueva
Quiero comprar una casa antigua de mi familia en un pueblo de Ávila, tiene unos 180 m2 y está en medio del pueblo. Está en muy mal estado, parte del tejado caído y paredes agrietadas. Hace unos 15 años se solicitó un proyecto de arquitectura para rehabilitarla pero no llegó a ejecutarse. Ahora me encuentro en la disyuntiva de intentar arreglarla o derribarla, dejarlo como solar y en unos años hacer una nueva. No sé qué papeleos y presupuestos puede suponer cada opción. En caso de derribarla, ¿El inmueble se convierte automáticamente en un solar a efectos de IBI, Hacienda... O hay que comunicarlo en algún sitio?. ¿Se puede perder algún derecho a la hora de querer construir posteriormente?. En caso de derribarla, ¿Convendría hacerlo antes de la compra para intentar que los impuestos sean lo menor posible? (Entiendo que al no haber casa es valor del inmueble es meno...)
2 Respuestas
Con la licencia de derribo del ayuntamiento y unas fotos, tendrías que ir al Catastro para declarar la alteración del inmueble con un impreso 901
Perderías derechos de construcción si por ejemplo tiene 3 alturas, y si la rehabilitas conservas las 3 alturas. Si derribas, luego el ayuntamiento solo te puede dar licencia para 2 alturas
Si que a efectos de IBI, escritura, etc, es menor el valor
Yo te aconsejaría redactar un contrato de compraventa privado para que sepan que los gastos los asumirás tu pero también los posibles beneficios, y mas adelante escriturar
Hola Huecha, muchísimas gracias por tu contestación y por la rapidez de la misma, me ha sido muy útil y voy teniendo las cosas algo más claras, aunque siguo teniendo algunas dudas.
Voy a hacer un resumen de la idea que me voy haciendo por lo que voy leyendo en vuestras contestaciones, a ver si es correcto y por si alguien me puede aportar la información que me fata. Si opto por derribo y construción nueva, los pasos serían:
1-Declaración de ruina: no sé si es necesario
2-proyecto de derribo: ¿arquitecto o perito? tampoco sé cuanto puede costar
3- Licencia de derribo: No sé qué necesito ni cuanto cuesta.
4-Realizar el derribo: ¿Qué presupuesto por metro cuadrado se puede estimar?
En un futuro, cuando fuera a construir:
1- Proyecto (aquitecto y aparejador), me ha parecido entender que entre el 10-13% del presupuesto, el arquitecto y 1/3 de ésto el aparejador
2- Licencia de obra nueva: ¿Cuanto puede costar?
3- Impuesto de construcciones y obras: ¿Cuanto puede costar?
4- Obra: He leído que calculáis unos 700-900 E/m2, pero es lo mismo si es en una planta o en barias, quiero decir, si es 200 m2 en dos plantas, con sólo 100 por planta igual que si es una de 200 m2?
5 Firma de fin de obra: ¿lleva coste adicional?
6 Célula de habitabilidad: ¿Qué coste tiene?
No sé si me dejo algo...
Si opto por intentar rehabilitar, los pasos serían:
1- Proyecto de rehabilitación: ¿arquitecto o perito? tampoco sé cuanto puede costar. ¿Puede servir el que se hizo hace 15 años? ¿caducan?
2- Licencia de obra: ¿Cuánto puede costar?
3. Obra: supongo que es muy difícil de calcular precios, ¿Alguna forma de estimar precios?
4. ¿Se necesita célula de habitabilidad? la casa antiguamente estaba habitada.
Sé que son muchas preguntas, es un tema para mí muy complicado y estoy hecha un mar de dudas, muuuuchas gracias de antemano.
Ni idea de tasas municipales, ni coste de demolición o de construcción o rehabilitación. Supongo que ira en función de calidades de material, si pones ascensor, si renuevas fontanería y electricidad, etc.
La diferencia es si la casa está catalogada como BIC, si después de la obra quieres vender locales, pisos, etc o es una casa unifamiliar
Ok, ¡Gracias de nuevo! ¿BIC? Es una casa unifamiliar, que se usaría como 2a vivienda para ir fines de semana.
¡Muchas gracias!
Bien de Interés Cultural.
Dependerá de tus gustos estéticos, si quieres rehabilitar, o si quieres obra nueva. El coste te lo puede presupuestar un aparejador, y si merece la pena una cosa u otra
Ha!, gracias!
Y, sabes si se rehabilita ¿necesitamso célula de habitabilidad? Antiguamente la casa ya estaba habitada. Y par conseguir dicha célula ¿hay qué pagar o es un trámite?.. muchas gracias
Las cédulas de habitabilidad son competencia municipal, con lo que en el ayuntamiento te darán toda la información al respecto.
Hay ayuntamientos que no piden cedula de habitabilidad
Antes de tirarla o no, debes de enterarte en el ayuntamiento de cuanto te dejarían edificar ahora en esa parcela si estuviera vacía y decidir si merece la pena derribarla o no.
Después está siempre el valor propio de la vivienda. Si es una casa con cierto estilo, que merezca la pena rehabilitar y recuperar, siempre tendrá más valor futuro en el mercado que una vivienda nueva. A todos nos gustan las vivienda antiguas pero bien rehabilitadas y cómodas.
Una obra nueva siempre es más fácil de acotar. En función de los acabados, será más sencillo que una contrata te ponga un precio y tengas muy pocas sorpresas. En una rehabilitación, siempre suelen salir sorpresas y es muy difícil que una contrata sensata y seria te de un precio cerrado por la obra.
Como ya te digo, hay aspectos que deben de valorarse desde el punto de vista de lo que desea cada uno. Quizás con una foto de la vivienda te pueda orientar mejor sobre lo que podrías hacer.
Como resumen, te diría que las vivienda bien rehabilitadas tienen un coste inicial mayor, pero tienen más valor en el mercado que las vivienda nuevas. Al menos esa es mi experiencia desde Galicia.
Muchas gracias Emilo! La verdad es que a mí la casa me gusta porque es de mi familia, y el valor sentimental...., pero reconozco que quizá no sea muy especial, ya sabes, la arquitectura castellana es bastante sobria, es de adobe, una planta, y a mÍ lo más bonito me parece el suelo (azulejo antiguo), las paredes anchas y la gloria (una calefacción que va por el suelo), pero el techo hay que cambiarlo entero, algunas vigas, algunas paredes están agrietadas y abombadas, y luz y fontanería habría que cambiarlo entero, así como modificar un poco la distribución (hay dos habitaciones sin ventana)....
Ya. La arquitectura castellana es sobria, y ahí está su belleza. Muchas veces, cuando vemos siempre los mismo, no nos parece especial, pero eso no quiere decir que no tenga su valor. Yo realizo gran parte de mi trabajo en pequeños o medianos pueblos marineros del sur de Galicia y a veces me sorprende más una vivienda antigua con la arquitectura más sobria del interior de Galicia.
Pero reconozco que no es más que una visión más acostumbrada a una realidad que acabas haciendo cotidiana y que ya te sorprende menos.
Por supuesto que cualquier rehabilitación requerirá un tejado nuevo y bien aislado como se pide ahora, revisar y reforzar o sustituir los elementos que sujetan las distintas plantas, reforzar y sanear los muros de cargas, electricidad nueva, fontanería nueva, ventanas nuevas, etc.
Por eso ya te comenté que yo siempre digo a mis clientes que no se metan en una rehabilitación pensando en ahorrar dinero. En una rehabilitación se mete uno porque tienes claro que el resultado final de lo que recuperas va a tener "algo", muchas veces inexplicable, que te hará que valores más esa vivienda que una de nueva construcción.
Si preguntas en cualquier inmobiliaria, una casa antigua bien restaurada y con los elementos de confort que se piden hoy en día, tiene siempre más valor en el mercado que una vivienda del mismo tamaño de nueva planta. A todos nos gusta el encanto que tiene lo antiguo recuperado, si la obra esta bien realizada y el interior es una casa confortable.