He vendido mi vivienda habitual y quiero acogerme a la reinversión de la ganancia patrimonial para una nueva vivienda habitual

En julio de este año vendí mi vivienda habitual la cual era un bien ganancial al 50 % con mi ex mujer. Quiero comprarme mediante hipoteca una nueva vivienda habitual y quería reinvertir la ganancia patrimonial de la venta en ella, ¿mi pregunta es que cantidad mínima debería invertir en la nueva adquisición para considerar la reinversión total de cara a Hacienda? LA duda me surge por que realmente hay una mínima ganancia ya que con el dinero de la venta hemos cancelado la hipoteca que tenia esta vivienda conyugal y el beneficio real que nos ha quedado es mínimo. ( Compramos en 1998 por 75000 € hemos vendido por 11000€ y la hipoteca en vigor era de 95000€ por que se hizo una ampliación en su día)

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251.975 pts. Licenciado en Empresariales y asesor de PYMES

Perdona ante todo la tardanza en responder.

Lo primero sería calcular la ganancia que Hacienda considera que ha habido en esta operación, a grosso modo sería así:

Ganancia fiscal=110.000-75.000 (*1,304)=12.200

A estos importes habría que sumarles y restarles los costes tenidos etc. es decir:

  • Al precio de compra sumar todos los gastos justificados que se tuvo con la compra (IVA ó ITP, escrituras, notario, otros gastos,...)
  • Al precio de venta habría que restarle todos los gastos justificados necesarios para la venta (comisiones, notario,...)

Tu ganancia sería el 50% de ese importe, 6.100 euros, de los que pagarías, en caso de no acogerte a la exención, el 25%, 1.525 euros.

Para poder acogerte a la exención por reinversión debes reinvertir en la nueva vivienda el neto recibido por la venta de la anterior, el neto sería:

Precio de venta-cancelación hipoteca

En tu caso: 110.000 - hipoteca

Ahora bien, se hizo una ampliación de la hipoteca pero ¿para qué? ¿Cómo financiación de vivienda o con otro fin? Aquí me temo que la hipoteca que te van a considerar como liquidada sería la que justificaras en el momento de la compra y por la que te hayas estado deduciendo estos años. Si Hacienda ha considerado que la ampliación también estaba destinada a la compra de vivienda entonces también habría que contar con este importe pero si no hay que hacer cálculos.

Un ejemplo: Hipoteca inicial 80000

Se aplica en 15000 en 2000

El neto de la operación en este caso (es un cálculo muy aproximado) sería:

110.000 - 80.000=30.000

En todo caso: para poder acogerte a la exención debes reinvertir el total del neto recibido, entendido como neto la mitad de:

110.000 - Hipoteca computable = NETO RECIBIDO

Si haces esto los 6.100 euros de ganancia querarían exentos de tributación. Recuerda que tienes un plazo de dos años para reinvertir. Pero reinvertir supone pagar en efectivo por lo que si compras una nueva vivienda por 80.000 y pides una hipoteca por 65.000 la reinversión sería de 15.000 euros, no de 80.000.

Un saludo, espero haberte podido ayudar con mi respuesta. Por favor no olvides puntuar si estás satisfecho con la información recibida para cerrar la pregunta y dar paso a otras cuestiones.

¡Gracias! Para no meter la pata voy a tener en cuenta la hipoteca inicial. Ya que si no he entendido mal he de reinvertir en metálico unos 15.000 € aprox. aunque en realidad de la operación de venta haya obtenido unos 6.000 una vez cancelada la hipoteca actual ( la ampliación fue para una reforma de la vivienda  y un vehículo nuevo)

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