Ventana en pared medianera
Tengo una vivienda que voy a derribar y construir una nueva, ahora mismo es una vivienda de dos plantas, pero al realizar el proyecto la vivienda no supera esa altura pero en una zona es planta baja, y la vivienda adosada a la mía tiene un pequeño ventanuco, que no es practicable ni nada, no tiene rejas, y solo es un cristal puesto con yeso de mala manera, no se cual es su función, pero el vecino me ha amenazado con que si cierro su "ventana", pues que tendríamos problemas, la pregunta es si esa ventana es legal o tiene derercho alguno, puesto que esta en la medianera y a mi me limitaría el poder subir mi vivienda como debería ser, y como puedo saber yo si eso es legal, pero no es una ventana, es un ventanuco y no se muy bien donde recurrir
Lo que su vecino tiene es una servidumbre de luces y vistas, facilitado por el hueco o pequeña ventana abierta en la pared medianera con la de usted.
En primer lugar hay que ver si ese hueco o ventana está construida de forma legal. A este respecto el Código Civil dispone:
Artículo 582
No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad.
Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia.
Artículo 583
Las distancias de que se habla en el artículo anterior se contarán en las vistas rectas desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, desde la línea de éstos donde los haya, y para las oblicuas desde la línea de separación de las dos propiedades.
Así pues, el hueco o ventana abierto por su vecino no es legal si no cumple las medidas establecidas, por tanto usted puede edificar y cubrir ese hueco.
También dispone la ley:
Artículo 580
Ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno.
Y el Artículo 581 dispone:
Sin embargo, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos los huecos podrá cerrarlos si adquiere la medianería, y no se hubiera pactado lo contrario.
También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana.
Sobre las formas de adquirir la medianería, el artículo 537 dispone:
Las servidumbres continuas y aparentes (su caso) se adquieren en virtud de título, o por la prescripción de veinte años.
Es decir, que si el hueco abierto por su vecino no tiene más de 20 años no le asiste a él ningún derecho y aún en el caso de que hiciera más de 20 años se estaría a lo dispuesto en el artículo 583 sobre las distancias entre ese hueco o ventana y la propiedad de usted.
En consecuencia, usted puede edificar y cubrir ese hueco.
hola,
gracias por tu respuesta , pero tengo algunas dudas, ¿como puedo saber si ese ventanillo tiene mas de 20 años? , el vecino me ha amenazado de que si se la cierro ya veré, te adjunto una fotografía para que veas el estado de la ventana , ¿como se si compartimos medianera ? ¿hay algún registro o algo para saberlo ?, porque claro su vivienda esta elevada en esa zona y la mía no .
Como puedo adjuntarte una foto y si puedes la miras?
Gracias
No hace falta que me envíes la fotografía porque a través de ella no tengo una información que no me hayas facilitado por escrito, pues como ves, poco importa el tipo de abertura que sea (hueco o ventana, da lo mismo).
No eres tu quien debe probar que ese hueco lleva allí mas de 20 años, es el vecino quien tiene que demostrarlo, tal como se dice en reiterada jurisprudencia sobre esa cuestión. A titulo informativo transcribo la siguiente resolución:
Origen: Audiencia Provincial de Asturias
Fecha: 30/09/2003
Tipo Resolución: Sentencia Sección: Séptima
Número Sentencia: 565/2003 Número Recurso: 379/2003
El ejercicio de la acción negatoria de servidumbre requiere, para su viabilidad, en primer lugar, que el actor justifique su derecho de propiedad y, en segundo término, pruebe la perturbación que el demandado le haya ocasionado en el goce de su propiedad, sin que sea preciso que el actor pruebe la inexistencia de la servidumbre o del derecho real pretendido por el tercero, al ser principio de derecho que la propiedad se presume libre y el que sostiene la existencia de limitaciones es quien debe probarlas; por ello al ejercitar el demandante la negatoria traspasa a la demandada la obligación de probar como excepción del principio general de incumbir al actor la prueba de la que resulta que la distancia existente entre la pared de la demandada en la que se abren los huecos y la casa del demandante es de 1,76 cms según informe pericial, por lo que la apertura de ventanas con vistas rectas no respetaría la distancia de dos metros que refiere el artículo citado, 582 CC., "contados desde la línea exterior de la pared" en la forma que establece el artículo 583, sin que proceda dicha medición a partir de la parte interior de la ventana abierta.
Por lo tanto, es tu vecino el que debe probar que el hueco lleva allí mas e 20 años. Respecto a las distancias establecidas para la ventana, simplemente es cuestión de medirlo.
www.lopezcollado.es
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Jaime López Collado
Abogado
Barcelona. Avda Diagonal 469
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Buenas quería comentar mi caso aver que me aconsejas que puedo acer.compre mi piso en el 2006 y una habitación tiene una ventana que daba a un corral con una casa, medio derruida pero ni tenia muro meridional ni nada, construido.y mi ventana no sobresale de mi pared ni nada.en el 2012 derribaron todo y se construyo una casa de dos plantas,haciéndome una pared meridional respecto ala mía que no me deja ni veinte centímetros, de separación y tapándome mi ventana, por cierto antes de construir able con el albañil, diciéndole aver que iban acer, y me dijo que hay iba un patio luces y que no se me iba a tapar, cuando un día me levanto y me la encuentro tapiada - Javier Gomez Chacon
Q puedo hacer?tengo alguna posivilidad de recuperar mi ventana?si la vuelvo abrir q problemas podrian surgirme.muchas gracias por que e mirado por todos los lados y no encuentro nada q me lo esclarezca. - Javier Gomez Chacon