Anónimo
Duda sobre usufructo en herencia
Tras fallecer mi padre, mi madre es usufructuaria del tercio de legitima por lo que la ley nos da 2 opciones a los hijos para afrontar dicha carga:
1- Capitalizar usufructo viudal y pagar a mi madre una cantidad dineraria única del tirón. Fórmula matemática empleada por notario para el calculo del valor del usufructo: 90 - edad usufructuario = porcentaje a aplicar sobre 1/3 de valor total de herencia de mi padre. Hasta ahí todo correcto
2. Asignar a mi madre renta periódica vitalicia. Hasta ahí todo correcto.
Caso de usar segundo caso, le asignaríamos ingresos de alquiler de un local comercial cuya venta esta prevista para 2014 aproximadamente. Para evitar que mi madre dejara de seguir disfrutando su usufructo vitalicio en caso de venderse el bien inmueble del que ella toma las rentas, la ley le asiste no solo para tener veto en la venta sino que ademas le permite ser resarcida por una cantidad dineraria a calcular de nuevo por el notario según la fórmula matemática que te he escrito. Hasta ahí todo bien.
Nosotros para saber el valor total de la herencia de mi padre y así poder después calcular sobre ella la capitalización del usufructo de mi madre, pues incluimos dentro de dicha herencia el local comercial valorado según unas tablas que facilita hacienda anualmente. Como sabes dicho valor de hacienda sobre bienes inmuebles suele ser un valor mínimo de referencia y siempre esta muy muy por debajo del valor de mercado para luego trincar en impuestos los más posible por la famosa plusvalía. Mi duda es esta:
Al llegar el momento de la venta del local en 2014, ¿a mi madre se le daría un importe calculado sobre el valor del local según las tablas de hacienda o sobre su precio de venta a valor de mercado?
Ahora mismito el local según hacienda vale unos 100.000 euros pero cuando acabe la crisis inmobiliaria en 2014, el mercado puede llegar a pagar por él casi 1.000.000 de euros. Y como veras no es lo mismo aplicar el 20% sobre ciento y pico mil euros actualizados por las tablas de hacienda en 2014 que pagar el 20% de un millón de euros dicho año, ¿comprendes?.
Si encima he tenido que darle cada mes hasta esa fecha todos los ingresos mensuales del local pues quiero saber a que atenerme cuando venda el bien inmueble en 2014. Debo tomar ya una decisión desesperada porque estoy mal de dinero y necesito consejo.
Un abrazo
1- Capitalizar usufructo viudal y pagar a mi madre una cantidad dineraria única del tirón. Fórmula matemática empleada por notario para el calculo del valor del usufructo: 90 - edad usufructuario = porcentaje a aplicar sobre 1/3 de valor total de herencia de mi padre. Hasta ahí todo correcto
2. Asignar a mi madre renta periódica vitalicia. Hasta ahí todo correcto.
Caso de usar segundo caso, le asignaríamos ingresos de alquiler de un local comercial cuya venta esta prevista para 2014 aproximadamente. Para evitar que mi madre dejara de seguir disfrutando su usufructo vitalicio en caso de venderse el bien inmueble del que ella toma las rentas, la ley le asiste no solo para tener veto en la venta sino que ademas le permite ser resarcida por una cantidad dineraria a calcular de nuevo por el notario según la fórmula matemática que te he escrito. Hasta ahí todo bien.
Nosotros para saber el valor total de la herencia de mi padre y así poder después calcular sobre ella la capitalización del usufructo de mi madre, pues incluimos dentro de dicha herencia el local comercial valorado según unas tablas que facilita hacienda anualmente. Como sabes dicho valor de hacienda sobre bienes inmuebles suele ser un valor mínimo de referencia y siempre esta muy muy por debajo del valor de mercado para luego trincar en impuestos los más posible por la famosa plusvalía. Mi duda es esta:
Al llegar el momento de la venta del local en 2014, ¿a mi madre se le daría un importe calculado sobre el valor del local según las tablas de hacienda o sobre su precio de venta a valor de mercado?
Ahora mismito el local según hacienda vale unos 100.000 euros pero cuando acabe la crisis inmobiliaria en 2014, el mercado puede llegar a pagar por él casi 1.000.000 de euros. Y como veras no es lo mismo aplicar el 20% sobre ciento y pico mil euros actualizados por las tablas de hacienda en 2014 que pagar el 20% de un millón de euros dicho año, ¿comprendes?.
Si encima he tenido que darle cada mes hasta esa fecha todos los ingresos mensuales del local pues quiero saber a que atenerme cuando venda el bien inmueble en 2014. Debo tomar ya una decisión desesperada porque estoy mal de dinero y necesito consejo.
Un abrazo
2 Respuestas
Respuesta de juanhito
1
Siento su situación económica actual.
Vamos a verlo despacio.
Cierto la posibilidad de capitalización del usufructo sobre el tercio de mejora.
Cierto la posibilidad de una renta periódica vitalicia.
Cierto la capitalización del precio de venta en caso de venderse y abonarle una cantidad o depositar importe de la venta en el Banco y tener derecho a las rentas que produzca el dinero.
Correcto el sistema de valoración según hacienda, a efectos de determinar cuánto es el usufructo de un tercio de la herencia.
Y llegamos al 2014..¡ Valor venta: un millón de euros,>>> se capitaliza utilizando la edad que tenga en ese momento su madre y se le paga.
Siguiendo su razonamiento: Capitalización= 90 menos la edad de su madre. Es decir: su madre tiene hoy 65 años, le corresponde 90-65= 25% del valor ACTUAL del local.
Año 2014 90 menos 71 años, le corresponde el 19% del valor en 2014 del local.
No estoy conforme en su afirmación de que las tablas de hacienda no se actualizan al mismo ritmo que los precios de mercado. Hacienda le pega cada crujido a las tablas que cuando lo hace tiembla España ¿no se acuerda Vd. del catastrazo que multiplico hasta por 1000% la contribución sobre bienes inmuebles?
El criterio a adoptar sería el siguiente: ¿Qué me interesa más, pagar ahora, si puedo, el veinticinco por ciento de cien mil euros, si mi madre está de acuerdo con ese valor porque en alquileres el valor del local se capitaliza por la renta mensual que se abona o valor estimado de mercado o pagar en el 2014, el 19% de un millón? Cálculo ciertamente optimista, supongo que echando al inquilino, (cien por ciento de aumento anual) visto como está el inmobiliario en este momento.
Segunda cuestión: ¿Y si le digo a mi madre que le pago su usufructo a valor local cien mil euros, la encabrono, con perdón, me hace una complementaria en Hacienda diciendo el valor que ella estima tiene el local; Hacienda encantada limpia a los herederos porque pagan los herederos no ella, y a ella le importa tres pitos y en el 2014 me mete en el Juzgado para demostrar que el precio de venta es el de un millón de euros y me veo en un pleito que como mínimo puede durar diez años y mientras tanto no cobro un duro?... (y a esperar a que casque).
Vd. Sabrá.
Vamos a verlo despacio.
Cierto la posibilidad de capitalización del usufructo sobre el tercio de mejora.
Cierto la posibilidad de una renta periódica vitalicia.
Cierto la capitalización del precio de venta en caso de venderse y abonarle una cantidad o depositar importe de la venta en el Banco y tener derecho a las rentas que produzca el dinero.
Correcto el sistema de valoración según hacienda, a efectos de determinar cuánto es el usufructo de un tercio de la herencia.
Y llegamos al 2014..¡ Valor venta: un millón de euros,>>> se capitaliza utilizando la edad que tenga en ese momento su madre y se le paga.
Siguiendo su razonamiento: Capitalización= 90 menos la edad de su madre. Es decir: su madre tiene hoy 65 años, le corresponde 90-65= 25% del valor ACTUAL del local.
Año 2014 90 menos 71 años, le corresponde el 19% del valor en 2014 del local.
No estoy conforme en su afirmación de que las tablas de hacienda no se actualizan al mismo ritmo que los precios de mercado. Hacienda le pega cada crujido a las tablas que cuando lo hace tiembla España ¿no se acuerda Vd. del catastrazo que multiplico hasta por 1000% la contribución sobre bienes inmuebles?
El criterio a adoptar sería el siguiente: ¿Qué me interesa más, pagar ahora, si puedo, el veinticinco por ciento de cien mil euros, si mi madre está de acuerdo con ese valor porque en alquileres el valor del local se capitaliza por la renta mensual que se abona o valor estimado de mercado o pagar en el 2014, el 19% de un millón? Cálculo ciertamente optimista, supongo que echando al inquilino, (cien por ciento de aumento anual) visto como está el inmobiliario en este momento.
Segunda cuestión: ¿Y si le digo a mi madre que le pago su usufructo a valor local cien mil euros, la encabrono, con perdón, me hace una complementaria en Hacienda diciendo el valor que ella estima tiene el local; Hacienda encantada limpia a los herederos porque pagan los herederos no ella, y a ella le importa tres pitos y en el 2014 me mete en el Juzgado para demostrar que el precio de venta es el de un millón de euros y me veo en un pleito que como mínimo puede durar diez años y mientras tanto no cobro un duro?... (y a esperar a que casque).
Vd. Sabrá.
Muchas gracias por su atenta respuesta. Escribe Ud esto que aquí le copio y me llama la atención ya que lo ignoraba: " capitalización del precio de venta en caso de venderse y abonarle una cantidad o depositar importe de la venta en el Banco y tener derecho a las rentas que produzca el dinero. ". El elegir entre abonar una cantidad concreta a mi madre para zanjar definitivamente el asunto o asignarle las rentas que produjera un importe procedente de la venta del local ( deposito a plazo fijo, imposiciones, etc ) ¿Sería una decisión que yo podría tomar de modo unilateral o tendría que tomarla de modo consensuado por ley con ella?. Dando por hecho que ella habría disfrutado desde siempre de una renta periódica regular y no de un capital concreto, supongo que dicho planteamiento seguiría vigente a la fecha de la venta, ¿verdad?
Muchas gracias
Muchas gracias
A ver si ahora me deja la máquina contestarle, porque lo he intentado varias veces y se niega a aceptar la respuesta.
La decisión la toma el heredero, el problema es que si su madre se niega, el coste del pleito es tan grande ( 15-20% de un millón de euros) que lo hace inviable.
La decisión la toma el heredero, el problema es que si su madre se niega, el coste del pleito es tan grande ( 15-20% de un millón de euros) que lo hace inviable.
Muchas gracias por su matización final porque ignoraba que pudiera acogerme a ella cuando llegue el momento: no es lo mismo seguir asignando rentas periódicas de modo asumible por mí al usufructuario tras 2014 que concederle en ese momento de golpe una cantidad concreta a calcular sobre el valor de venta de un inmueble. Suponía también que esa opción tendría que ser consensuada pero imagínese mi papel: 6 largos años dando una renta mensual cuyo importe sumado ( 72 mensualidades ) se aproxima muchísimo al valor de capitalización actual del usufructo de mi madre y encima cuando llegara 2014 oootra vez me tocaría pagarle una cantidad aun superior a la ya recibida por ella por todas las mensualidades sumadas.
Creo que tendré que negociar el valor de capitalización actual de mi madre para darle una cantidad algo inferior esperando que la acepte, caso contrario todo este asunto me saldrá carísimo en precio.
Muchas gracias
Creo que tendré que negociar el valor de capitalización actual de mi madre para darle una cantidad algo inferior esperando que la acepte, caso contrario todo este asunto me saldrá carísimo en precio.
Muchas gracias
Respuesta de davila
1
Pues según lo que planteas, hay un error en cuanto a la base sobre la que calcular el valor de la herencia. El valor mínimo es el de la tabla de la Hacienda de la Comunidad Autónoma, pero puede interesar realizar la liquidación de la herencia por el valor de mercado (el que realmente se debe utilizar), y así pagar menos en renta cuando se venda.
En todo caso, te estás moviendo en unas cantidades importantes, por lo que te aconsejo que acudas a un abogado con los docuentos correspondientes para estudiar el tema de forma detallada.l
En todo caso, te estás moviendo en unas cantidades importantes, por lo que te aconsejo que acudas a un abogado con los docuentos correspondientes para estudiar el tema de forma detallada.l