¿Puede una persona Física, Autoarrendar un inmueble a su empresa teniendo el 99% de las acciones?
Soy Accionista con el 99% de las acciones de una empresa situada en España. Ahora mismo la empresa está interesada en la compra de un inmueble a través de un Leasing, pero después de saber que el plazo mínimo de financiación de Inmuebles con Leasing es de 10 años, no creemos que esta sea la mejor opción de financiación. Sobre todo porque el importe del inmueble es muy pequeño y si encima tenemos que dividir dicha cantidad en 10 años (en lugar de los 3 años pensados inicialmente), la amortización Anual, resultaría muy lenta. Eso sin contar que el principal motivo para financiar el inmueble a 3 años, es no tener una carga crediticia durante tanto tiempo. Mis preguntas son:
- En caso de comprar el inmueble como persona Física, ¿Podría alquilárselo a la empresa de la cual poseo el 99% de las acciones? (Por supuesto, la empresa desgravaría dicho alquiler como gasto, y yo a su vez lo declararía como ingreso en mi Declaración de la Renta, tributando por ello como corresponda)
- Si la respuesta anterior es positiva, la siguiente pregunta sería, ¿De qué forma podría perjudicarme dicha acción fiscalmente?
- ¿Qué porcentaje tendría que pagar a Hacienda por unos ingresos extras de hasta 20.000€ anuales (en concepto de Alquiler), teniendo en cuenta que ahora mismo trabajo por cuenta ajena en otra empresa y gano 41.000 anuales brutos? De estos 41.000€ ya me quitan el porcentaje correspondiente de IRPF en la nómina.
- En caso de que la empresa haga la financiación del Inmueble mediante un Préstamo Inmobiliario (en lugar del Leasing) y dicho préstamo sea cancelado en 2 – 3 años ¿Qué sucede con las cantidades adelantadas para la cancelación anticipada? Según tengo entendido, existen unos porcentajes de amortización anual permitidos en la compra de inmuebles por empresas, que aunque yo pague el 30% del inmueble en el primer año, lo que me estaría permitido desgravar (o amortizar) según Hacienda sería solo el 10% por ejemplo…
- ¿Existe algún sitio donde pueda consultar los porcentajes de amortización establecidos en la compra de inmuebles por empresa? ¿Podrías ponerme el Link
1 respuesta
Legalmente usted puede comprar un inmueble y alquilarlo a una sociedad, pero al tener el control de esta sociedad, esto es una operación vinculada y por lo tanto, ha de documentar el precio de mercado (de no hacerlo sera sancionado con una importante sanción) y ademas, este importe puede ser verificado y ajustado por hacienda.
Como usted alquila a una empresa, esta operación es con IVA y por lo tanto, se tendrá que dar de alta como arrendador y liquidar el IVA trimestral... Ademas de la correspondiente retención aplicada en factura, que la sociedad ingresara y para usted sera un pago a cuenta.
En cuanto a calcular cuanto debería pagar, estaría en función del beneficio y dependerá de algunas circunstancias, en cualquier caso, puede realizar una simulación utilizando el programa padre (nosotros no realizamos cálculos desde esta pagina). Incluso, dependiendo de su comunidad autónoma, ha de tener cuidado, con la posibilidad de tener que presentar impuesto de patrimonio.
Una cuestión es los pagos que se realizan por la adquisición de un inmueble y otra muy distinta su amortización... Si el inmueble es en propiedad y es utilizado por la empresa, puede amortizar el inmueble, según las tablas (es un enlace a una web con tablas de amortización).
Fiscalmente solo es deducible el gasto... no el pago...
Muchas gracias Sr Experto!
Su respuesta me ha aportado mucha luz sobre la duda planteada. No obstante tras leerlo, me puse a investigar sobre las operaciones Vinculadas y vi una página que decía que no siempre era necesario documentarlas (si la empresa facturaba más de 8.000.000€ anuales, O si la cuantía de la Operación Vinculada excedía los 100.000€ anuales, si era obligatorio): http://cincodias.com/cincodias/2010/07/23/econom%C3%ADa/1279864590_850215.html
Lo he comentado con mi Gestor y a pesar de mi empresa no cumplir ninguno de los 2 requisitos de obligatoriedad, me desaconseja la operación. El alega que la posibilidad de Auditorías es muy alta con este tipo de operaciones y que aunque la empresa tenga todo en regla, es mejor no tentar la suerte. El me comenta que ante mi situación personal, lo mejor sería financiar con un Préstamo Hipotecario y como en principio me lo quiero quitar a pocos años, se podría solicitar una Amortización Acelerada... y yo me pregunto si ¿Esto no tendría las mismas posibilidades de Auditoría que la Operación Vinculada?
¿Qué pasaría si finalmente financio el inmueble con un Leasing (de duración mínima de 10 años) y a los 3 o 4 años lo cancelo anticipadamente? ¿Seguiría teniendo vigencia la amortización inicial planteada de los 10 años?
¿Es cierto que desde hace par de años el Leasing tampoco se amortiza entero? Solo se amortiza la parte correspondiente a Intereses e IVA? ¿Qué ventaja entonces tendría respecto al Préstamo Hipotecario?
Gracias una vez más! Un saludo
El que tenga una inspección o no, depende de muchas circunstancias, pero no ha de tenerla, solo por solicitar la amortización acelerada...
Efectivamente las operaciones de Leasing no se amortizan completas, pues se entiende que es una forma de pago, con un valor residual del vehículo...
En cualquier caso, su gestor, sera quien mejor pueda ayudarle con esta cuestión.
