Impuestos Venta Vivienda
En Agosto de 1990 mi esposa y yo compramos una vivienda como residencia habitual (pedimos un préstamo hipotecario que pagamos en su totalidad). En el año 2000 compramos otra vivienda y nos cambiamos a vivir a ella como residencia habitual (solicitamos un préstamo hipotecario). Ahora vamos a vender la primera vivienda y los futuros propietarios han solicitado un préstamo hipotecario por el valor total del piso y quieren escriturar por el total del préstamo solicitado (con lo que la plusvalía que obtendríamos sería bastante grande y el "palo" que nos daría Hacienda en la Declaración del Patrimonio del año que viene sería "terrible" ¿Podemos exigir a los futuros compradores del piso que escrituren en una cantidad más baja? ¿Qué otra cosa podemos hacer para tratar de desgravar lo máximo posible en la declaración del próximo año?
Respuesta de elcesar
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En primer lugar no se puede obligar al comprador a escriturar por menos importe que la compra-venta. Lo que se suele hacer es "obligar", es decir, poner como condición a la venta el que se escriture por tal importe. Dependiendo de la demanda existente sobre tu vivienda, podrás poner condiciones o no. Desde luego, legalmente el valor de escritura debe ser el de compra-venta.
El tema de la fiscalidad es relativamente sencillo. En principio tu vas a tributar por el incremento de patrimonio aflorado en la venta. Es decir, si compraste en su día por 10 y vendes por 15, tributas por 5. Sin embargo existen fórmulas para tributar menos o no tributar. Por ejemplo, las plusvalías reinvertidas en la adquisición de una nueva vivienda están exentas de tributar. Si de los 5 que tienes de plusvalías, 3 los entregas para la compra de una nueva vivienda, solo tributas por 2.
Ahora bien, como la adquisición de tu vivienda se produjo en 1990, es aplicable un régimen transitorio para la ganancia patrimonial de elementos adquiridos antes del 31/12/1996. Según este régimen, se pueden aplicar unos coeficientes reductores a la ganancia patrimonial. La ganancia se reducirá en un 11,11% por cada año de permanencia que exceda de dos, desde su adquisición hasta el 31/12/1996. Así pues, en tu caso, podrás aplicar una reducción del 44,44% sobre la ganancia patrimonial. Si el resto de la ganancia la reinviertes en tu nueva vivienda (vía amortización de hipoteca, sin pasarte de los límites), conseguirás no tributar.
También tienes la opción de hacer aportaciones a dos planes de pensiones (tú y tu mujer) y esas cantidades minorarán tu base imponible.
Entre unas cosas y otras, seguro que tu factura fiscal se ve significativamente reducida.
Un saludo, y si necesitas más aclaraciones me lo dices.
El tema de la fiscalidad es relativamente sencillo. En principio tu vas a tributar por el incremento de patrimonio aflorado en la venta. Es decir, si compraste en su día por 10 y vendes por 15, tributas por 5. Sin embargo existen fórmulas para tributar menos o no tributar. Por ejemplo, las plusvalías reinvertidas en la adquisición de una nueva vivienda están exentas de tributar. Si de los 5 que tienes de plusvalías, 3 los entregas para la compra de una nueva vivienda, solo tributas por 2.
Ahora bien, como la adquisición de tu vivienda se produjo en 1990, es aplicable un régimen transitorio para la ganancia patrimonial de elementos adquiridos antes del 31/12/1996. Según este régimen, se pueden aplicar unos coeficientes reductores a la ganancia patrimonial. La ganancia se reducirá en un 11,11% por cada año de permanencia que exceda de dos, desde su adquisición hasta el 31/12/1996. Así pues, en tu caso, podrás aplicar una reducción del 44,44% sobre la ganancia patrimonial. Si el resto de la ganancia la reinviertes en tu nueva vivienda (vía amortización de hipoteca, sin pasarte de los límites), conseguirás no tributar.
También tienes la opción de hacer aportaciones a dos planes de pensiones (tú y tu mujer) y esas cantidades minorarán tu base imponible.
Entre unas cosas y otras, seguro que tu factura fiscal se ve significativamente reducida.
Un saludo, y si necesitas más aclaraciones me lo dices.
El problema es que para reinvertir en vivienda te dan un plazo máximo de dos años desde la adquisición de la nueva vivienda hasta la fecha de venta de la primera, y nosotros hemos superado ese plazo por unos meses.
Respecto a los planes de pensiones creo que desgravan totalmente por la cantidad aportada hasta un máximo de 750.000-900.000 ptas por persona (para los menos de 52 años, que es mi caso)¿Es cierto? Gracias y un saludo
Respecto a los planes de pensiones creo que desgravan totalmente por la cantidad aportada hasta un máximo de 750.000-900.000 ptas por persona (para los menos de 52 años, que es mi caso)¿Es cierto? Gracias y un saludo
Veamos, efectivamente existe plazo para la reinversión de la ganancia patrimonial, tanto adquiriendo la vivienda nueva primero y vendiendo la vieja después como al revés.
En tu caso, comentas que has superado el plazo por unos meses... hay una solución: generalmente, el impuesto sobre la renta tiene como fecha de devengo el 31 de diciembre de año correspondiente. Hacienda aplica este criterio en multitud de consultas. Sin ir más lejos, las situaciones familiares son las existentes a esa fecha, independientemente de lo que haya pasado durante el año.
Yo en tu lugar, afloraría cuanto antes la ganancia y la aplicaría sin más problemas. Si te quieres quedar más tranquilo, puedes hacer una consulta (incluso una vinculante) ante tu Delegación.
Por cierto, en cuanto a deducción por vivienda habitual, debes tener presente que de la segunda vivienda te puedes deducir todo menos las cantidades ya deducidas en la anterior vivienda y la ganacia patrimonial exenta por reinversión.
Es decir, si de la primera vivienda te dedujiste un total de 5 MM (por ejemplo), tu ganancia patrimonial exenta por reinversión es de 3 MM y tu nueva vivienda te ha costado 25 MM, sólo te podrás deducir sobre 17MM.
Respecto a los planes de pensiones, el límite (se aplica individualmente a cada cónyuge en caso de tributación conjunta) es la menor de las siguientes cantidades:
El 25% de rendimientos del trabajo + actividades económicas
La cantidad de 7.212,15 euros anuales.
Sin embargo, existe la posibilidad de que el exceso de aportaciones en un ejercicio, se aplique hasta en los 5 ejercicios siguientes.
Creo que, si optas por aflorar plusvalías, aplicarlas y aportar a planes, deberías consultar con un asesor fiscal para que los números te salgan bien, ya que hay bastantes variables a tener en cuenta.
Por otra parte, deberías hacer todo antes de final de año, ya que el año que viene ya to tendrías "excusa" para aplicar la plusvalía.
En tu caso, comentas que has superado el plazo por unos meses... hay una solución: generalmente, el impuesto sobre la renta tiene como fecha de devengo el 31 de diciembre de año correspondiente. Hacienda aplica este criterio en multitud de consultas. Sin ir más lejos, las situaciones familiares son las existentes a esa fecha, independientemente de lo que haya pasado durante el año.
Yo en tu lugar, afloraría cuanto antes la ganancia y la aplicaría sin más problemas. Si te quieres quedar más tranquilo, puedes hacer una consulta (incluso una vinculante) ante tu Delegación.
Por cierto, en cuanto a deducción por vivienda habitual, debes tener presente que de la segunda vivienda te puedes deducir todo menos las cantidades ya deducidas en la anterior vivienda y la ganacia patrimonial exenta por reinversión.
Es decir, si de la primera vivienda te dedujiste un total de 5 MM (por ejemplo), tu ganancia patrimonial exenta por reinversión es de 3 MM y tu nueva vivienda te ha costado 25 MM, sólo te podrás deducir sobre 17MM.
Respecto a los planes de pensiones, el límite (se aplica individualmente a cada cónyuge en caso de tributación conjunta) es la menor de las siguientes cantidades:
El 25% de rendimientos del trabajo + actividades económicas
La cantidad de 7.212,15 euros anuales.
Sin embargo, existe la posibilidad de que el exceso de aportaciones en un ejercicio, se aplique hasta en los 5 ejercicios siguientes.
Creo que, si optas por aflorar plusvalías, aplicarlas y aportar a planes, deberías consultar con un asesor fiscal para que los números te salgan bien, ya que hay bastantes variables a tener en cuenta.
Por otra parte, deberías hacer todo antes de final de año, ya que el año que viene ya to tendrías "excusa" para aplicar la plusvalía.
