Venta por separación

Mi mujer y yo nos vamos a separar. Compramos nuestra vivienda en julio 2003 y la tendremos que vender. 1-Cuando es mejor vender una vez tengamos sentencia de separación, ¿pasado un tiempo o en cualquier momento? 2-Hay que reinvertir toda la ganancia que obtengamos por su venta (restando hipoteca pendiente) para evitar pagar plusvalías, y qué plazos tenemos.
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En primer lugar lamento la separación pero debo felicitaros por preguntar antes de actuar, mi experiencia como asesor me indica que esto último no es común.
En vuestra pregunta entran en juego varios conceptos: vivienda habitual, exención por reinversión, base de deducción por inversión de vivienda habitual. Os tratare de explicar cada uno, en la medida que os afecta a vuestro caso particular.
Para que una vivienda se pueda considerar como vivienda habitual ha de cumplir varios requisitos. Uno de ellos es que debe de ser residencia habitual del contribuyente al menos tres años continuados, excepto, por fallecimiento o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como la celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas. Si se producen estas circunstancias la deducción por adquisición de vivienda se practicará hasta el momento donde se produce el fallecimiento o se den las circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda.
En vuestro caso la separación "legal" justificaría el cambio de residencia, aunque no hubiesen transcurrido los tres años de pertenencia. Por lo tanto cuando transmitaís vuestro actual vivienda habitual para luego adquirir vuestras respectivas viviendas habituales podréis disfrutar de la exención por reinversión en vivienda habitual. Esta exenta la ganancia patrimonial producida por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, si el importe total obtenido se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual en un período no superior a dos años anteriores o posteriores a la transmisión. Si se reinvierte parcialmente solo se excluye de tributación la parte proporcional que corresponde a la ganancia obtenida. El incumplimiento producirá una imputación de la ganancia exonerada de gravamen al año en que se obtuvo, y se debe realizar una declaración complementaria con la cuota e interés de demora.
La reinversión en vivienda habitual debe cumplir los siguientes requisitos:
a)Es necesario el precio de venta se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual (nueva o usada). A estos efectos, se entiende por vivienda habitual aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años.
b) Ha de reinvertirse el total del precio de venta obtenido como consecuencia de la transmisión de la vivienda. Si se reinvierte sólo una parte del precio obtenido por la venta de la antigua vivienda habitual, se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad reinvertida.
c)La reinversión de la nueva vivienda habitual debe producirse en un plazo inferior a dos años. COn independencia de estas reglas de plazo de reinversión, existen excepciones para el caso en que el precio de la vivienda transmitida se cobre a plazos o con precio aplazado. En estos casos, se considerará que la reinversión no se realiza fuera de plazo cuando los plazos cobrados se destinen al pago de la nueva vivienda habitual dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.
d) Existe incompatibilidad de la exención por reinversión con la deducción por adquisición de la vivienda habitual. Cuando la enajenación de la vivienda habitual hubiera generado una ganancia patrimonial exenta por reinversión, la base de deducción por la adquisición de la nueva vivienda se minorará en el importe de la ganancia patrimonial a la que se aplique la exención por reinversión. En este caso no se podrá practicar deducción por la adquisición de la nueva vivienda mientras las cantidades invertidas en la misma no superen tanto el precio de la anterior, en la medida que hayan sido objeto de deducción, con la ganancia patrimonial exenta.
Cuando para adquirir la vivienda que ahora se transmite, el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará como importe obtenido, el siguiente:
Importe total obtenido= Importe total obtenido en la transmisión - Saldo pendiente del préstamo en la fecha de la transmisión. SI el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación solamente se excluirá de gravamen la parte proporiconal a la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida
Otra cosa la disolución de gananciales, no provoca ganancia patrimonial a menos que exista una sobreadjudicación.
Yo os aconsejaría en el caso de que decidáis vender la vivienda, y no se quede uno con ella y pague al otro su parte, que esperéis a estar separados legalmente. En este caso canceláis la hipoteca de la vivienda transmitida y lo reducís del importe total obtenido a la hora de la exención por reinversión.
Segundo que después los dos invirtáis en vivienda habitual, el importe total disfrutando de esa exención por reinversión, teniendo en cuenta los plazos anteriormente indicados Dos años anteriores o posteriores a la transmisión.
Y por ultimo que a la hora de deduciros otra vez por adquisición de vivienda habitual cada uno, tengáis en cuenta que la base estará formada por lo nuevo minorado por lo que anteriormente os habías reducido.
Para más información podéis acudir a vuestro asesor. Y si es una delegación de CE Consulting Empresarial mejor, sobre todo la de Santander que es la que dirijo yo. www.ceconsulting.es
Muchas gracias por la información. Te he de decir que todo esto es posible ya que la separación va a ser de mutuo acuerto (por suerte), y porque creemos que es mejor informarse antes de actuar para evitar lamentos mayores.
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Sin tener más datos el mejor momento para vender es cuando pase al menos un año desde julio 2003.
Por otro lado la ganancia que obtengan por la venta de esa vivienda estará exenta si la reinversión se efectúa en el plazo máximo de dos años desde la venta.

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