Vivienda en construcción

Estoy casado en régimen de gananciales, y vivimos en una vivienda propiedad de mi esposa, que adquirió de soltera, y por la cual no efectuó ninguna deducción en el IRPF. Por motivos laborales nos vamos a trasladar a otra ciudad y en el 2004 firmé un contrato para la compra de una vivienda en construcción, pagando durante ese año un total de 12.000 euros. Aproximadamente en julio de 2005, estará finalizada y escrituraremos la nueva vivienda, teniendo previsto pagar una parte de lo que me falta con un préstamo de un banco y la otra parte con el dinero de la venta de la vivienda de mi esposa. En el caso de que la vivienda de mi esposa no se haya vendido en el momento de escriturar, tengo previsto pedirle un préstamo particular a un familiar, a devolver en cuotas mensuales, hasta el momento de la venta de la antigua vivienda, en la que completaré la devolución.
Mis preguntas son las siguientes
1ª ¿Puedo deducir en la declaración los pagos efectuados en el 2004 por la nueva vivienda?
2ª Si he deducido en la declaración del ejercicio 2004 por la vivienda en construcción ¿puedo aplicar en la declaración del año próximo, correspondiente al ejercicio del 2005, la exención por reinversión en la nueva vivienda de la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la antigua vivienda?.
3ª Si la venta de la vivienda de mi esposa se realiza después de escriturar por la nueva, ¿Cuál es el plazo de tiempo que me queda para poder aplicar exención por reinversión?
Muchas gracias con antelación
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1 respuesta

Respuesta
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Vayamos por partes...
Primero aclararte que unicamente puede solicitar la exención por reinverson tu mujer que es quien tiene un piso en propiedad, así que como respuesta a tu pregunta nº 1 te digo de entrada que tu parte (50% de los pagos) SI que te la puedes desgravar puesto que a efectos de hacienda es TU PRIMERA VIVIENDA y nunca te has desgravado por otra... en cuanto al 50% de tu mujer si piensa solicitar la reinversión NO los debe incluir en la renta de 2004...(ya lo hará más adelante cuando venda el piso)
2º) para solicitar exención por reinversión se deben dar las dos circunstancias:
1ª) que la vivienda que se vende sea considerada habitual. Para ello deben haber transcurrido al menos 3 años.
Debe ser la vivienda habitual hasta el momento de la venta. Te comento esto por si os entregan el piso nuevo antes de vender, para que tu mujer no se empadrone en el nuevo hasta que venda el otro ¿ok? Tú si que deberás hacerlo para poderte desgravar tu parte.
2º) que ella reinvierta TODO lo obtenido en la venta (no solo los beneficios) en el nuevo piso. SOLO para el caso de reinversión se podrá descontar la hipoteca que quedara pendiente.
El importe resultante (Venta-hipoteca = X) seria el que deberá reinvertir en el nuevo piso para que todas sus ganancias patrimoniales queden exentas del impuesto.
Se puede hacer una reinversión PARCIAL quedando exentas las ganancias en la misma proporción en que se reinvierta.
(Imagino que este seria vuestro caso por el tema de que ella vende al 100% un piso pero compra otro solo al 50%, pero también dependerá de las cantidades de que estemos hablando.
También comentarte (por si os interesa saberlo)que ella podría reinvertir todo el importe X para quedar exenta del pago aunque superara el 50% del piso que compráis, pero entonces deberéis dejar constancia de los porcentajes de propiedad al escriturar el piso (por ej. ella el 70% y tu el 30%) manteniendo estos porcentajes tanto en los pagos que has hecho tu en el 2004 (en el ejemplo deberías desgravarte solo el 30% de dichos pagos) como en las cuotas de hipoteca que pagues.
La exención por reinversión la debe solicitar tu mujer en la declaración que corresponda al año en que venda el piso.
3º) Para la reinversión hay 2 años que pueden ir tanto antes como después de la venta del piso. Es la fecha de la venta del piso la que marca las fechas.
Nota: si tanto la venta del viejo como la compra (escritura) del nuevo se hacen en el mismo año y ademas se reinvierte TODO (importe X) quedando exenta del impuesto, también quedara exenta de declarar esa venta.
Cuando venda el piso:
Se debe indicar todo el importe que se va a reinvertir aunque todavía no se haya reinvertido todo (esto es para que el programita lo de por pagado y no te cobre por esa parte de las ganancias dejandotelas exentas)
Si en el mismo año habéis escriturado el nuevo, o habéis escriturado antes de vender, ya estará correcta la declaración...
Si escrituráis la compra en otro año posterior al de la venta...
Existe un apartado para solicitar la exención por reinversión en el que te pide las especificaciones sobre lo que ya has pagado a cuenta del piso, y lo que te "comprometes a pagar" en los dos años siguientes a la fecha de la venta.
Recuerda que ese importe que te comprometes a reinvertir ya ha quedado exento de impuestos, por lo que si no lo reinviertes pasados los dos años, hacienda te reclamara que les pagues por las ganancias que te quedaron exentas y te pedirá sanciones e intereses de demora
Quedo a tu disposición por si te han quedado dudas o necesitas un ejemplo practico, etc...
Si no tienes más consultas por favor, no olvides puntuar la respuesta
Muchas gracias y perdona la tardanza.
Tu respuesta me parece muy interesante pero me siguen quedando algunas dudas.
1ª Según lo que me indicas, yo interpreto que el régimen económico de gananciales, es frente a Hacienda un régimen de separación de bienes al 50%, pero en el caso de hacer la declaración conjunta, ¿no cabría la posibilidad de plantear la reinversión de la misma forma que si el piso en venta fuera de los dos?, es decir sin considerar que los ingresos de la venta del piso de soltera no es privativo de ella.
2º Me comentas como debo de realizar la exención por reinversión cuando la compra del piso nuevo es posterior a la venta. Este no va a ser nuestro caso, pues compraremos próximamente, y venderemos el viejo después. En ese caso, el 50% de los pagos efectuados en el 2004, los que le corresponderían a mi mujer, ¿se consideran que ya son parte de la reinversión, a pesar de no haber vendido el piso?
3º) El vender el piso después de comprar el nuevo nos obliga a recurrir a un préstamo a un familiar para comprar el piso nuevo. ¿Cómo se plantea el préstamo entre particulares? ¿De la misma forma que un préstamo convencional de un banco? Es decir voy deduciendo conforme le voy devolviendo el dinero a mi pariente. ¿Es necesario sellar ante hacienda el documento del préstamo a 0% de interés para que hacienda no considere que es una donación? ¿Tengo qué sellarlo antes o después de efectuar el préstamo?.
No se si estoy abusando de tu buena voluntad. No se me olvidará la puntuación. Muchas gracias de nuevo
Otra vez...
A tu pregunta. Nº 1)
El régimen de gananciales no es otra cosa que propiedades al 50% (u otro porcentaje si se especifica), pero en vuestro caso, el piso lo compró ella sola antes de la boda y tu no constas ni en escrituras ni en hipoteca (si la hubiera). Así que si es ella la que vende el piso, es ella la que puede reinvertir aunque el piso nuevo lo compréis a medias.
Pregunta 2ª)
La fecha de la declaración la marca la venta del piso. Desde esa fecha tenéis dos años para reinvertir en el nuevo.
Si hacéis la compra en el mismo año de la venta lo declaráis todo a la vez, es decir, por tanto he vendido y he reinvertido tanto... y ya está
Si en la declaración del año en que vendes todavía NO has comprado (escriturado el nuevo) deberás indicar TODO el importe que vas a reinvertir como si realmente ya lo hubieras reinvertido (esto se hace así para que el programa lo calcule como ya reinvertido y no te incluya ese importe a pagar). Es entonces cuando hay que rellenar otro apartado y donde se especifica entre otros:
El importe que realmente hayas pagado hasta el 31-dic y la parte que te queda pendiente (hasta el importe que antes has dado por reinvertido). Esa cantidad pendiente es la que te estas comprometiendo a reinvertir en 2 años.
Pregunta 3)
Como el préstamo te lo han hecho para atender unos pagos de entrada, son esos pagos los que te tienes que desgravar (imagino que tendrás los recibos de los pagos a la constructora) y no las cuotas que vayas devolviendo.
Aunque hubieras pedido un crédito personal al banco tampoco podrías descontarte las cuotas como si fuera una hipoteca ya que esos intereses del personal no desgravan..
A efectos de hacienda vendría a ser: pepito (tú) paga a CONSTRUCTORA 15.000 euros, y ésta declara haber cobrado de Pepito 15000. Y en principio ahí queda la cosa porque todo les cuadra. En principio no entraran en detalles para ver de dónde los has sacado.
Llegado ese caso, no estaría mal dejar constancia por escrito un documento privado con ese préstamo a interés 0 que se debería hacer en la fecha en la que se hace el préstamo.
En cuanto a hacienda estas haciendo lo correcto, pues te desgravas lo que le pagas a la constructora. El tema del documento privado seria por si hacienda quisiera "pedirte" cuentas de donde lo has sacado e intentarte cobrar como tu bien dices un impuesto de donación... cuyos planes les chafarías con dicho documento.
Espero haberte sido de ayuda y por favor no olvides puntuar la respuesta
Hola de nuevo rm13, me son de mucha utilidad tus respuestas, pero sigo sin tener claro lo de las fechas de la reinversión. Creo que con números redondos y con fechas concretas todo me puede quedar más claro. Te recuerdo que el piso viejo es propiedad de mi mujer y nunca se ha deducido nada.
Año 2004
Piso nuevo. Hemos pago durante la construcción: 12.000 euros (IVA incluido). La mitad el 7 de mayo y la otra el 12 de diciembre.
Renta del 2004. Si no considero que voy a reinvertir por la venta del piso viejo, nos deduciríamos el 15% sobre 9.015 euros y si considero que mi mujer reinvierte me deduzco mi 50%, no lo de mi esposa. Hasta aquí creo que lo tengo claro.
Año 2005
Piso nuevo. No pagamos durante la construcción, solamente al firmar las escrituras. Supongamos que se escritura el 15 de julio y pagamos entre los dos 102.000 euros (Incluyendo IVA, notaría, registro, otros impuestos). Este pago lo realizamos con:
Préstamo de un familiar: 49.000
Ahorros del matrimonio anteriores a 2005: 16.000
Ahorros del matrimonio durante 2005: 10.000
Préstamo hipotecario a 10 años: 27.000. Durante el 2005 pago de este préstamo 5 mensualidades = 260*5 = 1300 euros. Y en los siguientes años (supongo que no varía el interés) pago 3120 euros cada año.
Renta del 2005. La cantidad por la que podría efectuarme deducciones (sin considerar que mi mujer tiene un piso): 49.000+ 16.000 + 10.000 + 1.300 = 76.300. Aplicaría una deducción sobre la base máxima de 9.015 euros. Considerando que mi mujer reinvierte me deduciré en la renta del año que viene mi 50%, no lo de mi esposa.
Ahora vamos a considerar la reinversión por la venta del piso viejo. Se vende en 76.000 euros (descontando gastos de escrituras y plusvalías). La ganancia patrimonial (descontando el precio de compra y aplicando los coeficientes correspondientes) de 30.000 euros por los que debería pagar unos impuestos de (15%) 4.500 euros.
¿Según la normativa? La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse,¿?, en un período no superior a dos años, ¿qué pueden ser no sólo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la vivienda anterior?. Lo de las fechas es lo que no me queda claro para calcular lo que se puede reinvertir y en que momentos.
Voy a plantearte el siguientes supuestos, dime si es correcto o donde está el error.
SUPUESTO A: Venta del piso viejo el 10 de diciembre del 2005
Considero todo lo del 2005. En el 2005 mi mujer ha pagado por el piso la mitad de los 76.300 euros anteriores, esto es 38.150 . Reinvertiría esa cantidad en el 2005.
¿Cuál es el intervalo para reinvertir, desde el 10/12/2003 hasta el 10/12/2007? ¿Puedo considerar que los 6000 invertido por mi mujer durante la construcción en el 2004 son reinversión?. ¿Hasta qué mes de los años siguientes tengo que considerar que se está reinvirtiendo para indicarle al programa lo que voy a reinvertir?
SUPUESTO B: Venta cualquier día de 2006, por ejemplo el 10 de enero.
¿Cuál es la ganancia exenta?
Gracias de nuevo.
Muchas gracias por tus sugerencias. Te apunto en mi lista de favoritos.
Otra vez...
Parece que ya le vas viendo el color al asunto.
En cuanto a la pregunta de las fechas, tienes 2 años tanto por delante como por detrás de la venta. Así que si en tu ejemplo vendes el 10 de diciembre de 2005, te entrarían todos los pagos al nuevo piso desde el 10 de diciembre de 2003... y como no empezaste a hacerlos hasta el 7 mayo de 2004 podrías incluirlos todos aunque vendieras el piso viejo el 6 mayo 2006 que seria la fecha limite para poderte descontar esos pagos.
Si por ejemplo vendieras el piso en agosto de 2006, el pago que hiciste en mayo del 2004 no te lo podrías descontar.
Con los datos que me das:
Pagos 2004: 12.000
Pagos 2005: 76.300
GP= 30.000
Venderéis por 76.000
¿Del piso viejo quedaba hipoteca? Si así fuera se debería descontar del valor de venta
En todos los casos tu te puedes dducir siempre tu parte puesto que nunca has tenido vivienda habitual.
Si tu mujer no reinvierte:
Ella pagaría el 15% de 30.000 que son sus GP
Y os podríais deducir cada uno vuestro 50% de los pagos hechos en el año que corresponda a la declaración. Por ejemplo para la de ahora de 2004, serian 6.000 cada uno. Debes saber que el tope de 9015 es por declaración, así que si la hacéis individual serian 9015 cada uno ¿ok?
Si tu mujer reinvierte:
Supongamos que la fecha de la venta es 10/12/05 como en tu ejemplo.
1º) Si reinvierte TODO, es decir el importe de la venta (¿hipoteca?) 76.000, quedaría exenta del impuesto NO PAGARÍA NADA A HACIENDA, pero deberíais hacer constar en las escrituras del nuevo piso el porcentaje de propiedad: ella el 74,51% y tu el 25,49%
2º) Si reiniverte solo su parte para tener el 50% cada uno, seria el 50% de 76.300, es decir, reinvertiria 38.150
Y aquí tenemos la famosa regla de 3 para calcular la proporción de GP que quedarían exentas con esa reinversio.
Lo que debe reinvertir 76.000 para que todas sus GP 30.000 queden exentas
Es como lo que realmente reinvierte 38.150 quedando las GP POR exentas.
En esta regla de 3 X= 15.059,21, así que si a las 30.000 les quitamos las exentas 15.059,21, quedarían las que no son exentas = 14.940,79 por las que deberá pagar el 15% que serian 2.241,12
Nota: Si el piso nuevo vale 102.000 la parte que le toca a ella son 51.000, así que ella podría reinvertir esos 51.000 dejando así pagado su parte del piso
En este caso la regla de tres quedaría:
76.000------30.000
51.000-----X
x= 20.131 gp exentas
30.000 - 20.131 = 9.869
Y el 15% a pagar serian 1.480
Y en cuanto a las deducciones, deberéis tener en cuenta que de los 76.300 que habéis pagado ella cuando venda se descuenta 51.000 así que tuyos solo serán 25.300.
Entonces del 2004 os descontáis cada uno 6.000 o mejor tu directamente los 12.000 (como mejor veas) y ella que se descuente sus 51.000 del 2005 de golpe (o si se descuenta 6.000 del 2004 en el 2005 le quedarían 45.000 por descontar)
Recuerda que si ella ya se ha desgravado de golpe su mitad de piso con la reinversión que ha hecho, la parte que queda pendiente, es decir, la hipoteca, te corresponde a ti y solo tu te la podrás seguir desgravando entera y no por mitades.
En cuanto al programa de renta, si tu mujer reinvierte lo deberá indicar en la renta del año que haga la venta, así que la tuya sera una renta normal y la de ella deberá indicar EN TODO CASO que ya ha reinvertido el importe completo ¿los 51.000?
Si eso no fuera así porque le quedara por reinvertir algo pues tiene dos años para hacerlo hay un apartado donde le especificas lo que realmente has reinvertido hasta el 31.12 del año en que declaras la venta, y la cantidad restante que te comprometes a reinvertir en dos años...
Si ella vendiera el piso en el 2006 lo deberá declarar en la renta de ese año que se hace en mayo de 2007
De todas formas te aconsejaría que acudieras a un buen asesor fiscal para todo este tema pues es muy complejo y no merece la pena "cagarla" por los 4 duros que te cobraran...

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