Hipoteca para comprar y reformar

Quisiera que me ayudara. Me han ofrecido la posibilidad de comprar una vivienda a un precio de ganga. La vivienda en cuestión tiene 200m2 y me la venden por 90.000euros. La venden a ese precio porque es de una herencia y quieren quitársela de encima cuanto antes, ya he comprobado que está todo legal y no tiene cargas. El problema es que lleva muchos años abandonada y necesita una gran reforma y no dispongo de dinero para hacerla. Quiero pedir una hipoteca pero por lo que me he estado informando sólo dan el 80% del valor de la vivienda. No sé exactamente a qué se refiere, porque aunque me la venden por 90.000euros, dicha vivienda por la zona y características está valorada en unos 250.000. He pedido un presupuesto para la reforma, y en total (compra + gastos + reforma) necesitaría unos 160.000euros. ¿Hay algún banco que me dé ese dinero? ¿Cómo debo plantear esa hipoteca?. Me gustaría que alguien me informara antes de empezar a ir a preguntar por los bancos, para tener una idea.

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Toenes básicamente dos modalidades para financiar lo que quieres: UN AHIPOTECA AL 80 % de tasación, normal y corriente y UNA HIPORTECA DE AUTOCONSTRUCCIÓN.
El Banco de dará un préstamo de hasta el 80 % de tasación, pero si la compra-venta es por 90.000, eligirá el valor más bajo de ambos ( la mayoría lo hace ) y no tendrás dinero para reformas. Desde luego, si el Banco te da hasta el 80 % de la tasación atual, tendrás suficiente para hacer la obra. En caso contrario y creo que es lo que te pasará, debes seguir leyendo.
Llegaods a este punto, lo que necesitas es una hip. De autoconstrucción y consiste en lo siguiente:
Presentas un proyecto al banco para comprar y reformar tu la que será tu vivienda habitual. Constará de un coste de compra-venta, sus gastos y un proyecto de reforma, compuesto de coste de obra y gastos. El tasador tasará el valor actual de lo que compras y el valor final esperado, cuando acabes la obra. El Banco te dará un máximo de hipoteca del 80 % del valor final de valor, con una primera disposición de un máximo del 80 % del valor actual o del 80 % del coste de compra venta. Eso quiere decir que en el peor de los casos, tendrás que aportar en efectivo ( también te lo pueden financiar a un plazo de unos 5 años ) el diferencial entre la primera disposición y el coste de compra-venta más gastos. Luego, una vez que ya eres propietario, el constructor que te hace la obra de irá solicitando que le pagues: en ese momento, el arquitecto certificará el avance a del obra y el tasador actualizará el valor de la obra realizada y el banco te dejará disponer del 80 % de la diferencia del valor anterior al actual, para pagar al constructor. Eso son disposiciones intermedias. Así, cuando acabes la obra, el arquitecto erificará el "final de obra" y el tasador tasará el valor final. Entonces el Banco "cierra" la hipoteca por el importe de la deuda en ese momento, que puede ser el límite máximo ( el 80 % del valor final esperado ) o puedes haber acabado la obra sin disponer de todo el crédito. Ten en cuenta que mientras estás en "fase de obra", pagarás cuotas de intereses, sin amortizar Capital y cuando la obra se acaba y se cierra la hipoteca en fase de disposiciones intermedias, al mes siguiente comienza a liquidar cuotas normales hasta su vencimiento.
He tramitado muchas de esas operaciones y debes obtener un aval del constructor, por si te deja "tirado", el habitual seguro de obra y no comenzar a modificar "al alza" el proyecto de reformas con todo ya iniciado, porque puedes gastarte todo el dinero con disposiciones intermedias y no haber acabado la obra.
Parece complicado, pero coge un folio, a la derecha por los gastos del proyecto por tiempos : mes 1: comprar, mes 2: comenzar obra, duración obra: 7 meses: serán siete meses a pagar, por ejemplo, 10.000 euros al mes, mes 8: acabo la obra: en total me he gastado 180.000 euros.
A la izquierda por BANCO: me da una hipoteca de 180.000 euros, me permite una primera disposición de 80.000 euros : yo pongo en fectivo 10.000 más gastos, comienzo a pagar al constructor: hago disposiciones de 10.000 euros coincidentes con las facturas intemedias del constructor. Cuando la obra se acaba, debo 180.000 de hipoteca y comienzo a amortizar con cuotas mensuales.
Ya me dirás cómo te va ...
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¿Tiene qué solicitar una hipoteca por valor de 160.000? + 90.000?. Parece que no es tanto chollo. ¿Si la tasación es de 250.000?, ¿Solo podrá llegar a 200.000? De financiación, sin contar con los gastos de compraventa (10% del precio), que habrá que restarlos.
Así pues, ¿de los 200.000? ¿Solo le quedarán unos 190.000? ¿Y seguirá necesitando 60.000?.
Me preguntará lo siguiente, ¿hay alguien que de el 100%? Hay muchos que lo prometen. Es una utopía ahora.
Se ve que me he explicado mal. La casa me cuesta 90.000 y necesito 70.000 más para reformarla en condiciones.
Si la casa está valorada en 250.000, el 80% es 200.000 y yo sólo necesito 160.000, pero el problema es hablando con amigos unos me me dicen que dan el 80% de lo que vas a pagar por la casa, y otros me dicen que es el 80% de la tasación. Con lo que tengo un caos.
Hable con su banco o peregrine a otros diferentes. Lo normal es que le puedan dar hasta el 80% del valor de tasación.
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Te darán el 80% del valor de tasación, por lo que te da para comprarla si es cierto que te la tasan en el importe que dices
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Al dar hipotecas, los bancos funcionan por 2 informaciones:
1.- Precio de compraventa
2.- Precio de tasación
Algunas entidades te dan el 80% del valor que sea más bajo de los 2 valores que te he indicado más arriba.
Aunque si tu explcias que es una vivienda antigua y que necesitas reformarla, seria posible que te financiaran el 80% del valor de tasación.
Si no te han engañado y realmente la tasación de tu vivienda fuera de 250.000 euros, te darían el 80% de ese dinero que viene a ser unos 200.000 euros, con ello tendrías para comprar la vivienda y 110.000 euros para las reformas.
No obstante mi consejo es que vayas a tu banco y que inicies el expediente, que tasen la vivienda y sobre el valor de tasación que vayáis decidiendo.
Sin saber el valor real es difícil opinar de forma eficaz.
Por otro lado, puedes plantearte hacer meos reforma y dejarte algunas cosas para más adelante.
Espero haberte ayudado o por lo menos clarificarte un poco las ideas.

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