Humedades en garaje
Elmedico". Las dudas que te voy a plantear pueden ser un poco largas de explicar y liosas. Espero que no sea excesivo.
Tenemos un problema de filtraciones en el garaje en nuestro edificio de 42 viviendas, aparentemente en una junta de dilatación, y tenemos varias dudas al respecto, tanto técnicas como legales. Aunque no corresponda, plantearé ambas aquí por completitud, ya que en algún caso se entrelazan un poco. Continúo con la descripción.
El garaje tiene 2 niveles, ambos bajo el nivel del suelo. Las filtraciones ocurren en la misma zona en los dos niveles (aparentemente en la misma junta de dilatación). Esas filtraciones ya han sido reparadas más de una vez, pero reaparecen. El método empleado ha sido la limpieza, saneado y sellado de la junta por el interior (aplicación de un obturador marca Cerinol y masilla de poliuretano marca Plastikol 15). En el nivel 2 la reaparición ha sido más leve: sólo se aprecian pequeñas cantidades de agua y manchas blancas, que destacan más en el suelo por ser oscuro. En el nivel 1 la reaparición es muy apreciable, con un charco de 4x4 metros durante las últimas lluvias fuertes, que al evaporarse ha dejado manchas blancas como en el nivel 2 y además una mancha naranja a lo largo de lo que creo que es la junta de dilatación, desde la mitad de altura de la pared hasta el suelo (tengo fotos jpg si hacen falta). Después de eso lo han vuelto a reparar, pero se aprecian ya de nuevo humedades.
Resumiendo, nuestra mayor preocupación es que se limiten a repararlo una y otra vez, que no se manifieste el problema cuando acabe la época de lluvias y que se cumplan los plazos dados en la LOE, o que a largo plazo se deteriore la estructura del edificio por emplear en la reparación una solución incorrecta.
Ahora detallo nuestras dudas:
Dudas técnicas:
1) ¿Puede suponer un problema para la estructura del edificio? (En cuanto a corrosión de la armadura del hormigón, por ejemplo).
2) ¿Cuál es la forma más adecuada para repararlo, actuando sobre la junta por el interior o abriendo por el exterior e impermeabilizar por allí?
Dudas legales:
Si se le ha requerido al constructor la reparación mediante un escrito y han respondido, también por escrito, que lo harán, pero que aparentemente por el mismo método empleado hasta ahora, antes mencionado, y dado que al ser de nueva construcción se rige por la Ley de Ordenación de la Edificación de 1999:
1) ¿Qué plazo tendríamos para emprender acciones legales y que no ocurra el supuesto de la LOE según el cual prescriben las responsabilidades de promotor, constructor, etc. A los dos años? ¿Cuenta desde que aparece el problema (desde el principio, enero de 2004)? ¿Desde qué lo repararon por última vez (abril o mayo de 2004, que yo sepa, y lo acaban de volver a hacer ahora, marzo/abril de 2005)?
2) Si no existieran problemas con ese plazo de dos años porque se reinicie la cuenta cada vez que lo arreglen, o por constar por escrito la comunicación del defecto a la constructora, por ejemplo, ¿nos afectan los plazos de tres y diez años? (Defectos de habitabilidad y estructurales respectivamente) ¿Cuál de los dos?
3) ¿La comunicación debería haber sido por burofax (o semejante, con acuse de recibo, copia certificada, etc.) o dado que hasta ahora han respondido (por escrito, eso sí), no es necesario?
No te preocupes demasiado por las preguntas legales, que ya las preguntaré en el foro adecuado.
Tenemos un problema de filtraciones en el garaje en nuestro edificio de 42 viviendas, aparentemente en una junta de dilatación, y tenemos varias dudas al respecto, tanto técnicas como legales. Aunque no corresponda, plantearé ambas aquí por completitud, ya que en algún caso se entrelazan un poco. Continúo con la descripción.
El garaje tiene 2 niveles, ambos bajo el nivel del suelo. Las filtraciones ocurren en la misma zona en los dos niveles (aparentemente en la misma junta de dilatación). Esas filtraciones ya han sido reparadas más de una vez, pero reaparecen. El método empleado ha sido la limpieza, saneado y sellado de la junta por el interior (aplicación de un obturador marca Cerinol y masilla de poliuretano marca Plastikol 15). En el nivel 2 la reaparición ha sido más leve: sólo se aprecian pequeñas cantidades de agua y manchas blancas, que destacan más en el suelo por ser oscuro. En el nivel 1 la reaparición es muy apreciable, con un charco de 4x4 metros durante las últimas lluvias fuertes, que al evaporarse ha dejado manchas blancas como en el nivel 2 y además una mancha naranja a lo largo de lo que creo que es la junta de dilatación, desde la mitad de altura de la pared hasta el suelo (tengo fotos jpg si hacen falta). Después de eso lo han vuelto a reparar, pero se aprecian ya de nuevo humedades.
Resumiendo, nuestra mayor preocupación es que se limiten a repararlo una y otra vez, que no se manifieste el problema cuando acabe la época de lluvias y que se cumplan los plazos dados en la LOE, o que a largo plazo se deteriore la estructura del edificio por emplear en la reparación una solución incorrecta.
Ahora detallo nuestras dudas:
Dudas técnicas:
1) ¿Puede suponer un problema para la estructura del edificio? (En cuanto a corrosión de la armadura del hormigón, por ejemplo).
2) ¿Cuál es la forma más adecuada para repararlo, actuando sobre la junta por el interior o abriendo por el exterior e impermeabilizar por allí?
Dudas legales:
Si se le ha requerido al constructor la reparación mediante un escrito y han respondido, también por escrito, que lo harán, pero que aparentemente por el mismo método empleado hasta ahora, antes mencionado, y dado que al ser de nueva construcción se rige por la Ley de Ordenación de la Edificación de 1999:
1) ¿Qué plazo tendríamos para emprender acciones legales y que no ocurra el supuesto de la LOE según el cual prescriben las responsabilidades de promotor, constructor, etc. A los dos años? ¿Cuenta desde que aparece el problema (desde el principio, enero de 2004)? ¿Desde qué lo repararon por última vez (abril o mayo de 2004, que yo sepa, y lo acaban de volver a hacer ahora, marzo/abril de 2005)?
2) Si no existieran problemas con ese plazo de dos años porque se reinicie la cuenta cada vez que lo arreglen, o por constar por escrito la comunicación del defecto a la constructora, por ejemplo, ¿nos afectan los plazos de tres y diez años? (Defectos de habitabilidad y estructurales respectivamente) ¿Cuál de los dos?
3) ¿La comunicación debería haber sido por burofax (o semejante, con acuse de recibo, copia certificada, etc.) o dado que hasta ahora han respondido (por escrito, eso sí), no es necesario?
No te preocupes demasiado por las preguntas legales, que ya las preguntaré en el foro adecuado.
1 Respuesta
Respuesta de elmedico
1
Lo primero, muy buenas Sr. Bierzo400. Esta es verdaderamente una pregunta bien redactada. Aunque sea extensa da gusto la información que aporta sobre el problema y el orden en que expone las cuestiones.
Respuestas técnicas:
1) Es muy difícil que afecte verdaderamente a la estructura. Supongo que serán muros de hormigón, y si son para sótano seguramente al menos tengan un espesor de 20 o 30 cm. Al ser junta de dilatación, tanto a un lado como al otro de la junta el acero debe tener un recubrimiento de hormigón de al menos 2,5 cm. De esta manera es casi improbable que la humedad ataque a la armadura metálica. El problema estriba exclusivamente en la incomodidad que suponen dichas humedades en el interior (manchas, charcos, desprendimiento de pintura, etc)
2) La forma más adecuada de solucionarlo (por no decir la única) Es volver a impermeabilizar la junta de dilatación tanto por dentro como por fuera y en toda la longitud de la misma (desde la cota del terreno hasta la profundidad que sea)
Los pasos serían los siguientes (de dentro hacia fuera):
- Sanear la junta, limpiar restos de impermeabilizantes anteriores, rascar el hormigón, eliminar impurezas, etc. (Tanto por dentro como por fuera)
- Aplicar un cordón interior de masilla rígida. (Tanto por dentro como por fuera)
- Sellar con masilla elástica. (Tanto por dentro como por fuera)
- Hasta ahora igual que lo que estabais ejecutando.
- (Solo por fuera)Colocar tela asfáltica con su correspondiente fuelle y sus solapes pertinentes (es una tela negra que va pegada por calor)
- (Solo por fuera) Sobre la tela asfáltica colocaremos un fieltro geotextil para evitar el desgaste de la tela asfáltica por acción de raíces, etc.
Respuestas legales:
1)2)3) La promotora tiene una responsabilidad decenal (10 años) En lo referente a cimentación, estructuras y cerramientos. Por lo demás veo que estás más informado que yo. Consultalo mejor con un abogado. Lo que si te recomiendo es que conserves todos los documentos (quejas, presupuestos, aclaraciones, etc) por escrito. Que estén selladas por la promotora o firmadas por alguien competente, si las comunicaciones se realizan por fax que sean burofax (es el único que sirve como prueba legal.
Espero haberte ayudado en algo. Si necesitas alguna aclaración no dudes en consultarme.
Respuestas técnicas:
1) Es muy difícil que afecte verdaderamente a la estructura. Supongo que serán muros de hormigón, y si son para sótano seguramente al menos tengan un espesor de 20 o 30 cm. Al ser junta de dilatación, tanto a un lado como al otro de la junta el acero debe tener un recubrimiento de hormigón de al menos 2,5 cm. De esta manera es casi improbable que la humedad ataque a la armadura metálica. El problema estriba exclusivamente en la incomodidad que suponen dichas humedades en el interior (manchas, charcos, desprendimiento de pintura, etc)
2) La forma más adecuada de solucionarlo (por no decir la única) Es volver a impermeabilizar la junta de dilatación tanto por dentro como por fuera y en toda la longitud de la misma (desde la cota del terreno hasta la profundidad que sea)
Los pasos serían los siguientes (de dentro hacia fuera):
- Sanear la junta, limpiar restos de impermeabilizantes anteriores, rascar el hormigón, eliminar impurezas, etc. (Tanto por dentro como por fuera)
- Aplicar un cordón interior de masilla rígida. (Tanto por dentro como por fuera)
- Sellar con masilla elástica. (Tanto por dentro como por fuera)
- Hasta ahora igual que lo que estabais ejecutando.
- (Solo por fuera)Colocar tela asfáltica con su correspondiente fuelle y sus solapes pertinentes (es una tela negra que va pegada por calor)
- (Solo por fuera) Sobre la tela asfáltica colocaremos un fieltro geotextil para evitar el desgaste de la tela asfáltica por acción de raíces, etc.
Respuestas legales:
1)2)3) La promotora tiene una responsabilidad decenal (10 años) En lo referente a cimentación, estructuras y cerramientos. Por lo demás veo que estás más informado que yo. Consultalo mejor con un abogado. Lo que si te recomiendo es que conserves todos los documentos (quejas, presupuestos, aclaraciones, etc) por escrito. Que estén selladas por la promotora o firmadas por alguien competente, si las comunicaciones se realizan por fax que sean burofax (es el único que sirve como prueba legal.
Espero haberte ayudado en algo. Si necesitas alguna aclaración no dudes en consultarme.
Entiendo. Lo más importante es que tenemos el derecho a exigir a la constructora la reparación por el exterior, ¿me lo puedes confirmar? Le va a resultar muy costoso porque habrá que perforar bastante, levantando la acera que hay por la parte exterior del edificio en esa zona.
Creo que esta información va a ser una buena base para tomar la decisión de los siguientes pasos a dar (a falta de consultar los aspectos legales). Muchas gracias y saludos.
SI, si la reparación por dentro no es suficiente es obligación del promotor subsanarlo por fuera.
