Problemón contrato de arras
Firme un contrato de arras para comprar una casa. El vendedor a ido a notaría y ha depositado el doble de la señal para que yo la retire y da por resuelto el contrato. ¿Puedo obligarle a que lo cumpla?
Esto es lo que firmamos:
Contrato de arras
(Lugar y fecha)
Reunidos:
(Comprador y vendedor)
Intervienen:
Ambas partes actúan en su propio nombre y derecho y, reconociéndose capacidad suficiente para el otorgamiento del presente contrato,
Exponen:
( Datos vivienda)
ARRENDAMIENTO. = Libre de arrendamientos y de ocupantes. ----------------------
CARGAS. = Se encuentra libre de cargas y gravámenes. ----------------------------------
Estipulaciones
PRIMERA . - D. XXXXXXXXXXXXXXXXX tiene convenida la futura venta de la finca antes descrita a D. XXXXXXXXXXXXXXXXXX.
SEGUNDA . - Consiste el precio de la futura enajenación en la cantidad de CIENTO TREINTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS TREINTA Y DOS EUROS (138.232 euros). -------
Dicho precio de venta se hará efectivo de la siguiente forma:
3.000 euros (tres mil euros), confiesa la parte vendedora haberla recibido en metálico en este acto, en concepto de señal y pago parcial anticipado a cuenta del precio total pactado, de manos de la parte compradora.
El resto del precio 135.232 euros ( ciento treinta y cinco mil doscientos treinta y dos euros), queda aplazado para ser hecho efectivo por la parte compradora en el momento de formalización de la escritura pública de compraventa, el cual deberá tener lugar como fecha máxima el 15 de septiembre de 2004, notificando con al menos un mes de antelación, la parte vendedora a la compradora, la fecha de la firma de escritura pública.
TERCERA. - Las partes contratantes pactan lo siguiente:
- Si la parte compradora incumpliese su compromiso de pago al vencimiento estipulado (15.09.2004), se resolverá de pleno derecho la compraventa a que esta escritura se refiere, quedando en poder de la vendedora la cantidad ya entregada (3.000 euros), en concepto de indemnización.
- Si la parte vendedora incumpliese su compromiso de venta a la mencionada fecha (15.09.2004), los compradores recibirán como indemnización la cantidad de 6.000 euros, equivalente al duplo de la cantidad inicialmente entregada.
- El acto de otorgamiento de escritura pública tendrá lugar en la Notaría XXXXXXX, situada XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX.
CUARTA. - La parte vendedora se compromete a transmitir la finca libre de cargas.
SEXTA. - Ambas partes se someten a la jurisdicción de los Juzgados y Tribunales de XXXXXXXXXXX, con renuncia a cualquier otro fuero que pudiera corresponderles.
Y en prueba de conformidad con todo lo que antecede, las partes firman el presente contrato por duplicado y a un solo efecto en la ciudad y fecha ut-supra.
PARTE VENDEDORA PARTE COMPRADORA
Esto es lo que firmamos:
Contrato de arras
(Lugar y fecha)
Reunidos:
(Comprador y vendedor)
Intervienen:
Ambas partes actúan en su propio nombre y derecho y, reconociéndose capacidad suficiente para el otorgamiento del presente contrato,
Exponen:
( Datos vivienda)
ARRENDAMIENTO. = Libre de arrendamientos y de ocupantes. ----------------------
CARGAS. = Se encuentra libre de cargas y gravámenes. ----------------------------------
Estipulaciones
PRIMERA . - D. XXXXXXXXXXXXXXXXX tiene convenida la futura venta de la finca antes descrita a D. XXXXXXXXXXXXXXXXXX.
SEGUNDA . - Consiste el precio de la futura enajenación en la cantidad de CIENTO TREINTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS TREINTA Y DOS EUROS (138.232 euros). -------
Dicho precio de venta se hará efectivo de la siguiente forma:
3.000 euros (tres mil euros), confiesa la parte vendedora haberla recibido en metálico en este acto, en concepto de señal y pago parcial anticipado a cuenta del precio total pactado, de manos de la parte compradora.
El resto del precio 135.232 euros ( ciento treinta y cinco mil doscientos treinta y dos euros), queda aplazado para ser hecho efectivo por la parte compradora en el momento de formalización de la escritura pública de compraventa, el cual deberá tener lugar como fecha máxima el 15 de septiembre de 2004, notificando con al menos un mes de antelación, la parte vendedora a la compradora, la fecha de la firma de escritura pública.
TERCERA. - Las partes contratantes pactan lo siguiente:
- Si la parte compradora incumpliese su compromiso de pago al vencimiento estipulado (15.09.2004), se resolverá de pleno derecho la compraventa a que esta escritura se refiere, quedando en poder de la vendedora la cantidad ya entregada (3.000 euros), en concepto de indemnización.
- Si la parte vendedora incumpliese su compromiso de venta a la mencionada fecha (15.09.2004), los compradores recibirán como indemnización la cantidad de 6.000 euros, equivalente al duplo de la cantidad inicialmente entregada.
- El acto de otorgamiento de escritura pública tendrá lugar en la Notaría XXXXXXX, situada XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX.
CUARTA. - La parte vendedora se compromete a transmitir la finca libre de cargas.
SEXTA. - Ambas partes se someten a la jurisdicción de los Juzgados y Tribunales de XXXXXXXXXXX, con renuncia a cualquier otro fuero que pudiera corresponderles.
Y en prueba de conformidad con todo lo que antecede, las partes firman el presente contrato por duplicado y a un solo efecto en la ciudad y fecha ut-supra.
PARTE VENDEDORA PARTE COMPRADORA
1 Respuesta
Respuesta de superstarwar
1
Pues siento tener que decirte que no te queda ninguna opción. Quizá el comprador haya encontrado a alguien que le ofrezca por ejemplo unos 12.000 euros más que tú y, en este caso, devolver 6.000 le sigue suponiendo ganancia. Ese es uno de los motivos por los que, si tú estás realmente segura de que no renunciarás a ese piso, se aconseja entregar, como poco el 3% del valor de venta.
La clausula de rescisión es clara y el vendedor la ha cumplido. No creo que puedas hacer nada. Lo siento.
La clausula de rescisión es clara y el vendedor la ha cumplido. No creo que puedas hacer nada. Lo siento.
Gracias por la respuesta, pero me surgen algunas dudas:
- Si es como me comentas, ¿no tendría el vendedor que esperar a la fecha indicada de escritura para resolver el contrato?
- Siendo la señal "pago parcial anticipado a cuenta del precio total", ¿no se podría considerar que ya hay un pago y por consiguiente una compraventa?
- Es verdad que una clausula habla de indemnización en caso de incumplimiento, pero me habían comentado que le podría obligar a vender judicialmente, no se...
- Si es como me comentas, ¿no tendría el vendedor que esperar a la fecha indicada de escritura para resolver el contrato?
- Siendo la señal "pago parcial anticipado a cuenta del precio total", ¿no se podría considerar que ya hay un pago y por consiguiente una compraventa?
- Es verdad que una clausula habla de indemnización en caso de incumplimiento, pero me habían comentado que le podría obligar a vender judicialmente, no se...
Lo primero, disculpas por la tardanza.
- Si es como me comentas, ¿no tendría el vendedor que esperar a la fecha indicada de escritura para resolver el contrato?
Yo entiendo que no. Él ha cumplido la clausula del contrato de arras devolviendo el doble, que es a lo único que se obliga. De cualquier manera tampoco a ti te interesa puesto que a esa fecha ya habrías asumido gastos como por ejemplo la tasación.
- Siendo la señal "pago parcial anticipado a cuenta del precio total", ¿no se podría considerar que ya hay un pago y por consiguiente una compraventa?
Tienes que diferenciar entre un contrato de arras y un contrato de compraventa. El contrato de arras únicamente estipula unas condiciones hasta la escritura pública, pero mientras la misma no se lleve a cabo, la propiedad del piso no es tuya. Otra cosa distinta es que hubierais firmado un contrato privado de compraventa (que no un contrato de arras).
- Es verdad que una clausula habla de indemnización en caso de incumplimiento, pero me habían comentado que le podría obligar a vender judicialmente
Depende de si es un contrato de arras confirmatorias o penitenciales.
En las arras confirmatorias puedes exigir el cumplimiento del contrato en caso de renuncia de la otra parte, sea cual sea la causa. No así en las penitenciales, que son las reguladas en el artículo 1.454 del código civil y aquellas en que ambas partes pueden retractarse: el comprador perdiendo la cantidad entregada si es quien renuncia, y el vendedor devolviendo el doble de lo recibido si es suya la renuncia.
Ahora bien, si son penitenciales (que por forma las tuyas lo son) debe figurar expresamente que son penitenciales o bien que se ajustan al artículo 1.454 del código civil, cosa que en tu contrato no parece que figure. Sin embargo, insisto, por forma sí se considera penitencial, con lo que no estoy yo muy segura de si un juzgado obligaría al vendedor a ejecutarlo. Esto casi sería mejor que lo consultaras con un abogado.
- Si es como me comentas, ¿no tendría el vendedor que esperar a la fecha indicada de escritura para resolver el contrato?
Yo entiendo que no. Él ha cumplido la clausula del contrato de arras devolviendo el doble, que es a lo único que se obliga. De cualquier manera tampoco a ti te interesa puesto que a esa fecha ya habrías asumido gastos como por ejemplo la tasación.
- Siendo la señal "pago parcial anticipado a cuenta del precio total", ¿no se podría considerar que ya hay un pago y por consiguiente una compraventa?
Tienes que diferenciar entre un contrato de arras y un contrato de compraventa. El contrato de arras únicamente estipula unas condiciones hasta la escritura pública, pero mientras la misma no se lleve a cabo, la propiedad del piso no es tuya. Otra cosa distinta es que hubierais firmado un contrato privado de compraventa (que no un contrato de arras).
- Es verdad que una clausula habla de indemnización en caso de incumplimiento, pero me habían comentado que le podría obligar a vender judicialmente
Depende de si es un contrato de arras confirmatorias o penitenciales.
En las arras confirmatorias puedes exigir el cumplimiento del contrato en caso de renuncia de la otra parte, sea cual sea la causa. No así en las penitenciales, que son las reguladas en el artículo 1.454 del código civil y aquellas en que ambas partes pueden retractarse: el comprador perdiendo la cantidad entregada si es quien renuncia, y el vendedor devolviendo el doble de lo recibido si es suya la renuncia.
Ahora bien, si son penitenciales (que por forma las tuyas lo son) debe figurar expresamente que son penitenciales o bien que se ajustan al artículo 1.454 del código civil, cosa que en tu contrato no parece que figure. Sin embargo, insisto, por forma sí se considera penitencial, con lo que no estoy yo muy segura de si un juzgado obligaría al vendedor a ejecutarlo. Esto casi sería mejor que lo consultaras con un abogado.
¿Puedes por favor cerrar la pregunta? Es que me sigue figurando activa desde hace muchos días.
