Dudas Contrato de Alquiler de Vivienda (arrendador)

Me puedes dar su punto de vista sobre este asunto:
Resulta que he conseguido un buen señor para alquilar mi casa para larga temporada.
Es un señor serio, he negociado con él y me paga un año por adelantado.
Mis dudas son:
1) Ventajas de hacer el contrato delante de notario.
2) Los contratos de arrendamiento de vivienda se elevan a público, es
decir, ¿en el Registro de la Propiedad? Para ello tienen que pasar por
notarios. Ventajas/inconvenientes ante la posibilidad de requerir desahucio.
3) La vivienda está a nombre mía y de mi mujer. En arrendador, ¿habría algún
inconveniente/ventajas, o de lo contrario es obligatorio poner a ambos? Es indiferente, ¿o debemos de poner que estamos casados?
4) El arrendatario, tiene varias empresas y es administrador. En reunidos, debo poner que él
actúa en nombre propio y tiene capacidad legal necesaria para realizar
este contrato, o por el contrario debo de poner que actúa en calidad
fiador solitario y administrador de XX empresa. Inconveniente/ventajas.
5) He puesto que nos acogemos a la Ley 29/1994 con las adaptaciones de 5 de
junio del 2013. He mejorado algunas condiciones que me han pareceido a
mi favor, por ejemplo, el preaviso en lugar de 30 días, lo he puesto en 2
meses. ¿Está permitido hacer eso? Puede tener consecuencias.
6) Cómo funciona el tema de la DURACIÓN. Estoy obligado a hacerle un contrato
mínimo de un año, y renovable hasta tres. He visto que si el
arrendatario se arrepiente puede avisar en cualquier momento con 30 días
de antelación e irse, ¿es cierto? En mi caso si me ha pagado el año
completo, ¿tendría obligación de devolverle la parte que no ha vivido?
7) Y si soy yo, y a los 6 meses le digo que necesito mi casa YA para mi
vivienda personal/habitual, y que le devuelvo el resto de los seis
meses, pero que se marche, ¿es compatible?
Muchas gracias, por su tiempo y dedicación a esta labor altruista.

4 Respuestas

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1º) Ninguna. La mejor garantía es que el contrato sea redactado por un/a profesional experto/a en arrendamientos urbanos.

2º) Sí, se inscribe en el Registro de la Propiedad, previa liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y de su elevación a escritura pública otorgada ante Notario. Ante un eventual desahucio por falta de pago es indiferente que el contrato esté o no registrado.

3º) La mejor opción es que consten ambos como arrendadores, tanto a efectos civiles como a efectos tributarios.

4º) En nombre propio.

5º) No, no está permitido. Las consecuencias es que las cláusulas que no se ajusten a la LAU 1994 serán consideradas nulas.

6º) Le sugiero la lectura del siguiente enlace.

http://letradosalquileres.es.tl/Duraci%F3n-del-contrato-de-arrendamiento-de-vivienda-celebrado-con-posterioridad-al-5_6_2013.htm

7º) No.

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2

Respondiendo por orden a sus preguntas:

1.- Al hacer el contrato ante notario se puede consultar alguna duda legal en el momento, pero no tiene ninguna ventaja adicional.

2.- No es necesario registrar los contratos de arrendamiento, sin embargo las recientes modificaciones a la LAU exponen que en caso de venta de la propiedad arrendada, el nuevo propietario solamente ha de respetar el contrato de alquiler en caso de que esté registrado.

3.- Es obligatorio poner la identidad de todos los propietarios, el porcentaje de propiedad y si alguno de ellos es representante del otro. No es necesario indicar el estado civil.

4.- Si hace el contrato a nombre de la empresa es importante que ponga a alguien (por ejemplo el administrador) como fiador solidario. Si hace el contrato a nombre de la persona física, ya responde con todos sus bienes por el cumplimiento del contrato.

5.- Las modificaciones son permitidas siempre que entren en lo razonable y no vulneren derechos fundamentales del inquilino. Poner 2 meses de preaviso en lugar de 1 es correcto.

6.- La duración mínima para contratos de "vivienda habitual" es de 3 años. Se puede hacer por 1 renovable (hasta 3) o cualquier otra fórmula, pero en la práctica es el inquilino el que decide si se marcha o no durante esos 3 años.

El inquilino se puede marchar libremente -una vez transcurridos los 6 primeros meses de arriendo-, pero también se puede pactar el pago de una indemnización proporcional a lo que reste de contrato.

En su caso, si el inquilino se marcha a los 6 meses Usted tendría que devolverle los otros 6 menos la fianza que pacten. Si se marcha a los 4 meses, tendría que devolverle lo mismo.

7.- Lo que Usted comenta es la "necesidad del arrendador". Las modificaciones a la LAU exponen que el propietario podrá solicitar recuperar la vivienda como residencia habitual en caso de necesitarla para él o un familiar de primer grado (o su cónyuge tras el divorcio o nulidad). Eso sí, tiene que haber transcurrido al menos un año desde la firma del contrato y debe comunicarlo a los inquilinos dos meses antes como mínimo.

Suerte.

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Lo primero recomendarle se ponga en manos de un abogado, que le estudie su caso concreto, pues por lo que parece es un contrato de alquiler de vivienda a una empresa, y no es lo mismo que un alquiler a un particular, para vivienda habitual, incluso en cuanto a temas fiscales. Si lo desea, puede encontrar información de nuestro despacho jurídico en nuestra web.

El que sea para vivienda habitual o para una empresa para sus empleados o incluso para oficina, es un matiz importante, en cuanto a ciertas clausulas y aplicación de la Legislación.

El contrato se puede inscribir en el Registro de la Propiedad y para ellos es necesario se realice en escritura publica (notario). Si la vivienda es de ambos, han de figurar ambos y firmar ambos propietarios. Usted ha de poner si el arrendador actuar en su nombre propio o como administrador de una sociedad aunque ademas actúe como avalista o solidario al pago. En cuanto a la modificación de clausulas, algunas pueden llegar a ser declaradas nulas por un juez... al igual que el tema de la duración, dependerá de varias circunstancias... En cuanto a recuperar usted su vivienda, dependerá también de varias circunstancias.

Respuesta
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Contesto por orden a las preguntas:

1) Otorgar el contrato de arrendamiento en escritura pública tiene como ventaja que es oponible contra terceros, esto sobre todo le conviene al inquilino, pero también implica un costo añadido: Honorarios del Notario y del Registrador.

2) La respuesta anterior vale en parte. La posibilidad de utilizar la vía notarial para desahuciar a un inquilino moroso en lugar de acudir al Juzgado, es algo muy novedoso del que de momento lo mismo que lo del Registro de Morosos no hay experiencia de resultados.

3) Si son dos los dueños conviene que firmen el contrato los dos.

4) La pregunta que plantea no tiene una respuesta única: Si quiere que sea un arrendamiento de vivienda para beneficiarse vds. de las reducciones fiscales el inquilino ha de ser persona física; si es persona jurídica (SL, SA etc) deberá firmar su representante legal pero entonces vds no podrán acogerse a las reducciones fiscales y deberán repercutir IVA.

5) En un contrato de arrendamiento de pueden poner las clausulas que se consideren convenientes mientras no estén prohibidas por la LAU. La que cita concretamente habría que examinarla en su contexto para saber si el lícita o no.

6) La duración es de libre pacto sabiendo que en todo caso el inquilino tiene derecho a prórroga de tres años. Si ha pagado un año de antelación y se marcha a los seis meses entiendo que pierde lo que falta, es mi criterio ya que como le digo el derecho a desistir a los seis meses es también novedoso y no hay doctrina.

7) Vd tiene que esperar un año para poder ejercer su derecho a dar por terminado el contrato por necesidad.

Visite mi blog allí encontrará abundante información sobre los temas que me plantea

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