Traspaso local de negocio restaurante
Estoy interesado en el traspaso de un restaurante a las afueras de mi provincia, mi primera duda es sobre el terreno que esta edificado el chalet que es restaurante y vivienda muy cerca de un pueblo, ¿qué permisos debe tener obligatoriamente por estar construido y que permisos esta obligado a tener por explotar un negocio de restauración?
El local que regenta la persona que lo quiere traspasar es de alquiler y me tendría que subrogar al contrato de alquiler que tiene él con el propietario, con las siguientes características, el propietario pone en el contrato de alquiler una opción de compra a las 5 años, el contrato de alquiler es de 15 años, pero ya ha pasado un 1 año entonces quedarían 4 y 14 años respectivamente, trascurridos los 4 primeros años que son los que quedan, ¿la opción de compra de la finca es de unos 400.000? ¿Y el propietario en el contrato de alquiler estipula una clausula en la que debes pagar 40.000? A cuenta del precio de la finca, ¿mi pregunta es si el inquilino o sea yo rescindo el contrato de alquiler con el preaviso que pueda pedir el propietario tiene derecho a pedir los 40.000? ¿Si todavía no se ha llegado a los 5 años y uno no quiere o no pueda seguir con el negocio? Si por ejemplo solo estoy un año, ¿qué puede pedir él? ¿40.000? Si son a cuenta del precio de compra, o solo son en el caso de que hayan transcurrido los 5 primeros años y siga adelante co el contrato de alquiler entonces debes estar obligado a dárselo se entiende.
Esto es el contrato de alquiler en el que tendría que subrogarme,
Ahora vamos a la parte del contrato "privado" del traspaso, ¿si el propietario pide 40.000? En el contrato de alquiler, ¿la persona que lo traspasa pide también 40.000? De traspaso en concepto de la maquinaria y todo lo que hay en el local se entiende.
¿El trato que se esta negociando es pagar los 40.000? De traspaso en cuotas mensuales, pero con un plazo máximo, como podría ser 2 años, ¿entonces yo le he propuesto la forma de pago en 24 cuotas mensuales de 1500? ¿Qué sumarían 18.000?
¿Y una cuota final de los 22.000? Restantes, y le propuse una clausula en la que si dejo de pagar cualquier cuota, el contrato de cesión o traspaso de local se rescinde y vuelve a ser suyo el negocio con los derechos y obligaciones que tenia antes. Pero él me dice que eso no puede ser por que entonces tendría que volver hacer él otro contrato de alquiler con el propietario. ¿Es por qué no le interesa o porque realmente no se puede hacer?
Me comenta que quiere hacer un contrato entre nosotros eso si firmado ante notario evidentemente. ¿Pero qué el pondrá que es como si me dejara los 40.000? Y se lo tengo que pagar si no es así, no me va bien el negocio o tengo problemas y no puedo pagar esa cantidad me denunciaría y reclamaría la cantidad, ¿cómo va eso me propondrá letras o pagares? ¿Cómo va esto? A mi no me interesa firmar ningún tipo de letras o pagares sin saber como me va a ir el negocio, yo he firmado algún pagaré cuando he pedido un crédito porque me han dejado un dinero pero en este caso me deja un local para explotarlo y yo ir amortizandolo.
¿El trato que propongo yo es eso un contrato de cesión o traspaso de negocio pagándole 1500? Mensuales durante 2 años y seguidamente lo que reste, también pongo en el contrato que tengo la opción de pagar el precio de traspaso antes de los 2 años con la diferencia que quede en ese momento, también me parece bien una clausula que deja claro el inventario de la maquinaria y existencias que hay en local y que en el caso que se rescindiera el contrato tendría derecho él a su reclamación oportuna, digo que me parece bien porque yo tampoco le doy ningún tipo de aval como me comenta, ni una entrada para el precio de traspaso, al no disponer de ella.
Necesito saber alguna cosa porque el trato inicial era el que yo comento aquí y estaba todo ya apalabrado hasta el punto que el tiene el local cerrado hace 1 semana porque se traslada a otro local en el centro de la ciudad, y yo he dejado mi trabajo actual para dedicarme a este pero se esta poniendo el tema un poco gris, y necesito primero ver el contrato que él me propondrá nuevamente, y las respuestas que pueda obtener aquí.
El local que regenta la persona que lo quiere traspasar es de alquiler y me tendría que subrogar al contrato de alquiler que tiene él con el propietario, con las siguientes características, el propietario pone en el contrato de alquiler una opción de compra a las 5 años, el contrato de alquiler es de 15 años, pero ya ha pasado un 1 año entonces quedarían 4 y 14 años respectivamente, trascurridos los 4 primeros años que son los que quedan, ¿la opción de compra de la finca es de unos 400.000? ¿Y el propietario en el contrato de alquiler estipula una clausula en la que debes pagar 40.000? A cuenta del precio de la finca, ¿mi pregunta es si el inquilino o sea yo rescindo el contrato de alquiler con el preaviso que pueda pedir el propietario tiene derecho a pedir los 40.000? ¿Si todavía no se ha llegado a los 5 años y uno no quiere o no pueda seguir con el negocio? Si por ejemplo solo estoy un año, ¿qué puede pedir él? ¿40.000? Si son a cuenta del precio de compra, o solo son en el caso de que hayan transcurrido los 5 primeros años y siga adelante co el contrato de alquiler entonces debes estar obligado a dárselo se entiende.
Esto es el contrato de alquiler en el que tendría que subrogarme,
Ahora vamos a la parte del contrato "privado" del traspaso, ¿si el propietario pide 40.000? En el contrato de alquiler, ¿la persona que lo traspasa pide también 40.000? De traspaso en concepto de la maquinaria y todo lo que hay en el local se entiende.
¿El trato que se esta negociando es pagar los 40.000? De traspaso en cuotas mensuales, pero con un plazo máximo, como podría ser 2 años, ¿entonces yo le he propuesto la forma de pago en 24 cuotas mensuales de 1500? ¿Qué sumarían 18.000?
¿Y una cuota final de los 22.000? Restantes, y le propuse una clausula en la que si dejo de pagar cualquier cuota, el contrato de cesión o traspaso de local se rescinde y vuelve a ser suyo el negocio con los derechos y obligaciones que tenia antes. Pero él me dice que eso no puede ser por que entonces tendría que volver hacer él otro contrato de alquiler con el propietario. ¿Es por qué no le interesa o porque realmente no se puede hacer?
Me comenta que quiere hacer un contrato entre nosotros eso si firmado ante notario evidentemente. ¿Pero qué el pondrá que es como si me dejara los 40.000? Y se lo tengo que pagar si no es así, no me va bien el negocio o tengo problemas y no puedo pagar esa cantidad me denunciaría y reclamaría la cantidad, ¿cómo va eso me propondrá letras o pagares? ¿Cómo va esto? A mi no me interesa firmar ningún tipo de letras o pagares sin saber como me va a ir el negocio, yo he firmado algún pagaré cuando he pedido un crédito porque me han dejado un dinero pero en este caso me deja un local para explotarlo y yo ir amortizandolo.
¿El trato que propongo yo es eso un contrato de cesión o traspaso de negocio pagándole 1500? Mensuales durante 2 años y seguidamente lo que reste, también pongo en el contrato que tengo la opción de pagar el precio de traspaso antes de los 2 años con la diferencia que quede en ese momento, también me parece bien una clausula que deja claro el inventario de la maquinaria y existencias que hay en local y que en el caso que se rescindiera el contrato tendría derecho él a su reclamación oportuna, digo que me parece bien porque yo tampoco le doy ningún tipo de aval como me comenta, ni una entrada para el precio de traspaso, al no disponer de ella.
Necesito saber alguna cosa porque el trato inicial era el que yo comento aquí y estaba todo ya apalabrado hasta el punto que el tiene el local cerrado hace 1 semana porque se traslada a otro local en el centro de la ciudad, y yo he dejado mi trabajo actual para dedicarme a este pero se esta poniendo el tema un poco gris, y necesito primero ver el contrato que él me propondrá nuevamente, y las respuestas que pueda obtener aquí.
2 respuestas
Respuesta de Abogados Edo
1
Todo lo que plantea es largo y complejo de analizar, sin tener en cuenta la documentación.
Tendría que estudiar muy bien el contrato de alquiler del inquilino actual y ver si se puede hacer traspaso del contrato... También estudiar el contrato del traspaso que proponen...
En este tipo de operaciones, es importante tener al tanto al propietario y tener todo muy bien hablado y consensuado entre las partes. En muchos casos, puede terminar usted con una deuda importante y sin opciones de trabajar el negocio...
Le recomendamos que no firme nada antes de ver un abogado de su confianza.
Agradecemos valoración de la respuesta.
Tendría que estudiar muy bien el contrato de alquiler del inquilino actual y ver si se puede hacer traspaso del contrato... También estudiar el contrato del traspaso que proponen...
En este tipo de operaciones, es importante tener al tanto al propietario y tener todo muy bien hablado y consensuado entre las partes. En muchos casos, puede terminar usted con una deuda importante y sin opciones de trabajar el negocio...
Le recomendamos que no firme nada antes de ver un abogado de su confianza.
Agradecemos valoración de la respuesta.
Respuesta de Manuel Pregal
1
De su exposición entiendo que está interesado en hacerse con el traspaso de una casa que es vivienda-restaurante.
En cuanto a la construcción, debe tener los certificados de fin de obra y cédula de habitabilidad.
En cuanto a la explotación hostelera, debe contar con la pertiente licencia municipal de apertura.
Lo del contrato con opción a compra: lo habitual es que en estos contratos se entregue una cantidad inicial (40.000 euros) a cuenta de una compra dentro de un tiempo (5 años). Durante esos 5 años tendremos un alquiler "moderado", y pasados esos años deberemos escoger entre comprar al precio acordado (400.000 menos los 40.000 ya abonados) o por el contrario marchar (y no recuperar nada). También cabe la posibilidad de hacer un nuevo contrato de alquiler al llegar los 5 años, pero la cantidad entregada se la quedaría el propietario.
En cuanto al traspaso en si: Usted le compraría al inquilino saliente la maquinaria y bienes en el negocio, pasando a ser el nuevo titular del contrato (a todos los efectos). El propietario tiene derecho a un aumento del alquiler y a un porcentaje sobre el importe del traspaso.
El cómo le pagará Usted al inquilino saliente lo que le pide: lo deben negociar entre los dos (pagarés, cheques, pagos mensuales, etc).
Una cosa está clara: una vez que Usted se subrogue en el traspaso ya no hay vuelta atrás, es decir, no puede marcharse y dejarle el negocio al anterior inquilino. Es más, si se acoge a un contrato al que le quedan 4 años de vida, ha de permanecer en el negocio durante esos 4 años, ya que de otro modo el propietario le puede pedir el completo pago de los meses que falten.
Dada la cantidad de dinero de la que hablamos y lo enredado que parece estar el contrato original, le aconsejo que acuda a un abogado ducho en la materia para que le pueda dar el mejor asesoramiento.
En cuanto a la construcción, debe tener los certificados de fin de obra y cédula de habitabilidad.
En cuanto a la explotación hostelera, debe contar con la pertiente licencia municipal de apertura.
Lo del contrato con opción a compra: lo habitual es que en estos contratos se entregue una cantidad inicial (40.000 euros) a cuenta de una compra dentro de un tiempo (5 años). Durante esos 5 años tendremos un alquiler "moderado", y pasados esos años deberemos escoger entre comprar al precio acordado (400.000 menos los 40.000 ya abonados) o por el contrario marchar (y no recuperar nada). También cabe la posibilidad de hacer un nuevo contrato de alquiler al llegar los 5 años, pero la cantidad entregada se la quedaría el propietario.
En cuanto al traspaso en si: Usted le compraría al inquilino saliente la maquinaria y bienes en el negocio, pasando a ser el nuevo titular del contrato (a todos los efectos). El propietario tiene derecho a un aumento del alquiler y a un porcentaje sobre el importe del traspaso.
El cómo le pagará Usted al inquilino saliente lo que le pide: lo deben negociar entre los dos (pagarés, cheques, pagos mensuales, etc).
Una cosa está clara: una vez que Usted se subrogue en el traspaso ya no hay vuelta atrás, es decir, no puede marcharse y dejarle el negocio al anterior inquilino. Es más, si se acoge a un contrato al que le quedan 4 años de vida, ha de permanecer en el negocio durante esos 4 años, ya que de otro modo el propietario le puede pedir el completo pago de los meses que falten.
Dada la cantidad de dinero de la que hablamos y lo enredado que parece estar el contrato original, le aconsejo que acuda a un abogado ducho en la materia para que le pueda dar el mejor asesoramiento.