Anónimo
Impago de alquiler
Hola, soy propietario de un piso que alquilado en otra ciudad distinta a la de mi residencia habitual. Estoy teniendo problemas de impago de alquiler y busco algo de orientación sobre el tema.
Los hechos son los siguientes:
En mayo de 2007 alquilo mi vivienda a 2 inquilinos. Firmamos un contrato de temporada de 11 meses. Durante ese período uno de los inquilinos deja el piso. No hacemos resolución de contrato para dicho inquilino. Continúa el otro inquilino ocupando el piso y pasados los 11 meses acordamos verbalmente que continúe este último ocupando el piso.
El 2 de noviembre de 2008, renovamos (hacemos uno distinto) el contrato de alquiler con objeto de solicitar ayudas al alquiler para el inquilino y el propietario. Esta gestión la lleva una agencia de fomento del alquiler. Para ello, hacemos dos contratos por una duración de 12 meses:
- Uno de vivienda habitual por el valor establecido legalmente según metros cuadrados (lo llamaremos Contrato 1A)
- Otro de bienes muebles (lo llamaremos Contrato 1B)
Ambos contratos están en mi poder.
Puesto que la agencia de alquiler se había equivocado en los cálculos, tuvimos que firmar dos nuevos contratos (vivienda habitual, Contrato 2A, y bienes muebles, Contrato 2B), con igual fecha, 2 de noviembre de 2008, esta vez con las cantidades correctas.
De estos dos últimos contratos (2A y 2B) solo tengo uno en mi poder, el 2B. El otro aún estamos esperando que lo devuelva firmado (tiene mi firma)
Y el contrato presentado a la Administración para solicitar la subvención es el 1A modificado, puesto que necesitábamos agilizar los trámites en su momento.
Últimamente el inquilino no paga las mensualidades y lo que era (o parecía) una buena relación, se ha convertido en inexistente, dado que no responde a mis llamadas, SMS ni emails.
Visto lo anterior, quisiera saber en qué situación de partida me encuentro antes de reclamar mis derechos como propietario. Algunas dudas son:
- ¿Qué contrato es válido en este caso?
- Le di al inquilino (por mi buena fe) algunos recibos de mensualidades pagadas, aunque no las había pagado en realidad, con el fin de que él pudiera presentarlos ante la Administración para solicitar su subvención. ¿Estos recibos justifican que ha pagado el alquiler con lo que yo no puedo reclamar esas cantidades? En realidad, los pagos que me ha ido haciendo el inquilino no han sido de forma regular ni por cantidades exactas, con lo que no se puede deducir de ellos las mensualidades exactas que quedan por pagar. Entiendo que aquí habría que contabilizar el "debe" y el "haber" para conocer la cantidad exacta adeudada.
- El inquilino es funcionario jubilado anticipadamente. Supongo que no le pueden declarar insolvente con lo que puedo reclamar las cantidades adeudadas, ¿no es así?
Perdón por la "parrafada" y muchas gracias
Los hechos son los siguientes:
En mayo de 2007 alquilo mi vivienda a 2 inquilinos. Firmamos un contrato de temporada de 11 meses. Durante ese período uno de los inquilinos deja el piso. No hacemos resolución de contrato para dicho inquilino. Continúa el otro inquilino ocupando el piso y pasados los 11 meses acordamos verbalmente que continúe este último ocupando el piso.
El 2 de noviembre de 2008, renovamos (hacemos uno distinto) el contrato de alquiler con objeto de solicitar ayudas al alquiler para el inquilino y el propietario. Esta gestión la lleva una agencia de fomento del alquiler. Para ello, hacemos dos contratos por una duración de 12 meses:
- Uno de vivienda habitual por el valor establecido legalmente según metros cuadrados (lo llamaremos Contrato 1A)
- Otro de bienes muebles (lo llamaremos Contrato 1B)
Ambos contratos están en mi poder.
Puesto que la agencia de alquiler se había equivocado en los cálculos, tuvimos que firmar dos nuevos contratos (vivienda habitual, Contrato 2A, y bienes muebles, Contrato 2B), con igual fecha, 2 de noviembre de 2008, esta vez con las cantidades correctas.
De estos dos últimos contratos (2A y 2B) solo tengo uno en mi poder, el 2B. El otro aún estamos esperando que lo devuelva firmado (tiene mi firma)
Y el contrato presentado a la Administración para solicitar la subvención es el 1A modificado, puesto que necesitábamos agilizar los trámites en su momento.
Últimamente el inquilino no paga las mensualidades y lo que era (o parecía) una buena relación, se ha convertido en inexistente, dado que no responde a mis llamadas, SMS ni emails.
Visto lo anterior, quisiera saber en qué situación de partida me encuentro antes de reclamar mis derechos como propietario. Algunas dudas son:
- ¿Qué contrato es válido en este caso?
- Le di al inquilino (por mi buena fe) algunos recibos de mensualidades pagadas, aunque no las había pagado en realidad, con el fin de que él pudiera presentarlos ante la Administración para solicitar su subvención. ¿Estos recibos justifican que ha pagado el alquiler con lo que yo no puedo reclamar esas cantidades? En realidad, los pagos que me ha ido haciendo el inquilino no han sido de forma regular ni por cantidades exactas, con lo que no se puede deducir de ellos las mensualidades exactas que quedan por pagar. Entiendo que aquí habría que contabilizar el "debe" y el "haber" para conocer la cantidad exacta adeudada.
- El inquilino es funcionario jubilado anticipadamente. Supongo que no le pueden declarar insolvente con lo que puedo reclamar las cantidades adeudadas, ¿no es así?
Perdón por la "parrafada" y muchas gracias
1 Respuesta
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Habrá que tratar el aspecto desde un punto de vista eminentemente jurídico y por tanto necesariamente deberá de contar con un abogado que instruya su caso por cuanto se han dado muchas circunstancias anómalas.
En primer lugar habría que analizar si los contratos que se han firmado no constituyen de por sí contratos anómalos por cuanto se han firmado contratos de temporada por lo que finalmente acaba siendo un arrendamiento normal de vivienda, eso implica que el primer contrato sigue siendo válico y que el arrendador (salvo que cursen las excepciones tipificadas en la ley) deba observar el arrendamiento durante un plazo de 5 años durante los cuales no pueden ser renegociadas las condiciones y sólo puede estar sujeto a la evolución del IPC y otros gastos de tipo comunitario o de mejoras. Por tanto, es necesario evaluar convenientemente los contratos establecidos para ver si se adecuan o no a la ley de arrendamientos y si realmente se ha establecido la relación contractual pertinente o se ha jugado con la ley en beneficio inicialmente del arrendador (cosa que sería denunciable por parte del arrendatario).
Respecto a la reclamación de cantidades, si los recibos obran en su poder no hay nada que hacer ya que el documento tiene fuerza de prueba superior a las acciones de índole verbal y por tanto, si establece que ha pagado no puede refutarse. Por tanto, podrá reclamar las cantidades que le adeude en base a las cantidades pactadas y a los recibos efectivamente emitidos.
Por otro lado, siempre podrá ejercer sus derechos recurriendo a los tribunales de justicia para proceder al desahucio y a la reclamación de cantidades que considere oportuna aunque como le digo primero deberá estudiar si la relación contractual está bien fundamentada o si esta persona puede oponer algún tipo de defensa en esa dirección.
En primer lugar habría que analizar si los contratos que se han firmado no constituyen de por sí contratos anómalos por cuanto se han firmado contratos de temporada por lo que finalmente acaba siendo un arrendamiento normal de vivienda, eso implica que el primer contrato sigue siendo válico y que el arrendador (salvo que cursen las excepciones tipificadas en la ley) deba observar el arrendamiento durante un plazo de 5 años durante los cuales no pueden ser renegociadas las condiciones y sólo puede estar sujeto a la evolución del IPC y otros gastos de tipo comunitario o de mejoras. Por tanto, es necesario evaluar convenientemente los contratos establecidos para ver si se adecuan o no a la ley de arrendamientos y si realmente se ha establecido la relación contractual pertinente o se ha jugado con la ley en beneficio inicialmente del arrendador (cosa que sería denunciable por parte del arrendatario).
Respecto a la reclamación de cantidades, si los recibos obran en su poder no hay nada que hacer ya que el documento tiene fuerza de prueba superior a las acciones de índole verbal y por tanto, si establece que ha pagado no puede refutarse. Por tanto, podrá reclamar las cantidades que le adeude en base a las cantidades pactadas y a los recibos efectivamente emitidos.
Por otro lado, siempre podrá ejercer sus derechos recurriendo a los tribunales de justicia para proceder al desahucio y a la reclamación de cantidades que considere oportuna aunque como le digo primero deberá estudiar si la relación contractual está bien fundamentada o si esta persona puede oponer algún tipo de defensa en esa dirección.
Muchas gracias por su respuesta. Antes de finalizarla, permítame una aclaración, por favor.
Parece ser que el único punto con algo de complejidad es el hecho de firmar un nuevo contrato habiendo otro vigente. Me comenta que este hecho puede ser denunciable por el arrendatario por suponer un beneficio para mí (como arrendador).
La firma de este nuevo contrato se realizó con objeto de solicitar la ayuda al alquiler tanto para arrendatario como para arrendador, de forma que ambos nos beneficiamos, con lo que no tendría sentido que el inquilino me denunciara por jugar con la ley en mi beneficio dado que él se encuentra en el mismo caso.
¿No es así?
Gracias nuevamente
Parece ser que el único punto con algo de complejidad es el hecho de firmar un nuevo contrato habiendo otro vigente. Me comenta que este hecho puede ser denunciable por el arrendatario por suponer un beneficio para mí (como arrendador).
La firma de este nuevo contrato se realizó con objeto de solicitar la ayuda al alquiler tanto para arrendatario como para arrendador, de forma que ambos nos beneficiamos, con lo que no tendría sentido que el inquilino me denunciara por jugar con la ley en mi beneficio dado que él se encuentra en el mismo caso.
¿No es así?
Gracias nuevamente
No es así exactamente por cuanto finalmente si se considerara que se ha realizado contrato temporal cuando convenía un contrato convencional no revisable a 5 años todas las demás consideraciones carecerían de valor.