Como obviar devolución de las arras

Dice usted:

"Pero en el momento de firmar las arras se dieron cuenta que si al comprador el banco no le concedía la hipoteca tendrían que devolverle las arras. Así lo dice la ley en Cataluña y no vale convenir expresamente lo contrario"

Debo corregir su afirmación. El Artículo 621-49 del Libro VI del Código Civil de Catalunya dice:

"1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador."

Por tanto, para empezar, para obligar a la devolución, el contrato de arras debe incluir expresamente que se procederá a la financiación de la compra. Revise el contrato firmado para ver si es así. En caso contrario, ya tendrían una escapatoria.

Pero además, el artículo indica que esto es así "salvo pacto en contrario". Por tanto, sí cabe la posibilidad de firmar un contrato en el que no se obligue a la devolución por no obtener la financiación. Aunque, en su caso, ya imagino que esto no se ha tenido en cuenta.

Añado también que, incluso cuando corresponda en principio la devolución, por constar la financiación y no haber pacto en contrario que, si se puede demostrar que la denegación del crédito se ha debido a negligencia del comprador, tampoco se podría exigir la devolución de las arras. Pero aquí nos encontramos en un terreno más resbaladizo.

Entiendo que una posible negligencia sería encontrarse en cualquier situación que haga completamente inviable aprobar el más básico análisis de riesgos de la entidad financiera. Por ejemplo, tratar de solicitar una hipoteca totalmente desproporcionada con los ingresos y/o el patrimonio del comprador.

Poli Plos, te agradezco infinito tu respuesta y el tiempo que le has dedicado, y te felicito por tus acertados razonamientos, pero te voy a contar lo que pasó.

El vendedor, conocedor de la frase "...salvo pacto en contrario..." en el Artículo 621-49 del Código Civil de Catalunya, quiso que se hiciese constar expresamente en el documento de arras que si el comprador no conseguía que le diesen la hipoteca, fuese cual fuese la razón, perdería lo pagado, al igual que el tendría que pagarle a él el doble si desistía de hacer la venta. "O todos moros o todos cristianos", dijo. Pero los abogados de la inmobiliaria dijeron que ello no era posible y que, aunque así se pactase, prevalecía la ley. Añadieron que había antecedentes de que los tribunales se habían pronunciado a favor del comprador en casos así, y que por tanto no lo aconsejaban. 

El vendedor tuvo que echarse atrás en el último momento pues no podia correr el riesgo de haber tenido que llevar sus enseres a un trastero, mudarse a otro piso y tener que devolver las arras. ¿Se te ocurre alguna solución para vender la casa salvo irse a vivir ya a un piso de alquiler y esperar un tiempo indeterminado a que vuelva a aparecer otro comprador? Pueden pasar años.

Cabe que la solución seria conseguir un comprador que no necesite recurrir a financiación, que tenga en dinero en mano. Pero esto añade una dificultad más para conseguir la venta, ya dificil hoy en dia.

Una vez más, gracias por todo. 

Sinceramente, no lo entiendo.
"Pero los abogados de la inmobiliaria dijeron que ello no era posible y que, aunque así se pactase, prevalecía la ley."

Precisamente es la ley la que dice que se puede pactar que no haya obligación de devolver las arras por no obtener financiación. Por tanto, basta con acordarlo y que conste en el contrato. Otra cosa es que al comprador no le interese firmar en esas condiciones.

"Añadieron que había antecedentes de que los tribunales se habían pronunciado a favor del comprador en casos así, y que por tanto no lo aconsejaban. "

Me extraña. ¿Le han dado algún ejemplo concreto? La ley es clara, en este caso. No se presta a interpretaciones, como ocurre frecuentemente. Por tanto, me cuesta creer que haya sentencias en contra de la ley.

Tampoco yo lo entendí pero tuve que darlo por cierto. Se perdió la venta pero ellos se quedaron sin cobrar la comisión. Sus razones, y muy poderosas, tendrían.

Y sigo dándole vueltas al asunto. Si se te ocurre algo, dímelo.

Gracias una vez más.

¿Si se me ocurre algo? Pues sí, claro. Hacer lo que dice la ley:

Hacer constar en el contrato que no se devolverán las arras si no se obtiene financiación.

Seguiré informándome. Gracias de todos modos.

Para dejarlo más claro yo propuse la siguiente cláusula: “El comprador manifiesta que dispone de recursos propios y que la transacción por tanto no depende de la concessión de hipotecas o cualquier otro tipo de financiación de terceros”. La opinión de los abogados de la inmobiliaria ya la conoces. Un saludo.

"La opinión de los abogados de la inmobiliaria ya la conoces"

La conozco y no la comparto.

Yo tampoco… ;)