En una vivienda de nueva construcción ¿Cómo se determina el % de participación en gastos de cada vivienda? ¿Y quién?
En una vivienda de nueva construcción ¿cómo se determina el % de participación en gastos de cada vivienda? ¿Y quién es el que lo calcula? ¿Cómo se asignan los m2 de zonas comunes a cada vivienda? ¿Proporcional por m2 útiles o por m2 construidos?
Resulta que en Catastro y en Registro de la Propiedad me dicen que ellos son meros receptores de la información que les suministra el “propietario” de la finca (Constructora-Gestora).
Preguntando a la gestora, me remiten a la División Horizontal (y que no saben como genera la información el Catastro), donde la información aparece incluyendo ya zonas comunes y sin desglosar nada (vivienda, garaje, trastero y zonas comunes) y por tanto no se puede comprobar si hay algún error.
En mi caso, en la última planta hay dos áticos que son similares en su distribución (casi simétricos) y resulta que uno tiene 2 m2 menos útiles (según catastro y según la DH) menos que el vecino pero en cambio le asignan un % de participación mayor supuestamente porque en la DH aparece con 1,5 m2 construidos más. Dado que parece raro, ¿cómo podría comprobar si es correcto? ¿El % se asigna por m2 útiles o construidos? ¿Habría qué acudir al documento del proyecto de ejecución final de la construcción?
1 Respuesta
El coeficiente de participación depende de los metros de la vivienda, pero no es el único parámetro que interviene. Dos viviendas en el mismo edificio con exactamente los mismos metros y la misma distribución pueden tener coeficientes distintos. Además de la superficie pueden intervenir aspectos como la altura (en su caso sería la misma, siendo dos áticos) o la orientación (que en su caso podría ser diferente). Los coeficientes los establece, como le han indicado, el promotor/constructor. Salvo injusticia flagrante, son los que son y vienen establecidos de origen. Modificarlos supone un procedimiento de impugnación con incierto resultado, que sólo le aconsejo si el perjuicio lo justifica. También podrían modificarse por acuerdo de los propietarios, pero eso es algo que se antoja imposible.
Aquí le dejo lo que dice la Ley de la Propiedad Horizontal, en un extracto de su artículo 5:
"En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes"
En el primer párrafo habla de que depende de los m2 pero no especifica si son m2 construidos o útiles. En el último párrafo sí habla de m2 útiles. Tampoco veo muy normal que con menos m2 útiles, me apliquen un número de m2 construidos mayor. Pero claro si también habla de que influyen otros factores en genérico y estos no están definidos ni son comprobables, sino totalmente subjetivos y sin especificar, esto supone de hecho una “patente de corso” para poder hacer lo que quieran y mucho me temo que en mi caso, que soy la última vivienda del último portal, que me hayan metido el redondeo que les faltaba para completar el 100%.
En resumen, ¿se podría comprobar al menos los m2 construidos en la documentación técnica del proyecto? ¿O bien no tengo nada que hacer?
No sé cuál será la diferencia en cuanto a coeficientes, entre esas dos viviendas, pero imagino que será mínima, dado que habla usted de diferencias mínimas de superficie. Si es así, no se complique la vida. Como le indicaba, pretender modificar los coeficientes de una Comunidad no es tarea sencilla y sólo se justifica en casos excepcionales.
