Cambio de titularidad en dos viviendas
Quería plantear un caso para saber cómo debo actuar y qué costes me puede suponer.
El asunto es que tengo una casa comprada a medias con mi pareja, no estamos casados ni nada, al 50% de titularidad que nos costó 144000 euros y que nos queda una hipoteca de 100000 euros. Actualmente el piso no estará valorado ni en 80000 euros.
Por otro lado, tenemos otra vivienda en la cual yo estoy como titular de la misma y ella figura como avalista en el préstamo hipotecario. Esta vivienda nos costó 180000 euros y nos quedan 150000 de hipoteca. Es una vivienda VPL y el valor actual de la misma supongo que será el mismo que lo que nos costó.
Si actualmente quisieramos poner la primera vivienda a mi nombre al 100% y la segunda vivienda a su nombre al 100%, ¿qué habría que hacer y cuánto podría costarnos aproximadamente?
1 Respuesta
Quería saber si todavía necesitas una respuesta a tu pregunta o ya te la han aclarado. Nosotros comenzamos como expertos en el foro después de formular tu pregunta y no la habíamos podido leer.
Quedo a la espera de que me digas y si lo necesitas te contestaré encantado.
Buenas tardes, Pedro
No, por ahora nadie me ha contestado, por lo que si pudieras aclararme un poco esta situación te lo agradecería.
Un saludo
Te comento un poco cómo serían las gestiones, sí te adelanto que son gestiones no muy complejas pero sí que llevarían costes (impuestos, gastos... etc.)
Respecto a la primera vivienda:
Como es titularidad al 50 % de cada uno, en este caso lo que deberíais de hacer es una extinción del proindiviso. Ella "te vende" a ti su parte, lo bueno es que como ambos sois titulares, no es una venta tal cual, de forma que os beneficiáis a nivel de impuestos.
Los gastos de la Extinción del Proindiviso serían:
- Vendedor: (ella)
Impuesto sobre el aumento patrimonial en el caso de que haya beneficio en la parte que se vende. (Se entiende que no lo habrá por los precios que comentas, pero aún así, hay que declararlo en el IRPF). En principio este impuesto saldría a cero.
Plusvalía Municipal (es posible que también esté exenta)
- Comprador: (tú)
Sobre la extinción del proindiviso:
Actos Jurídicos Documentados (normalmente es el 1% depende de la C. Autónoma) sobre el importe de venta (si el valor es de 80.000 €, sería sobre el 50 % que es lo que se vende)
Notaría, Registro, Gestoría.
Sobre la modificación de hipoteca:
Comisión de modificación de condiciones del banco (1-1,5 % sobre el capital pendiente)
Notaría, Registro, Gestoría.
Hay un tema a tener en cuenta, y es que el hacer una extinción del proindiviso no saca automáticamente a tu pareja de la hipoteca, de forma que si queréis que salga, tenéis que negociar con el banco que deje ir al titular, pero seguramente pida otro o avalistas.
Respecto a la segunda vivienda:
En esta caso sería una venta pura y dura, ya que eres propietario del 100 % de la vivienda. Hay que tener en cuenta, al ser una vivienda VPL que se de la autorización de venta, ya que depende de la protección que tenga, se puede o no vender o comprar (a veces no se puede exceder de una cantidad determinada de ingresos)
En el supuesto de que la protección que tiene la vivienda permita la venta, sería escriturar por 150.000 €, sería lo más normal. Respecto a la hipoteca habría dos posibilidades, o bien que tu pareja se subrogue como titular a la hipoteca actual y te saque a ti (en la que ella está de aval), que sería más barato o sacar una nueva hipoteca, ya que puede ser que el banco actual pida más titulares o nuevos avales y al final para evitar comisiones se cancela la antigua y se saque una nueva.
Los gastos de la compraventa son:
Vendedor: (tú)
Impuesto sobre el aumento patrimonial, se entiende que si compraste en 180.000 € y vendes en 150.000 € no hay, pero hay que presentarlo en el IRPF.
Plusvalía Municipal
Comprador: (ella)
Hipotecarios: (en caso de nueva hipoteca) *
Comisión de apertura, Seguros, Tasación, AJD (Actos Jurídicos Documentados), Notaría, Registro, Gestoría.
Compraventa:
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), Notaría, Registro, Gestoría.
* En el caso de subrogación y modificación de condiciones de la hipoteca actual, los gastos hipotecarios serían: comisión que se pactó con el banco en el momento de hacer la hipoteca actual, Notaría, Registro y Gestoría.
Supongo que es mucha información y aparentemente algo compleja, pero miradlo detenidamente y podéis sacar el cálculo aproximado de impuestos, gastos, etc.
Espero haberte orientado al menos un poco, ya que son gestiones que habría que mirar muy detalladamente para dar cantidades aproximadas y ver qué es lo que tenéis decidido hacer respecto a las hipotecas.
Cualquier aclaración que necesites no dudes en preguntarme.
Sí te pido por favor que valores la respuesta para así poder seguir contestando a otros usuarios.
