Anónimo
Empresa dedicada alquiler de inmuebles
Trabajo para una empresa (S.L.) Que se dedica a comprar viviendas y locales para alquilarlos. Uno de los socios es propietario de una vivienda que quiere aportar a la empresa. Me gustaría saber cuál sería la mejor opción:
a) Que la empresa le compre la vivienda
b) aportar la vivienda como ampliación de capital en especie
El propietario tiene plusvalías en la vivienda.
¿Ventajas y desventajas de cada opción?
a) Que la empresa le compre la vivienda
b) aportar la vivienda como ampliación de capital en especie
El propietario tiene plusvalías en la vivienda.
¿Ventajas y desventajas de cada opción?
2 respuestas
Respuesta de enricm2
1
Si la empresa la compra, tiene que pagarla de sus recursos. En caso de capital y tesorería suficiente, no tiene problema desde el punto de vista societario.
Si la aporta a la sociedad, ésta debe hacer una ampliación de capital, con lo que mejrorará sus recursos propios y el socio ampliará sus acciones respecto a los demás.
En ambos casos, sea venta o aportación, al socio se le produce un incremento de patrimonio, como diferencia entre el precio de adquisición y el que se le dé ahora como valor real de mercado, ya que es una operación vinculada. Para ello, es muy recomendable que un tasador de confianza os realice una tasación actual, la cual utilizaríais como prueba en contrario en caso de que Hacienda manifestase su desacuerdo.
El incremento patrimonial, que se produciría en ambos casos, tirbuta en renta como ganancias patrimoniales, tributando al tipo del 21%.
Si la aporta a la sociedad, ésta debe hacer una ampliación de capital, con lo que mejrorará sus recursos propios y el socio ampliará sus acciones respecto a los demás.
En ambos casos, sea venta o aportación, al socio se le produce un incremento de patrimonio, como diferencia entre el precio de adquisición y el que se le dé ahora como valor real de mercado, ya que es una operación vinculada. Para ello, es muy recomendable que un tasador de confianza os realice una tasación actual, la cual utilizaríais como prueba en contrario en caso de que Hacienda manifestase su desacuerdo.
El incremento patrimonial, que se produciría en ambos casos, tirbuta en renta como ganancias patrimoniales, tributando al tipo del 21%.
Muchas gracias por la rápida respuesta.
¿En cualquiera de los casos habría que pagar IVA?
Aunque me imagino que al ser la actividad el posterior alquiler de la vivienda, se podría recuperar ese IVA.
Y otra duda, ¿podría explicarme a qué se refirere con "operación vinculada"?
Muchas gracias de antemano. Un saludo
¿En cualquiera de los casos habría que pagar IVA?
Aunque me imagino que al ser la actividad el posterior alquiler de la vivienda, se podría recuperar ese IVA.
Y otra duda, ¿podría explicarme a qué se refirere con "operación vinculada"?
Muchas gracias de antemano. Un saludo
Si el propietario adquirió esa vivienda pagando IVA y la dedicaba al alquiler o bien, él ya desempeñaba alguna actividad empresarial y esa vivienda estaba afecta a la misma, puede facturar la venta renunciando en la escritura a la exención por IVA. En ese caso, emite acompañando a la escritura factura de venta repercutiendo el IVA y la Sociedad se la deduce.
Si se aporta como capital, en la escritura de aplicación se especifica el valor desglosando el IVA y sirve como sustituto de la factura.
Una operación vinculada es aquella que se realiza entre personas, físicas o jurídicas, que tienen una vinculación especial, como por ejemplo, familiares hasta segundo grado, socios entre sus empresas o empresas del mismo grupo entre ellas.
En este caso, hay que tener muy en cuenta que el valo que se dé a los activos o mercancías transmitidos debe de ajustarse rigurosamente al valor de mercado. Hacienda se reserva el derecho a comprobar ese valor y si detecta que difiere (en más o en menos) un 20% o más del verdadero valor de mercado, puede incluso ejercitar derecho de tanteo y quedárselo para sí. En todo caso, estas acciones (precios de venta por encima o debajo del valor real) son objeto de sanción por parte del fisco.
Para evitar esto, siempre aconsejo a mis clientes cuando efectúan operaciones vinculadas, pedir una tasación independiente. Con ella, se dispone de una prueba en contrario en caso de que Hacienda intente presentar discrepancias, se rompe la presunción de fraude y es Hacienda quien tiene que buscar una contratasación, pero ya no sería posible aplicar sanción, puesto que los contribuyentes habrían operado de forma objetiva al seguir lo estipulado en la tasación.
Si se aporta como capital, en la escritura de aplicación se especifica el valor desglosando el IVA y sirve como sustituto de la factura.
Una operación vinculada es aquella que se realiza entre personas, físicas o jurídicas, que tienen una vinculación especial, como por ejemplo, familiares hasta segundo grado, socios entre sus empresas o empresas del mismo grupo entre ellas.
En este caso, hay que tener muy en cuenta que el valo que se dé a los activos o mercancías transmitidos debe de ajustarse rigurosamente al valor de mercado. Hacienda se reserva el derecho a comprobar ese valor y si detecta que difiere (en más o en menos) un 20% o más del verdadero valor de mercado, puede incluso ejercitar derecho de tanteo y quedárselo para sí. En todo caso, estas acciones (precios de venta por encima o debajo del valor real) son objeto de sanción por parte del fisco.
Para evitar esto, siempre aconsejo a mis clientes cuando efectúan operaciones vinculadas, pedir una tasación independiente. Con ella, se dispone de una prueba en contrario en caso de que Hacienda intente presentar discrepancias, se rompe la presunción de fraude y es Hacienda quien tiene que buscar una contratasación, pero ya no sería posible aplicar sanción, puesto que los contribuyentes habrían operado de forma objetiva al seguir lo estipulado en la tasación.
Respuesta de sakyamuni
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Lo malo de que sea como aportación de capital es que si se liquidara la empresa la vivienda pasaría a ser una parte de cada socio proporcionalmente a sus participaciones, si la vende lo puede hacer con plusvalía o sin depende del precio que ponga, transmisiones creo que se paga en todo caso.
Muchas gracias por la rápida respuesta.
Me queda una duda, cuando dices que " transmisiones creo que se paga en todo caso". ¿No es posible pagar IVA en vez de transmisiones para poder recuperarlo posteriormente dado que la actividad de la empresa es el posterior alquiler?
Muchas gracias
Me queda una duda, cuando dices que " transmisiones creo que se paga en todo caso". ¿No es posible pagar IVA en vez de transmisiones para poder recuperarlo posteriormente dado que la actividad de la empresa es el posterior alquiler?
Muchas gracias
Tienes razón será IVA pero no se lo va a poder deducir porque es el consmidor final ya que no lo puede repercutir al cliente en alquiler de viviendas, otra cosa sería si fueran locales.