Escriturar una casa de un hermano a otro

En contestación a su pregunta hemos de decir que escriturar la casa de su hermana a su nombre es posible y el negocio jurídico más apropiado sería mediante COMPRAVENTA.

Ahora, la realización de este negocio entre particulares tiene unas consecuencias fiscales que inevitablemente, y teniendo en cuenta el parentesco que Vds. tienen (2º grado), y la no descendencia del uno al otro (no son padre e hijo o abuelo y nieto), encarecen la operación, tributando por Transmisiones Patrimoniales según el valor de la vivienda (hasta 400.000 € de valor el 8%, entre 400.000 y 700.000 € de valor el 9% y más de 700.000 € de valor el 10%).

También habrá que tener en cuenta el Impuesto sobre el incremento de valor de los bienes de naturaleza urbana si en el municipio de localización del inmueble se exige.

Y en cuanto al Impuesto de la Renta de las Personas Físicas, en lo referente a la vendedora, la ganancia o pérdida patrimonial que pudiera generarse en la transmisión (diferencia entre valor de adquisición y valor de venta).

Por ello, y sin perjuicio de los costes que fiscalmente existen en esta operación por la transmisión del pleno dominio del inmueble, podría considerarse la posibilidad en función de las circunstancias personales, de la transmisión mediante compraventa de la nuda propiedad de la vivienda, operación que lleva aparejada pago de impuestos pero en menor cuantía.

muchas gracias por su aclaración, me gustaría saber en que consiste la compraventa de la nuda propiedad de la vivienda, y porque no se puede hacer un expediente de dominio, o hacer un expediente de dominio a nombre de mi suegra y esta ya me la deja en herencia, gracias un saludo

Pasando a contestar sus dudas, decir que la NUDA PROPIEDAD es la propiedad del inmueble de la que se ha separado el usufructo, esto es, que la propiedad íntegra del inmueble (el pleno dominio del mismo) estaría desmembrado en dos partes y además, en propiedad de dos personas diferentes, siendo una de ellas el nudo propietario y la otra, el usufructuario.

La ventaja de esta operación es el menor coste de la misma y la entrada como parte en la propiedad de dicho inmueble, la desventaja, la cotitularidad del inmueble, la posesión "legal" del inmueble en manos del usufructuario y la duración del usufructo, la cual estará supeditada a la venta futura del mismo o al fallecimiento del usufructuario, momento en el cual podría consolidarse la totalidad de la propiedad en la persona del nudo propietario.

En cuanto al expediente de dominio que Vd. menciona, decir que es un procedimiento judicial para aquellos casos en los cuales se desconoce el titular "real" del inmueble y por parte del juez, se llevan a cabo una serie de averiguaciones para declarar mediante sentencia quien es el propietario del inmueble o, también en el caso de que exista una discordancia entre lo inscrito en el Registro de la Propiedad y la titularidad real del inmueble, creyendo para el presente caso que no tiene nada que ver con la pregunta que formulaba.

Sin más.

me gustaría que me explicara algo mejor para que lo entendiera lo de la compraventa de la nuda propiedad, por ejemplo la casa esta a nombre de mi hermana, como se haría y los costos, gracias un saludo

En contestación a su duda decir que la NUDA PROPIEDAD sobre una finca, es una figura jurídica que le otorga a una persona "PARTE DE LA PROPIEDAD" sobre la propia finca, PERO NO TODA LA PROPIEDAD, ya que la "OTRA PARTE" la tiene otra persona que se llama "USUFRUCTUARIO", y es éste al que la Ley le permite que USE y DISFRUTE la finca durante un tiempo determinado o hasta su muerte.

Aunque la ley lo estipule así, si entre su hermana y Vd. existe buena relación, no habrá problema en que Vd. disfrute de la vivienda, pero sería muy conveniente que transcurrido un tiempo prudencial, adquiera y documente la parte que tiene su hermana, en estos momentos sólo miramos el ahorro en los costes.

La realización de la compraventa de la nuda propiedad no tiene complejidad ninguna.

En cuanto a los costos, le aconsejamos que acuda a una Notaría de su confianza con la escritura de la vivienda (cuya titular es su hermana) y un recibo del IBI y que le informen del coste notarial y, a la vista del valor que pudiera poner en la escritura, le calculen el impuesto de transmisiones. No creo que tenga problema alguno.

le comento yo tengo hecho un contrato de compraventa de la casa, se puede hacer un contrato nuda de propiedad, para tener que pagar menos, gracias

En contestación a su pregunta decir que si Vd. tiene firmado un contrato de compraventa (entiendo que privado), con la Ley en la mano, es Vd. propietario de la vivienda.

Ahora bien, si Vd. quiere sólo escriturar la nuda propiedad de la vivienda, me temo que ese contrato debe quedar sin efecto y realizar uno que indique que se compra sólo la nuda propiedad, para ello, tendrá que valorar Vd. el valor de la vivienda, el dinero que ya ha entregado, etc...

No obstante, le recomiendo que acuda a una Notaría con los documentos anteriormente expresados y que le informen de una manera directa y a la vista de los documentos el coste de la transmisión (nuda propiedad) o, en su caso, la realización de la compraventa tal y como viene configurada en el contrato privado que me comenta y, a la vista de ello, decida Vd.

Sin otro particular.

exacto con el contrato de compraventa soy propietario de la casa, pero al escriturarla según me dicen, mi hermana tendría que pagar a hacienda y eso es lo que queremos evitar ya que no ha habido pago de dinero ninguno, haber de que forma se puede hacer

Si la intención de la vendedora es tributar lo mínimo posible en IRPF, se podría valorar la vivienda a efectos de escritura aplicando lo siguiente:

Valor de compra (cuando compró su hermana la vivienda) X coeficiente actualizador del valor de la vivienda (según la tabla adjunta teniendo en cuenta el año de adquisición así aplicamos el coeficiente correspondiente).

En este caso, no existiría ganancia patrimonial alguna para la vendedora, sin perjuicio de otras consecuencias fiscales para la parte compradora.

COEFICIENTES DE ACTUALIZACIÓN PARA VENTAS DE INMUEBLES EN 2011 (Ley 39/2010, de 23 de diciembre, de PGE para el año 2011)
Año de adquisición/ Coeficiente

1994 y anteriores 1,2908

19951,3637

19961,3170

19971,2908

19981,2657

19991,2430

20001,2191

20011,1951

20021,1717

20031,1488

20041,1262

20051,1041

20061,0825

20071,0613

20081,0405

20091,0201

20101,0100

20111, 0000

Sin otro particular, ruego valore la respuesta y finalice la pregunta.

que gastos tendría una donación, gracias

La donación entre hermanos no la valoramos en ningún momento, ya que fiscalmente es más gravosa que una compraventa.

es decir que sale mas cara la donación que la compraventa

Efectivamente.

pero me dice un compañero suyo del foro, al hacer una donación hacienda no puede exigir ningún tipo de pago, porque no ha tenido ningún aumento de patrimonio, gracias