Nueva hipoteca para 2a vivienda
Me quiero comprar una vivienda en el extranjero (en Polonia).
Tengo ahora una hipoteca de mi 1a vivienda en Barcelona que le queda 21000 euros de saldo.
Mi banco (deutsche bank) me indica que debería hacer una nueva hipoteca sobre mi 1a vivienda y cancelar la 1a hipoteca. Si hago esto no podre deducirme más de la renta hasta de aquí bastantes años (los 21.000 pendientes), aparte que tengo que pagar un 1% de cancelación.
¿No es más conveniente hacer una 2a hipoteca por lo que necesito para la nueva vivienda (90.000 euros)? ¿En este caso podre seguirme deduciendo hacienda hasta el fin de la 1a hipoteca?
Los gastos (notarios, ¿etc) serian iguales en ambos casos?
Tengo ahora una hipoteca de mi 1a vivienda en Barcelona que le queda 21000 euros de saldo.
Mi banco (deutsche bank) me indica que debería hacer una nueva hipoteca sobre mi 1a vivienda y cancelar la 1a hipoteca. Si hago esto no podre deducirme más de la renta hasta de aquí bastantes años (los 21.000 pendientes), aparte que tengo que pagar un 1% de cancelación.
¿No es más conveniente hacer una 2a hipoteca por lo que necesito para la nueva vivienda (90.000 euros)? ¿En este caso podre seguirme deduciendo hacienda hasta el fin de la 1a hipoteca?
Los gastos (notarios, ¿etc) serian iguales en ambos casos?
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Respuesta de anpema
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En cuanto a la renta:
Lo más aconsejable es lo que dices, pedir una 2% hipoteca, pero ten en cuenta que tu te vas a seguir deduciendo solo por los 21000 euros, no por la hipoteca nueva, ya que los préstamos que deducen son los que se han destinado a la compra de vivienda habitual o a su rehabilitación y tu solo solicitas el segundo préstamo para algo ajeno a esa vivienda. La forma de hacerlo en al renta es poner el número de préstamo que corresponde a los 21000 euros, y el otro préstamo no lo reflejas en ningún sitio.
En cuanto a la forma de financiarte:
Tienes tres supuestos:
1) Cancelar los 21000 y hacer uno nuevo de 111.000: pagas 210 euros por cancelar y tienes unos gastos de nueva hipoteca aproximados de 3330 euros( como sería con el mismo banco, no haría falta que hagas una escritura de cancelación registral por el momento, es decir que al banco le da igual que tengas en el registro una hipoteca anterior sin quitar, aunque ya la hayas pagado contablemente ya que son ellos mismos..)
2) Ampliar el préstamo y los 21000 se convierten ahora en 111.000: los gastos son en torno a 2700 euros, porque a hacienda ( imp. De AJD) solo pagas por la ampliación, es decir, por los 90000,( un 1% ) pero tu calculas tus gastos en torno al 3% de 90.000 por otros conceptos ( pago notarios, registro, comisión de ampliación prestamos.. ¿etc?)
3) Tener una segunda hipoteca, que es tu caso más ventajoso de cara a hacienda, aquí lo que pasa es que los gastos te pueden salir a 2700 euros también o a 3330 euros, ¿depende de si tu banco te exige o no una? ¿Equiparación de rangos? Esto quiere decir que tu por ejemplo tienes una primera hipoteca desde hace varios años, y en cambio esta segunda hipoteca la haces por ejemplo en el 2006, como ves, hay un desfase de años y los bancos quieren asegurarse el dinero que te dan, y lo que no quieren es encontrarse con al sorpresa de que tengas alguna embargo que desconozcas o alguna deuda que tenga preferencia sobre esta segunda hipoteca,( es decir, imagina que te embargan por el pago de la primera hipoteca, pero con al segunda tu estás cumpliendo, en este caso si no hay equiparación de rangos no pueden igualarlas en el tiempo..) ¿Por ello el banco exige en la notaria que se incluya una cláusula de? Equiparación de rangos, y con eso consiguen que la segunda hipoteca tenga la misma validez jurídica en el tiempo que la de hace muchos años, es decir, la retrotraen a la primera, y si tiene que ejecutar la hipoteca por impago tienen preferencia sobre otros acreedores, pero claro, el problema para ti es que al poner esa cláusula significa que hay que pagar el impuesto de hacienda AJD del 1% no del importe de 90.000 euros, que es la segunda hipoteca, sino de la suma de las dos, de 111000 euros. Y eso te encarece los gastos
Por eso, pídele a tu banco que sea segunda hipoteca, y que si pueden hacértela sin equiparación de rangos, eso es lo más ventajoso para ti.,.. de todas formas, si no es así, por lo menos te beneficias en la renta, ¿de los 21000 euros y esos 630 euros de gastos de más se te compensan con lo que te devuelve hacienda y APRA años siguiente puedes seguir desgravándote?
Lo más aconsejable es lo que dices, pedir una 2% hipoteca, pero ten en cuenta que tu te vas a seguir deduciendo solo por los 21000 euros, no por la hipoteca nueva, ya que los préstamos que deducen son los que se han destinado a la compra de vivienda habitual o a su rehabilitación y tu solo solicitas el segundo préstamo para algo ajeno a esa vivienda. La forma de hacerlo en al renta es poner el número de préstamo que corresponde a los 21000 euros, y el otro préstamo no lo reflejas en ningún sitio.
En cuanto a la forma de financiarte:
Tienes tres supuestos:
1) Cancelar los 21000 y hacer uno nuevo de 111.000: pagas 210 euros por cancelar y tienes unos gastos de nueva hipoteca aproximados de 3330 euros( como sería con el mismo banco, no haría falta que hagas una escritura de cancelación registral por el momento, es decir que al banco le da igual que tengas en el registro una hipoteca anterior sin quitar, aunque ya la hayas pagado contablemente ya que son ellos mismos..)
2) Ampliar el préstamo y los 21000 se convierten ahora en 111.000: los gastos son en torno a 2700 euros, porque a hacienda ( imp. De AJD) solo pagas por la ampliación, es decir, por los 90000,( un 1% ) pero tu calculas tus gastos en torno al 3% de 90.000 por otros conceptos ( pago notarios, registro, comisión de ampliación prestamos.. ¿etc?)
3) Tener una segunda hipoteca, que es tu caso más ventajoso de cara a hacienda, aquí lo que pasa es que los gastos te pueden salir a 2700 euros también o a 3330 euros, ¿depende de si tu banco te exige o no una? ¿Equiparación de rangos? Esto quiere decir que tu por ejemplo tienes una primera hipoteca desde hace varios años, y en cambio esta segunda hipoteca la haces por ejemplo en el 2006, como ves, hay un desfase de años y los bancos quieren asegurarse el dinero que te dan, y lo que no quieren es encontrarse con al sorpresa de que tengas alguna embargo que desconozcas o alguna deuda que tenga preferencia sobre esta segunda hipoteca,( es decir, imagina que te embargan por el pago de la primera hipoteca, pero con al segunda tu estás cumpliendo, en este caso si no hay equiparación de rangos no pueden igualarlas en el tiempo..) ¿Por ello el banco exige en la notaria que se incluya una cláusula de? Equiparación de rangos, y con eso consiguen que la segunda hipoteca tenga la misma validez jurídica en el tiempo que la de hace muchos años, es decir, la retrotraen a la primera, y si tiene que ejecutar la hipoteca por impago tienen preferencia sobre otros acreedores, pero claro, el problema para ti es que al poner esa cláusula significa que hay que pagar el impuesto de hacienda AJD del 1% no del importe de 90.000 euros, que es la segunda hipoteca, sino de la suma de las dos, de 111000 euros. Y eso te encarece los gastos
Por eso, pídele a tu banco que sea segunda hipoteca, y que si pueden hacértela sin equiparación de rangos, eso es lo más ventajoso para ti.,.. de todas formas, si no es así, por lo menos te beneficias en la renta, ¿de los 21000 euros y esos 630 euros de gastos de más se te compensan con lo que te devuelve hacienda y APRA años siguiente puedes seguir desgravándote?
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