Aclaración sobre datos de división horizontal

Tal como lo describe usted, sí parece que hay contradicciones. Quizá debería acudir con la escritura a un abogado o a un experto en temas inmobiliarios para que pueda la leer con detenimiento y aclarar las dudas. Es difícil que con unos meros extractos que ha copiado se pueda dar una respuesta con garantías.

¡Gracias! 

Por supuesto, muy agradecido por su rápida respuesta. 

Podría copiar toda la descripción de cada Entidad/vivienda pero creo (podré estar equivocado pero no encuentro donde)  que nada podría aclarar sobre el tema ya que lo relativo a mi pregunta es exactamente lo descrito, en una Entidad/vivienda se cita que la cara norte linda a la calle XX con terraza de su propiedad. Y en la otra nada de eso se cita, solamente que la cara norte linda a la calle XX. Sin más.

Por otra parte la división horizontal es del año 1979, nada hasta ahora se había revisado. En las escrituras de compraventa de ambas viviendas pone EXACTAMEMNTE lo mismo que en la división horizontal.

Y si se ha removido el asunto ahora es porque al existir unos problemas de cierta importancia (coste) en una de las dos terrazas creo que no queda claro, p.ej. si estos son en la Entidad 11 (en la que no se cita para nada la existencia de terraza) a cargo de quién irá la posible reparación, si a cuenta de la Comunidad o del PROPIETARIO de la terraza que si fuera en la Entidad 10 sabemos seguro que es la propia vivienda. Y en este caso no podemos acogernos a la manida solución de que pague el seguro ¿cuál, el privado o el comunitario?

Gracias de nuevo y saludos

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Sinceramente, la sensación es que existe un error en la escritura. En todos los casos que conozco, las terrazas de los áticos son comunitarias de uso privativo por el hecho de actuar como cubierta de otros elementos privativos ajenos o de elementos comunitarios (Hay que destacar que el artículo 396 del Código Civil establece las cubiertas como elementos comunitarios). Además, si en alguna parte de la escritura así lo indica (como dice usted en "En otra descripción de División Horizontal de finca diferente a la antes referida cuando se refiere a las terrazas del ático especifica que son comunitarias"), con más razón. Me inclino a pensar que existe un error cuando se refiere a la terraza en propiedad de la vivienda 10. Pero claro, lo escrito, escrito está. Y además de ir en contra de la norma, va en contra de la lógica (no tiene sentido, a priori, que la situación sea diferente a la de la vivienda 11, siendo por lo demás idénticas).

En resumen, que poco más le puedo aportar si no existe ningún error en cuanto a la transcripción o la interpretación que hace usted del texto. Es por eso que le indicaba que quizá tendría más suerte si alguien más revisara la escritura.

En cualquier caso, ¿cuál es el serio problema que tiene la terraza?

De nuevo gracias...!

Coincido con su apreciación.  El ejemplo que dejaba de otra escritura de compraventa en la que se anota lo de terraza comunitaria de uso exclusivo del propietario de la vivienda donde está la terraza no está en esta finca/edificio sino en otra propiedad.

Pero debo dejar anotado que en el edificio/finca que ha motivado esta consulta existen cuatro terrazas en sendos áticos. En tres de ellos pone claramente lo de "terraza propia" solamente la de la Entidad 11, arriba reflejada, es donde no se anota siquiera que exista terraza. Curioso pero ahí está, recogido ante notario e inscrito en el R. de la P. Y, salvo que esté equivocado, creo que es lo único que vale ante cualquier duda/disputa legal. Por otra parte tampoco puede revertirse tal inscripción porque no habría votación positiva por unanimidad. Al margen de los costes añadidos por nuevas correcciones en las escrituras y R.P. y más posibles flecos que desconozco.

El problema básicamente es el mal estado de la tela asfáltica, igualmente que el solado de la misma. Claro, no hablamos de 4 ó 5 m2 se trata de unos 30 m2 y no es lo mismo que tenga que responder uno solo, el propietario, que toda la comunidad, unos cuantos más.

Saludos y agradecido por su atención.

La reparación de las capa impermeabilizante corresponde a la Comunidad, con independencia de la titularidad de la terraza, dado que actúa como cubierta del edificio. Aunque la terraza pueda ser común de uso privativo o incluso de propiedad privada, ello se refiere a la zona transitable. Lo que queda por debajo forma parte estructural del edificio y, como tal, comunitaria.

Así queda establecido en diversas sentencias, tanto de Audiencias Provinciales, como del propio Tribunal Supremo.

Creo que ha quedado, me ha quedado claro, el tema. Indiferentemente de quien ostente la propiedad, las reparaciones son por cuenta de la Comunidad de propietarios. 

Es que hay algún propietario que sostiene y asegura que no es así. De todas formas, seguiré su sugerencia, consultaré con un abogado de la C.Propiedad que conozco.

Muchas gracias por la ayuda que me prestado, al menos algo hay claro, que no es poco.

Saludos y seguiré por aquí que se aprende mucho.

Si quiere más información, aquí tiene usted una sentencia del Tribunal Supremo en el que se condena a una Comunidad de Propietarios a realizar las obras de impermeabilización.

¡Gracias! 

Para acabar y dejar zanjado por mi parte este tema me queda una duda ¿qué diferencia práctica existe entre una terraza de titularidad Propia de otra Comunitaria...? Porque si, ante una posible reparación, se considera que dicha terraza, me refiero a la de titularidad Propia, forma parte del "techo de la finca" y deben correr con la supuesta reparación todos los propietarios no veo diferencia alguna con la terraza Comunitaria. ¿Hay más cuestiones que desconozco?

Saludos

Cuando le he indicado que la reparación corre a cargo de la Comunidad, le he especificado que era porque se trataba de un problema de impermeabilización. En una terraza privada, el solado de la misma (zona transitable) es privado. Lo que es común es lo que se encuentra por debajo: tela asfáltica, forjado, etc. Esos elementos son comunes. Si, por poner un ejemplo, en una terraza privada se deterioran las baldosas por el paso del tiempo, pero se trata de un problema que no afecta al resto del edificio (es decir, no por ello hay filtraciones, que no debería si la tela asfáltica está en buenas condiciones), la reparación debe asumirla el propietario. Si fuera comunitaria, en cambio, lo asumiría la Comunidad.

Además de eso, cuando las terrazas son comunitarias, aunque el uso sea privativo, la Comunidad puede establecer unas normas de uso, dentro del Reglamento Interno (que es el conjunto de normas que regulan la adecuada utilización de los elementos comunes, siempre que estas normas no vayan en contra de la Ley o de los Estatutos de la Comunidad).

En una terraza comunitaria, además, hay más restricciones que en una comunitaria, a la hora de poder realizar modificaciones, tal como establece el artículo 7.1 de la LPH:

"1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador."

Buenos días y de nuevo gracias por su clara información.

Aunque ayer daba por cerrado, por mi parte, este tema, leyendo la sentencia del T.S de la que dejaba enlace me llama la atención lo siguiente cuando en el apartado  FUNDAMENTOS DE DERECHO, TERCERO se lee; 

.../ "Ciertamente, la sentencia confunde la terraza con un elemento común de impermeabilización, como es la cubierta del inmueble. No son las terrazas el elemento necesitado de reparación, ni causante de las humedades, ni era, en definitiva, el objeto de la controversia. Las terrazas de los edificios constituidos en el régimen de propiedad horizontal son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios."

Desde me ignorancia ¿debo entender que cuando el T.S. dice que TODAS las terrazas de los edificios SON ELEMENTOS COMUNES POR DESTINO, o sea, por uso,  por lo que no cabe entender que existan terrazas de propiedad privada, lógicamente también para uso de dicha titularidad...? 

Claro que, tanto en un caso como en otro, al final acabamos en que si existen daños en, p.ej. el embaldosado de dichas terrazas, privada o comunitaria, han de ser arreglados por cuenta de los usuarios si se demuestra que dicho daño es causa y efecto de un mal uso o mantenimiento por lo que nada distingue unas de otras. Pero...¿puede una Comunidad de propietarios PROHIBIR el uso de una terraza Comunitaria aneja a una vivienda/ático? De ser posible, esa sería una de las diferencias claras que diferenciarían la terraza comunitaria de la privada. En ésta, la Comunidad, en términos que no sean perjudiciales para el resto de la finca, no podría prohibir el uso.

Mis disculpas por retorcer tanto el tema pero ¿qué mejor que expresar lo que de buena fe uno piensa y pueda ayudar, quizás, a alguien en un caso similar al que me ha llevado a escribir esta consulta?

Otra vez mi agradecimiento y que tenga un buen día. Saludos