Tres meses o un año para impugnar.
En los estatutos nos indican que todos los gastos "se repartirán a prorrata entre los diferentes propietarios en proporción a la parte privativa de cada propietario con arreglo a las normas de porcentaje que se establecen a continuación" a continuación enumera los porcentajes de cada propietario.
Problema:
Propietarios que no están conformes con las cuotas de participación.
Propietarios que no están conformes con estudiar el recálculo de cuotas.
Propietarios que exigen cubrir gastos a partes iguales.
Administrador que en cada gasto lo somete a votación si por porcentaje o por iguales, aplicando lo que sale por simple mayoría, algunos (locales)le advierte anticipadamente por teléfono que si no sale como ellos desean (a partes iguales) no participan, de ahí, que lo someta a votación cada gasto, el administrador alega que la comunidad ha funcionado siempre así (antes de llegar él a ella) y sigue la misma pauta por deseo de la comunidad. Cuando fue contratado así estaba y así continúa.
Actualmente, en junta, discutiendo hasta la saciedad, se consigue que algunos gastos se aprueben por porcentajes y con otros gastos no hay manera.
El punto de la duda actualmente y que ha colmado el vaso a solo un vecino que soy yo, y soy uno de los dos más nuevos en la comunidad, es el siguiente.
Se contrata por primera vez un seguro comunitario que debe interesar solo a algunos propietarios, pero son mayoría.
Tanto vecino, los que más cuota tienen, exigen abonar por igual y todos los locales que son varios, también por igual, el administrador no advierte, nunca lo ha hecho, sobre lo que dice la ley, ni en esta materia ni en ninguna, incumple con su obligación de hacer las advertencias oportunas.
La cosa se queda en nebulosa, no se sabe de momento como va a distribuir el gasto y al fin de año en las cuentas lo plasma por igual, tanto vecinos como locales. Otro vecino y yo le indicamos que lo subsane y dice que no lo hace, yo no apruebo las cuentas, el otro vecino se abstiene todos los demás sí. Este año lo empeora aún más, refleja en las cuentas un apartado de gastos generales y en él entre otras cosas mete el seguro, gastos de Arquitecto por próxima rehabilitación y más cosas de menor cuantía, todo ello se lo carga a los vecinos y por partes iguales, a los locales no les carga nada, los vecinos aportamos una cuota por igual y coge dinero del fondo común mal constituido en su momento, los locales no contribuyen en ese fondo.
Votación de las cuentas; somete a votación y todos callan, entiende el administrador que aprueban las cuentas y pregunta de nuevo si todo queda claro y aprobado, ahí intervengo yo pidiendo aclaraciones y expongo, que yo no las apruebo por la sencilla razón que no las aprobé el año anterior y al partir de saldos no aprobados no puedo aprobar los siguientes; pero además no estoy conforme con todo (lo que he relatado anteriormente) Se discute mucho unos vecinos entienden con otros no hay manera, en definitiva como, aparte del tema del seguro hay otras cosas, y los locales se quieren escabullir de sus obligaciones, es este año no se han aprobado las cuentas por la unanimidad de todos los presentes en la junta, lo que parecía que iba a salir adelante, por la intervención de un vecino se desmorona la aprobación.
Naturalmente como ataco (de palabra) al administrador, él también me ataca diciéndome que no merezco respeto porque no soy persona.
La duda viene ahora; Plazo para impugnar, un año tres meses.
Entiendo un año, acuerdo repartición contrario a la ley y a los estatutos.
¿Dudas? ¿Tres meses por ser en beneficio de algunos perjudicando a otros por abuso de mayorías?
¿Consecuencias para el administrador por cuentas no aprobadas?
¿Validez del siguiente presupuesto que por cierto fue aprobado por mayoría (2 en contra) presupuesto que no incluye a locales y continúa repartido por iguales y con una cuota por igual teniendo todos cuotas diferentes?
2 Respuestas
¿Cómo se calcula la cuota de participación?
Las cuotas de participación recogidas en el título constitutivo no son fruto del azar ni de la voluntad del propietario del inmueble. Todo lo contrario, la normativa es clara y recoge que la cuota se fijará sobre la base de la superficie útil de cada piso o local respecto al edificio en su conjunto.
No obstante, el tamaño no es lo único que importa, ya que también impactan en la fijación de esa cuota el hecho de que la vivienda o local sea interior o exterior, además de la situación de la propiedad y del uso que se considere que se va a realizar de los servicios y elementos comunes.
A partir de aquí es donde pueden empezar los enfrentamientos, porque las cosas tampoco son blancas o negras en lo que atañe al reparto de los gastos. De hecho, los estatutos tienen margen de libertad para introducir modificaciones en la norma general. Entre ellas, por ejemplo, podría figurar la exoneración de los pagos a la comunidad de un local perteneciente a la misma, pero que no tenga acceso a portería, ni haga uso de sus servicios y elementos.
En definitiva, si eres el propietario de un piso o local y crees que estás aportando de más a la comunidad, no dudes en consultar el título constitutivo, que sumando cada cuota individualizada debe arrojar un total del 100 %. También los estatutos.
Si tras comprobar la cuota para tu propiedad no estás de acuerdo, cambiarla será difícil, ya que cualquier modificación del título constitutivo o de los estatutos requiere del acuerdo unánime de los propietarios. Por ello, ante cualquier problema con la cuota, lo más apropiado será consultar con un especialista, puesto que aclarará tus dudas y te explicará qué opciones tienes a tu alcance.
Tal como describe la situación parece que el administrador no conoce la ley de propiedad horizontal, el reparto de gastos generales debe hacerse conforme a la ley, es decir por coeficientes de participación, y quien no esté de acuerdo debe impugnar judicialmente ese reparto de coeficientes, demostrando que es incorrecto, ya que para modificarlo se necesita unanimidad.
El administrador conoce perfectamente la ley, es abogado también. Lo que manifiesta es que los vecinos llevaban así las cuentas, y el continúa igual, aunque hay muy pocos vecinos antiguos ya.
El hecho de que las cuentas se llevaran infringiendo la ley, no convalida esa actuación, la costumbre contra ley no tiene eficacia jurídica.