Crear sociedad mercantil para alquiler vacacional
Estoy iniciando la construcción de 7 apartamentos en la playa para dedicarlos a alquiler vacacional.
Me gustaría saber, desde el punto de vista fiscal, que figura jurídica sería mas interesante. Bien como persona física, o si sería rentable crear una sociedad para alquilarlos, y que tipo de sociedad.
En el caso del alquiler como persona física, tengo bastante claro lo que tendría que tributar tanto en IRPF como en el IVA. En el caso de una sociedad es donde tengo más dudas.
Entiendo que en la construcción de los mismos, tendría que pagar el IVA de la obra, ¿este IVA podría compensarlo después con el que cobraría de los ingresos de los alquileres? ¿O podría recuperarlo de alguna forma?
Que tipo de IVA tendría que aplicar a los alquileres, ¿el 10% o el 21%?
En general, que ventajas tendría la creación de una sociedad para esto, ¿a parte de tributar al 25% en vez de a mi marginal? ¿Alguna otra ventaja? ¿Algún gasto que pueda deducir como sociedad que no pueda como persona física?
2 Respuestas
Lo primero recomendarles se ponga en manos de un experto que le estudie su caso concreto.
La sociedades tributan por Impuesto de Sociedades, además del IVA.
Dependerá de si hay alguno tipo de servicio extra al alquiler vacaciones, el que usted tenga que emitir factura con IVA o este exento. Eso es igual en caso de persona física o jurídica.
El tema del IVA de la obra, es algo más complejo y hay que saber como hace usted la compra de estos apartamentos, si construye usted, etc... Pero efectivamente si se paga IVA al ser para una actividad económica seria deducible.
Como norma general, además del tipo impositivo del IS que de por si suele ser más ventajoso, una sociedad tiene la ventaja de la responsabilidad limitada y de disponer de algunos mecanismos para reducir la fiscalidad en determinados casos.
Incluso una transmisión posterior puede tener algunas ventajas fiscales.
En relación con el IVA la operación de alquiler vacacional está exenta de I.V.A. si puramente realizas un alquiler. Si en el servicio que das prestas otros accesorios como son retirada de sabanas y limpieza diaria, organización de excursiones, hostelería...….estamos hablando de un servicio de hostelería cuyo iva a aplicar cuando factures a tus clientes es el 10%. La agencia tributaria tiene bastantes consultas al efecto. Por ejemplo para que sea servicio de hostelería el cambio de sabanas ha de ser diario, si tu le das unas sabanas al inquilino al inicio y se las cambias al final esto no entra dentro del concepto de servicio de hostelería...…….esto te va a delimitar si el I.V.A. de tu inversión va a ser o no deducible. Si realizas actividad propia de hostelería (alquiler + temas accesorios) el IVA de tus compras es deducible...….si no es así no lo será
Ten en cuenta también que el si el IVA es deducible también tienes que pagar el que repercutes a tu cliente de manera que si estas en hostelería y cobras 50 euros lo que es para ti son 45,45 euros y la diferencia sería iva que el cliente a ti te da para que tu lo ingreses en hacienda
En cuanto a el tipo de sociedad piensa que si montas una S.L. el administrador que además seguramente tendrá control efectivo (mas del 25% de acciones) si o si tiene que cotizar como autónomo societario...….no se si esto lo contemplas. Las S.L. tienen un regimen especial pero hay que tener viviendas. Si eres persona física no tienes deducción alguna porque el 60% de reducción no entra en alquiler vacacional... habría que hacer un análisis algo más exhaustivo para ver la mayor conveniencia
Muchísimas gracias por vuestra respuesta.
Hay sólo una cosa que no me queda del todo clara. Que pasa si pago de IVA, por ejemplo 100.000 euros, en la construcción de los apartamentos, imaginemos que doy servicios de hostelería y por tanto repercuto IVA a los clientes. Que pasa si el IVA que ingreso, de estos clientes, durante los 4 primeros años, no es suficiente para compesar el IVA pagado en la obra. Hay alguna forma de recuperar ese IVA?
Muchas gracias de nuevo
El IVA se recupera en la presentación del modelo del cuarto trimestre de cada año donde el sujeto pasivo puede decidir si compensar el importe o solicitar la devolución. Con una inversión importante como la que vas a tener lo suyo sería en los modelos 303 y 390 solicitar devolución de iva en la presentación del cuarto trimestre ……... el cuarto trimestre del 2019 se presenta en plazo hasta el 30/01/2020
Un saludo